Mise à disposition d’une société d’un bail rural, une cession déguisée du droit au bail ?

Par Guillaume Lasmoles, Avocat.

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Explorer : # bail rural # cession déguisée # résiliation du bail # participation aux travaux

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La mise à disposition d'une société d'un bail rural par le preneur à bail est soumise à certaines conditions. La Cour de cassation a adopté une position stricte à cet égard, affirmant le caractère personnel du bail rural et la nécessité pour le preneur de rester impliqué dans l'exploitation.
Description rédigée par l'IA du Village

Le bail rural est un contrat par lequel un propriétaire met à la disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de récolte.
Ce contrat est soumis à un régime juridique spécifique, qui vise à protéger le preneur et à assurer la pérennité de l’exploitation.

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Parmi les règles applicables au bail rural, figure l’interdiction de céder le droit au bail sans le consentement du bailleur, sous peine de résiliation du bail. Toutefois, le preneur peut mettre les terres louées à la disposition d’une société à objet principalement agricole dont il est associé, à condition de respecter certaines modalités.
Mais que se passe-t-il si le preneur ne participe plus effectivement aux travaux de la société ? La Cour de cassation a récemment rappelé que cette situation équivaut à une cession prohibée du droit au bail, qui autorise le bailleur à demander la résiliation sans avoir à prouver un préjudice [1].

Les conditions de la mise à disposition d’une société.

L’article L411-37 du Code rural et de la pêche maritime prévoit la possibilité, pour le preneur à bail rural, de mettre les terres louées à la disposition de la société à objet principalement agricole dont il est associé. Cette possibilité offerte au preneur est soumise à un certain nombre de conditions, notamment celle d’en aviser le bailleur. Parmi les autres conditions, figure celle de continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Le texte précise que cette condition est posée sous peine de résiliation.

Cette disposition vise à éviter que le preneur ne se désengage de l’exploitation et ne transfère son droit au bail à la société, ce qui constituerait une fraude à la loi et porterait atteinte aux droits du bailleur. En effet, le bailleur a le droit de choisir son cocontractant et de s’assurer que celui-ci remplit les conditions requises pour être preneur à bail rural (notamment être agriculteur). Le bailleur a également le droit de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative du bien loué, qui peut varier selon le preneur.

La sanction de la cessation de participation aux travaux.

Dans les deux affaires soumises à la Cour de cassation, le preneur avait mis les terres louées à la disposition d’une société dont il était associé, mais il avait cessé de participer effectivement aux travaux de l’exploitation. Le bailleur avait alors demandé la résiliation du bail sur le fondement de l’article L411-31, II, 1°, du Code rural et de la pêche maritime, qui permet au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de cession du droit au bail sans son consentement. Le preneur contestait cette demande, en soutenant qu’il n’avait pas cédé son droit au bail, mais qu’il avait seulement manqué à son obligation de participer aux travaux, ce qui ne pouvait entraîner la résiliation du bail qu’à la condition que le bailleur démontre un préjudice.

La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et a confirmé la résiliation du bail dans les deux cas. Elle a considéré que le preneur qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente, abandonne la jouissance du bien loué à cette société et procède ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sans être tenu de démontrer un préjudice.

La Cour de cassation a ainsi adopté une position sévère à l’égard du preneur qui se désintéresse de l’exploitation et qui profite de la mise à disposition d’une société pour se défaire de son droit au bail. Elle a assimilé cette situation à une cession déguisée du droit au bail, qui constitue une cause de résiliation de plein droit du bail, sans qu’il soit nécessaire de prouver un préjudice pour le bailleur. Elle a ainsi affirmé le caractère personnel du bail rural et la nécessité pour le preneur de rester impliqué dans l’exploitation des terres louées.

Guillaume Lasmoles
Avocat en droit des affaires
Barreau de Montpellier
https://lasmoles-avocat.com/

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Notes de l'article:

[1Civ. 3ème, 12 octobre 2023, n°21-20212 et 21-22101.

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