I. Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit d’un descendant majeur [2]. Il doit alors, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, faire notifier au preneur un congé dans les formes de l’article L. 411-47 du CRPM.
Le preneur, destinataire du congé pour reprise, qui souhaite le contester doit le déférer au tribunal paritaire dans le délai de 4 mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion [3]. Il peut, dans ce cadre, contester la régularité formelle du congé comme les conditions de fond de la reprise.
Au-delà de ce délai, la validité du congé ne peut plus être contestée, la forclusion « ne dépend[ant] pas de la validité, au fond, du congé » [4]. Celle-ci interdit au preneur « de contester ensuite la validité de ce congé pour quelque motif que ce soit » [5].
Toutefois, dans quatre hypothèses, le preneur peut être relevé de la forclusion.
D’une part, selon l’article L. 411-54 du CRPM, la forclusion ne sera pas encourue par le preneur si le congé a été donné hors délai [6] ou s’il est nul en la forme, faute de comporter les mentions exigées par l’article L. 411-47 du même code [7].
D’autre part, si le preneur établit qu’il n’a pu agir dans le délai de contestation en raison d’un cas de force majeure, il n’encourt pas la forclusion [8].
Enfin, en dehors des textes, la jurisprudence a considéré que, malgré l’expiration du délai prévu par la loi, le fermier peut échapper à la forclusion s’il invoque « un fait non connu de lui dans les 4 mois du congé et duquel il entend déduire la fraude du bailleur ou l’impossibilité de la reprise » [9].
Récemment amenée à se prononcer sur la conventionnalité de la forclusion encourue par le preneur agissant hors délai, la Cour de cassation a considéré que la loi encadrait « les conditions d’exercice dans le but légitime d’assurer la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur régies par un statut impératif ». Elle a estimé que « le juge exerçant un contrôle de la régularité formelle du congé et conservant le pouvoir de relever le demandeur de la forclusion encourue, il ne résulte pas de cette sanction, en ce qu’elle est assortie de tempéraments, une disproportion dans la considération des intérêts respectifs » [10].
Elle en a conclu « que l’obligation de saisir le tribunal en contestation de congé dans un délai de quatre mois, prévue à peine de forclusion de la demande, ne porte pas atteinte à la substance même du droit d’accès au juge » et a écarté le grief de violation de l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme.
II. A notre connaissance, depuis l’arrêt précité du 23 janvier 1970, le tempérament jurisprudentiel tenant au fait non connu du preneur n’avait pas été réaffirmé [11].
C’est désormais chose faite avec l’arrêt du 23 janvier 2020.
Dans cette espèce, le bailleur, en l’occurrence une indivision successorale, délivre un congé pour reprise au preneur. Après l’expiration du délai imparti pour contester le congé, mais avant sa date d’effet, un partage intervient aux termes duquel les terres reprises sont attribuées non à l’ascendant du bénéficiaire de la reprise mais à l’un de ses oncles. Ainsi, le partage a pour effet de remettre en cause la qualité de descendant du bénéficiaire de la reprise à la date d’effet du congé.
Ayant appris l’existence du partage, le preneur décide de contester le congé. Le délai de contestation de quatre mois étant expiré, il demande à être relevé de la forclusion encourue.
Les premiers juges, comme la cour d’appel, l’ont déclaré forclos.
Le preneur se pourvoit en cassation.
Au visa de l’article L. 411-54 du CRPM et du principe selon lequel « la forclusion n’est pas encourue si le preneur établit que les conditions de la reprise énoncées dans le congé ne sont plus réunies par suite d’un changement de circonstances », la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Elle rappelle d’abord que « les conditions de fond de la reprise s’apprécient à la date d’effet du congé » et ajoute « que le preneur peut, sans limitation de délai, invoquer un fait inconnu de lui dans les quatre mois de la délivrance de ce congé dès lors qu’il s’en déduit l’impossibilité de la reprise ».
On formulera cinq observations.
III. En premier lieu, on peut s’interroger sur le fondement de cette solution jurisprudentielle. Deux pistes peuvent être avancées.
D’une part, l’articulation des règles de validité du congé et du délai de contestation ne peut manquer de poser un problème. En effet, si les conditions de forme du congé s’apprécient à la date de sa délivrance, il n’en va pas de même des conditions de fond de la reprise. De jurisprudence constante, elles s’apprécient à la date pour laquelle le congé a été donné, soit à sa date d’effet [12]. Il en va ainsi, notamment, de la qualité de descendant [13]. Aussi, le congé devant être délivré dix-huit mois au moins avant la date d’expiration du bail, le preneur doit décider de contester ou non le congé quatorze mois au moins avant la date à laquelle les conditions de fond doivent être remplies. Or, il se peut que le bénéficiaire de la reprise remplisse, a priori, les conditions de fond, de sorte que le preneur n’aurait aucun motif pour contester le congé au fond, mais que pendant le délai de contestation du congé, sans que le preneur ne l’apprenne, ou postérieurement à l’expiration de ce délai, le bénéficiaire de la reprise ne remplisse plus ces conditions.
Certes, en principe, le preneur pourrait, dans le cadre du contrôle a posteriori, contester la reprise mais il lui faudrait, pour cela, attendre que la reprise ait lieu ou à tout le moins la date d’effet du congé [14]. Aussi, les auteurs, tout en relevant que l’exception jurisprudentielle « paraît contraire à l’article L. 411-54 C.R. » [15], l’approuvent en ce qu’elle permet au preneur d’obtenir la sanction immédiate d’une reprise illicite et le dispense ainsi de mettre ultérieurement en œuvre le contrôle a posteriori organisé par l’article L. 411-66 du CRPM [16].
D’autre part, la solution est conforme au fondement de la forclusion. Selon la jurisprudence, il s’agit d’une « présomption légale d’acceptation tacite du congé, même irrégulier [17] et les auteurs abondent en ce sens [18]. Or, il va de soi que si le preneur ignorait l’existence de certains vices, il ne peut être présumé les avoir acceptés.
IV. En deuxième lieu, l’arrêt invite à s’interroger sur ce que recouvre l’expression « fait non connu du preneur dans le délai de quatre mois ».
Logiquement, il semble que, par cette expression, il faille entendre un fait dont le preneur n’avait pas connaissance dans le délai, que ce fait ait ou non existé avant son expiration [19]. La solution serait conforme au fondement de la forclusion. Faut-il élargir la notion de fait non connu du preneur à des faits existants dès la délivrance du congé mais dont le preneur n’aurait pas connaissance ? En d’autres termes, le preneur encourrait-il la forclusion si le congé était, dès l’origine, nul au fond en raison d’un fait dont il n’avait pas connaissance ?
Le présent arrêt, dans son chapeau, apporte une réponse positive à cette question. La Cour de cassation énonce, en effet, que la forclusion n’est pas encourue si le preneur établit que les conditions de la reprise énoncées dans le congé « ne sont plus réunies par suite d’un changement de circonstances ». Elle semble ainsi réserver l’application du principe à l’hypothèse dans laquelle le congé était, lors de sa délivrance, "valable", ce que confirme l’expression « par suite d’un changement de circonstances ». La Cour de cassation exclut donc la possibilité pour le preneur d’invoquer un fait dont il aurait appris l’existence postérieurement au délai de forclusion mais qui existait déjà lors de la délivrance du congé. Il n’y aurait pas, dans ce cas, de changement de circonstances. Dès lors, si les conditions de la reprise énoncées dans le congé ne sont pas réunies lors de sa délivrance, le preneur encourt la forclusion s’il n’a pas agi dans le délai de quatre mois, peu important qu’il ait ou non ignoré un fait dont il aurait pu déduire l’impossibilité de la reprise.
Cette solution invite le preneur à la plus grande vigilance.
Il est vrai qu’il est censé s’assurer du respect des conditions tant de forme que de fond du congé à sa réception mais la solution jurisprudentielle laisse à penser que sa négligence sera systématiquement opposée au preneur s’il soutient qu’il ignorait un fait existant dès la délivrance du congé et justifiant la nullité au fond de la reprise, sauf cas de fraude, d’ailleurs non envisagé par l’arrêt.
V. En troisième lieu, on a vu que le présent arrêt, dans l’hypothèse d’une irrégularité de fond non envisagée par l’article L. 411-54 du CRPM, énonce que « le preneur peut, sans limitation de délai, invoquer un fait inconnu de lui dans les quatre mois de la délivrance de ce congé dès lors qu’il s’en déduit l’impossibilité de la reprise ».
La solution n’est pas évidente, ainsi que la cour d’appel l’avait pressenti. On peut penser, en effet, à la lecture de sa décision qu’elle a fait application de l’adage contra non valentem agere non currit praescriptio, la prescription ne court pas contre celui qui ne peut agir. Il s’agit d’une cause de suspension du délai de prescription [20]. Le point de départ du délai est reporté à la date à laquelle a cessé l’impossibilité d’agir. Ainsi, la cour d’appel aurait déclaré le preneur forclos car il avait eu connaissance du partage plus de quatre mois avant sa contestation.
La Cour de cassation l’a censurée sur ce point. Cependant, il n’était pas illégitime de s’interroger sur l’existence ou non d’un tel délai, particulièrement lorsqu’il n’existe aucune fraude.
En effet, toute action est, en principe, soumise à un délai pour son exercice. A défaut d’indication textuelle, le délai de droit commun devrait s’appliquer. Si l’on se réfère à la définition du relevé de forclusion donnée dans le Cornu - « acte, parfois encore nommé relief de forclusion, en vertu duquel celui qui avait encouru [21] une forclusion est après coup dégagé de cette sanction et autorisé à accomplir la formalité qui lui incombait (ou à recevoir la prestation qui lui revenait) dans un nouveau délai. » [22] - l’on pourrait penser qu’un tel délai existe par principe.
Dans certains domaines, où le législateur a expressément prévu la possibilité pour le titulaire d’une action enfermée dans un délai de forclusion d’être relevé de celle-ci, il est parfois indiqué le nouveau délai [23].
Le statut du fermage est toutefois largement dérogatoire au droit commun.
Aucune indication n’est donnée dans le code rural qui se borne, pour le congé donné hors délai ou ne comportant pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47, à énoncer que, dans ces hypothèses, « la forclusion ne sera pas encourue ».
La doctrine s’est interrogée sur cette question dans le cadre de l’examen des irrégularités de forme. Elle considère que l’action en nullité pour irrégularité du congé « peut être engagée à tout moment (…) quelle que soit l’omission ou l’inexactitude » [24], « sans limitation de délai » [25].
Cependant, les auteurs divergent sur son fondement. M. Prigent justifie cette solution en renvoyant à « l’article L. 411-54, alinéa 1er, [qui] dispose que la forclusion de la contestation du congé n’est pas encourue "[…] si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47" » [26]. M. Roussel considère, quant à lui, que « l’absence de tout effet attaché au congé irrégulier commande que l’on écarte la forclusion aussi bien, par identité de motifs, lorsqu’il est délivré à une personne qui n’est pas preneur que lorsqu’il est donné hors délai ou s’il est nul en la forme [27]. » [28]. Dans une telle hypothèse, on peut penser que le délai n’a pas commencé à courir. En revanche, il n’en va pas de même lorsque le congé est nul pour irrégularité de fond en raison d’un changement de circonstances, la forclusion « ne dépend[ant] pas de la validité, au fond, du congé » [29]). Le congé a bien fait courir le délai de contestation du congé, de sorte que le fondement invoqué par M. Roussel pour justifier l’absence de délai en cas d’irrégularité de forme ne peut justifier l’absence de délai en cas d’irrégularité de fond.
Aussi, on peut avancer les termes de l’article L. 411-54 qui, en ne prévoyant pas de délai, autoriserait le preneur à agir à tout moment. La jurisprudence ayant étendu le relevé de forclusion à l’hypothèse d’une irrégularité de fond en raison d’un changement de circonstances appliquerait la même solution.
Par ailleurs, on peut comprendre, toujours dans une volonté simplificatrice, que la Cour de cassation ne souhaite pas opérer de distinction selon que l’impossibilité de la reprise découverte par le preneur procède d’une fraude, ou d’un changement de circonstances. Dans ces deux hypothèses, le preneur peut agir sans limitation de délai.
L’absence de délai dans de telles circonstances ne peut manquer de faire penser au contrôle a posteriori de la reprise, soit l’action du preneur évincé venant sanctionner, sur le fondement de l’article L. 411-66 du CRPM, le non-respect par le bénéficiaire de la reprise des « conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ». La Cour de cassation a jugé que l’action pouvait être intentée à tout moment [30], avant le départ du preneur ou après, et « sans limitation de délai » [31], même en dehors de l’hypothèse de la fraude.
En adoptant la même solution en cas d’irrégularité de fond en raison d’un changement de circonstances, la Cour de cassation montre qu’elle entend sanctionner le plus efficacement possible les reprises illicites mais elle ouvre ainsi la porte à un chevauchement des deux actions.
VI. En effet, en quatrième lieu, compte tenu de la possibilité d’agir, sans limitation de délai, pour obtenir la nullité du congé au fond en raison d’un changement de circonstances, se pose la question du chevauchement des deux actions.
En principe, ces deux actions, le contrôle a priori et le contrôle a posteriori, sont bien distinctes, temporellement du moins car elles peuvent tendre, toutes deux, à sanctionner les mêmes irrégularités (à noter que lorsque le congé a été contesté dans le cadre du contrôle a priori, le contrôle a posteriori de la reprise ne peut se fonder sur un motif déjà invoqué par le preneur, même s’il n’a pas été examiné pour cause de péremption de l’instance : 3e Civ., 15 janv. 1992, pourvoi n° 89-20.493, Bull. III, n° 19).
Lorsqu’elle examine le contrôle a posteriori, la doctrine met en avant le contrôle « du comportement du bénéficiaire de la reprise » [32].
En réalité, le contrôle a posteriori est plus large que celui du comportement du bénéficiaire de la reprise. Le preneur peut agir s’il établit que ce dernier « ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58… » [33]. Au titre de ces conditions figure incontestablement la qualité de descendant majeur ; l’article L. 411-66 renvoyant à l’article L. 411-58 en son entier, il n’y a pas de raison que le défaut de qualité de descendant du bénéficiaire de la reprise n’ouvre pas à l’ancien preneur l’action prévue à l’article L. 411-66 du CRPM. Aussi, on peut penser, qu’en l’espèce, le preneur aurait également pu agir sur le fondement du contrôle a posteriori.
Or, les conséquences de ces deux actions ne sont pas les mêmes. Sur le fondement du contrôle a priori, le preneur peut obtenir l’annulation du congé et a, en principe, le droit d’être réintégré dans les lieux [34]. En revanche, dans le cadre du contrôle a posteriori, la réintégration n’est pas de droit. D’une part, elle ne peut être prononcée « si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article 188-2 [L. 331-2] du Code rural » [35]. D’autre part, et en toute hypothèse, la Cour de cassation considère que les juges ne sont pas tenus d’ordonner la réintégration, laissant aux juges du fond le soin d’apprécier souverainement le mode de réparation qui leur paraît le meilleur [36].
Au vu de ces éléments, il faudrait conseiller au preneur, si les conditions en étaient réunies, d’agir en annulation du congé plutôt que sur le fondement du contrôle a posteriori.
VII. En cinquième lieu, l’arrêt invite à s’interroger sur les conséquences produites sur l’instance en contestation du congé par chacun des motifs permettant d’échapper à la forclusion.
On sait que, contrairement aux irrégularités de forme, qui n’entraînent pas systématiquement la nullité du congé, l’omission ou l’inexactitude constatée devant « être de nature à induire le preneur en erreur » [37], une irrégularité de fond suffit, à elle seule, à entraîner la nullité du congé. En d’autres termes, le fait non connu du preneur ne produira pas uniquement un effet procédural, ouvrant au preneur la possibilité d’introduire une instance en contestation du congé au-delà du délai de quatre mois, mais déterminera l’issue de cette instance. La reprise étant, dans un tel cas, par hypothèse impossible.
Il en va de même de la fraude du bailleur et du congé donné hors délai, c’est-à-dire au cours des 18 derniers mois du bail : il est « radicalement nul ; il ne saurait en aucun cas faire obstacle au droit de renouvellement du preneur » [38].
En revanche, la force majeure ayant empêché le preneur d’agir dans le délai de contestation du congé ne saurait, à l’évidence, entraîner la nullité du congé.
Ainsi, alors que dans certains cas (congé donné hors délai et fait non connu du preneur dans les 4 mois du congé et duquel il entend déduire la fraude du bailleur ou l’impossibilité de la reprise), le motif permettant au preneur d’échapper à la forclusion entraînera systématiquement la nullité du congé, dans les autres cas (irrégularité de forme et force majeure), il appartiendra au preneur de démontrer également que le congé est nul. Pour ce faire, il devra soit démontrer l’existence d’une irrégularité de forme de nature à l’induire en erreur, soit arguer d’une irrégularité de fond, sans qu’il soit nécessaire que celle-ci résulte d’un changement de circonstances.
Motif supplémentaire permettant d’échapper à la forclusion, aux côtés des hypothèses prévues à l’article L. 411-74 du CRPM et de la force majeure, mais aussi substitut opérant à un contrôle a posteriori, le fait non connu du preneur dans les quatre mois de la délivrance du congé dont il se déduit l’impossibilité de la reprise démontre à de multiples égards son utilité.
Le système ainsi construit n’a pas fini de susciter des questions.
Quid du preneur qui contesterait un congé dans le délai et découvrirait, après qu’une décision définitive a validé ce congé, un fait inconnu dont il se déduit la fraude ou l’impossibilité de la reprise ? L’autorité de chose jugée ne peut être opposée à une partie lorsque des événements factuels postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice [39], formulation qui évoque précisément le « changement de circonstances » consacré par l’arrêt du 23 janvier 2020. Compte tenu de l’insuffisance du contrôle a posteriori, le preneur pourrait songer à choisir la voie du contrôle a priori. A s’en tenir aux principes, on ne voit pas ce qui y ferait obstacle.
