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Mode d’emploi de la surélévation d’immeuble en copropriété.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Dans un souci d’optimisation de l’espace habitable, notamment en zones tendues, de plus en plus de copropriétés ont opté pour la surélévation de leur immeuble.
Une myriade de réformes a facilité le recours à cette technique que ce soit en assouplissant la réglementation en droit de l’urbanisme ou en droit de la copropriété.
Le législateur a également été soucieux de protéger les intérêts de la copropriété et en particulier les copropriétaires du dernier étage.

I. L’assouplissement de la règlementation en droit de l’urbanisme.

Le droit de l’urbanisme fixe les conditions de recours à une surélévation des immeubles. Depuis l’ordonnance n° 2013-889 relative au développement de la construction de logement du 3 octobre 2013 et la loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), de nouveaux lots, toits et terrasses sont plus fréquemment construits.

Respect de la réglementation en droit de l’urbanisme.

Avant d’entamer une démarche de surélévation, il convient de soigneusement s’assurer que votre projet est conforme aux règles prévues par les prescriptions locales et notamment celles figurant dans le plan local d’urbanisme (PLU). Sont par exemple visées des règles de hauteur, des règles de volume et de gabarit et des règles relatives à l’aspect extérieur et les caractéristiques architecturales du bâtiment existant.

Un récent arrêt du Conseil d’Etat a néanmoins souligné qu’à défaut de précisions quant aux immeubles visés (immeubles anciens ou neufs) par le Règlement du plan d’occupation des sols, les travaux de surélévation ne méconnaissaient pas les dispositions du POS [1].

Suppression de l’existence de respect du coefficient d’occupation des sols.

La loi ALUR a également supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols qui conditionnait l’octroi d’un permis de construire.

Dérogations admises par le législateur.

Le législateur a par ailleurs prévu un nombre important de dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur s’agissant des immeubles existants. Elles peuvent par exemple porter sur les règles définissant le gabarit, fixées par le règlement du PLU, afin de déroger à la hauteur maximale de construction [2]. Cette dérogation est consentie par l’autorisation compétente en matière d’autorisation du droit des sols si le projet :

  • Concerne la surélévation d’un bâtiment construit depuis plus de deux ans.
  • Respecte les objectifs et orientations du plan d’urbanisme.
  • Répond aux objectifs de créations d’unités de logement et de mixité sociale.
  • S’intègre harmonieusement dans la façade sur la rue et le milieu urbain environnant, proche et lointain.

II. L’assouplissement de la règlementation en droit de la copropriété.

La majorité nécessaire pour voter la surélévation d’un immeuble a été réduite. En plus de la création de nouveaux lots de copropriétés les copropriétaires bénéficieront d’une réduction des charges. Pour autant, la surélévation ne doit pas compromettre aux intérêts de la copropriété qui doivent être préservés.

A. Les nouvelles règles de majorité applicables au vote d’une surélévation d’un immeuble en copropriété.

Règles applicables avant la loi ALUR.

Avant la loi ALUR, la surélévation d’un immeuble en copropriété ne pouvait être votée qu’à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Un copropriétaire défavorable à la surélévation pouvait donc bloquer le vote d’une résolution allant dans ce sens.

Règles applicables après la loi ALUR.

Désormais, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un immeuble se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Toute clause du règlement de copropriété exigeant la majorité absolue ou l’unanimité est réputée non-écrite.

Règles spéciales :

L’immeuble situé dans un périmètre du droit de préemption urbain (DPU)

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre du DPU, la règle de majorité est d’autant plus assouplie. Le vote de la surélévation se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’existence de plusieurs immeubles.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs immeubles, un double vote est nécessaire. En effet, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans cette hypothèse, le vote de l’assemblée générale doit s’accompagner d’un : « confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever statuant à la majorité [de l’article 26] ».

Le redressement des combles.

La jurisprudence a posé une définition précise de la surélévation : « exhaussement de la panne faîtière centrale ». Ainsi, il a été retenu que « si la hauteur maximale du faîtage de l’ancien toit n’avait pas été modifiée sur une courte longueur, le nouveau faîtage, tel qu’issu des travaux, avait été porté à cette hauteur maximale sur toute la longueur du bâtiment, ce qui aboutissait à la création de pièces mansardées, éclairées de quatre fenêtres, au lieu et place du comble […] il s’agissait d’une surélévation partielle », [3].S’agissant d’un simple redressement des combles, il a été retenu que les travaux privatifs affectant les parties communes devaient être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (articles 25 et 35 de la loi du 10 juillet 1965).

B. La protection des intérêts de la copropriété.

La grande nouveauté de la loi ALUR est la possibilité pour le copropriétaire du dernier étage de se prévaloir d’un doit de priorité pour l’achat des lots nouvellement créés. En cas de refus de se prévaloir de son droit de priorité, il n’est pas rare que le copropriétaire transfère le droit de surélévation à un tiers.

Droit de priorité des copropriétaires du dernier étage.

Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage est prévu par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 : « Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente ». Cette notification vaut vente pendant deux mois à compter de sa notification.

Transfert du droit de surélévation à un tiers.

La copropriété peut céder son droit de surélévation à un tiers. Généralement, il s’agit d’un promoteur immobilier. Cette cession présente l’avantage d’alléger les coûts financiers pour la copropriété ainsi que sa responsabilité. En effet, il incombera au bénéficiaire du droit de surélévation de :

  • Créer de nouveaux volumes à construire,
  • Modifier le règlement de copropriété,
  • Demander un permis de construire,
  • Effectuer les études techniques.

La responsabilité du tiers effectuant les travaux sera engagée selon les règles classiques du droit de la construction. Le syndic ne se dégage pas de sa responsabilité dans l’hypothèse où il a manqué à son devoir de conseil. Tel est le cas lorsque ce dernier omet de vérifier que l’entreprise chargée de la surélévation de l’immeuble a effectivement souscrit les assurances nécessaires pour garantir la bonne fin des travaux dans l’intérêt du syndicat [4].

Réponse aux préjudices subis par les copropriétaires.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de travaux de surélévation peuvent obtenir une indemnité. Cette possibilité est prévue par l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires et est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

S’agissant de la nature du préjudice subi par le copropriétaire, elle doit en principe répondre à l’un des cas de figure prévu par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

  • Diminution définitive de la valeur de leur lot,
  • Trouble de jouissance grave,
  • Dégradations.

Pour autant, cette liste n’est pas limitative. Il ressort d’un arrêt ancien rendu par la Cour d’appel de Paris que tous les préjudices subis par un copropriétaire du fait de l’exécution des travaux sont indemnisables [5].

Sources / Bibliographie :

Jean-Noël Beaulieu, Guy Vigneron, Organisation et administration -surélévation de l’immeuble par le syndicat, JurisClasseur Construction-Urbanisme, 2015

Laurence Guégan, Loi ALUR : principales dispositions relatives à la copropriété, La Revue des Loyers, n°946, 1e avril 2014

http://www.afr-avocats.com/index.ph...

http://www.slt-surelevation.fr/actu...

http://www.lagbd.org/index.php/Les_...

http://www.cheuvreux-notaires.fr/ve...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...

https://angc.site/2018/02/21/alur-l...

http://notaires-maisons-laffitte.fr...

www.cohesion-territoires.gouv.fr/IM...

http://www.avoquard.com/wp-content/...

http://amocite.fr/la-surelevation-d...

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Notes :

[1Conseil d’Etat, 5e – 4e chambres réunies, 1e juin 2016, n°387794.

[3Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mars 1991, n°89-18.758.

[4Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mars 2014, n°13-10.875.

[5Cour d’appel Paris, 2e chambre A, 23 février 1996.