Deux échéances restent à venir dans cette perspective : d’une part, celle du 27 mars 2017 relative aux systèmes projetant un PLU classique, et d’autre part celle du 20 janvier 2020 applicable en cas de projet de Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).
La première est applicable lorsqu’une procédure de transformation du POS était déjà en cours au 31 décembre 2015, mais sans être achevée [4].
Quant à la seconde, elle ne procède pas de la loi ALUR mais d’une loi postérieure n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 qui la complète [5]. Elle s’applique lorsqu’une procédure d’élaboration d’un PLUi est en cours avant le 31 décembre 2015, et sous la réserve que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ait eu lieu avant le 27 mars 2017 [6]. A défaut, c’est cette dernière date déjà retenue en situation de PLU classique qui prévaudra.
S’écoule alors un intervalle de temps où il demeure admis que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015, aurait toujours pour effet [7] de remettre en vigueur le cas échéant le POS immédiatement antérieur [8].
Ce contexte offre une période transitoire foisonnante, alimentée d’importants enjeux dans la pratique contentieuse. En particulier, à la survivance des « POS transitoires » se greffe celle tout aussi exceptionnelle des règles relatives au coefficient d’occupation des sols (COS) et aux surfaces minimales de construction dont le législateur avait tôt exprimé la volonté d’en finir, mais qui resteront encore applicables dans les systèmes de « POS transitoires » (I), avec pour conséquence, en tenant compte de leur effacement d’ores et déjà acquis des PLU, de fragmenter la base légale des autorisations d’urbanisme (II).
I/ La survivance des règles relatives au COS et aux surfaces minimales des terrains constructibles
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les PLU pouvaient disposer des COS et des règles relatives aux surfaces minimales des terrains constructibles [9]. La volonté de favoriser la densification des constructions au détriment de l’étalement urbain [10], s’est traduite par une non-reconduction dans le nouveau champ de réglementation défini par la loi [11].
Si au regard de la finalité désignée cette mesure est apparue hautement symbolique, c’est davantage le fait de rendre son application immédiate qui revêt le plus fort retentissement en ce qui concerne en particulier les dispositions du PLU. A rebours de cette radicalité cependant, la transformation planifiée des POS en PLU n’apparaît pas aussi autoritaire. Soumise à un calendrier plus flexible, elle retarde la suppression immédiate des COS et des surfaces minimales des terrains constructibles en la rendant parcimonieuse, sous l’effet du régime dérogatoire réservé aux systèmes régis par les « POS transitoires », dont les dispositions sont laissées entièrement indemnes, y comprises celles expressément ciblées par l’immédiateté de la suppression des dispositions du PLU.
La disparition des COS et des règles relatives aux surfaces minimales des terrains constructibles en demeure différée dans de nombreux systèmes, et pourrait l’être encore jusqu’au 1er janvier 2020. Cette projection soumet les usagers à un contexte juridique assez hétéroclite et fragmenté, dans lequel les PLU apparaissent par leur nouvelle vocation, favorables à une densification des constructions à l’opposé de laquelle, certains « POS transitoires » ne seraient pas prédisposés.
II/ La fragmentation de la base légale des autorisations d’urbanisme
En les supprimant définitivement des PLU, la loi ALUR n’a pas spécialement privé de base légale les superficies minimales des terrains constructibles et les coefficients d’occupation des sols contenus dans les POS. Chose qui apparaît paradoxale au regard de la finalité de densification et de modernisation qui la motive [12] .
Subséquemment, la révocation de la base légale établie sur les règles du COS et des surfaces minimales des terrains constructibles dans le cadre des PLU d’un côté, et leur maintien dans les hypothèses de « POS transitoires » de l’autre, est aujourd’hui une dichotomie certes conjoncturelle, mais réelle.
On aura d’une part, les règles relatives au COS et aux surfaces minimales des terrains constructibles applicables par endroits. D’autre part en revanche, hormis les situations régies par les « POS transitoires », lesdites règles ne pourraient davantage servir de base légale à l’appréciation d’une demande d’autorisation d’urbanisme.
S’il est vrai que dans la pratique, la réglementation matérielle des autorisations procède essentiellement des documents réglementaires élaborés en général dans le cadre local, l’autorisation elle-même doit être conforme à tous les textes réglementaires et législatifs (en l’occurrence l’article L 123-5-1 du Code de l’urbanisme), qui lui sont supérieurs. C’est d’ailleurs de cet ordre de hiérarchie que le contrôle de légalité tient son fondement.
Sont en particulier concernés, tous les PLU maintenant un COS et/ou des surfaces minimales des terrains constructibles, alors même que la circonstance d’être édictés par un plan local d’urbanisme, leur ôte toute vocation à constituer une source de légalité depuis le 27 mars 2014 [13].
Cette révocation de la base légale forgée sur le COS et les surfaces minimales des terrains constructibles est irréversible, quoiqu’on ne puisse directement l’opposer au permis de construire. C’est de l’inopposabilité des dispositions concernées du PLU vis-à-vis du permis dont il s’agira en effet, en cas de réglementations récalcitrantes.
Hypothèse qui n’est d’autant pas improbable, qu’il appartiendra aux pétitionnaires d’y veiller. Evidemment censurée par la jurisprudence, elle s’était déjà réalisée à la suite de la loi SRU, où l’administration avait manqué d’écarter une réglementation dépourvue de toute base légale, à propos des dispositions d’un document d’urbanisme fixant la superficie minimale du reliquat bâti dans une opération de division foncière, dépourvues de base légale depuis l’abrogation de l’article L. 111-5 du Code de l’urbanisme par la loi [14].
Il reste tout aussi vrai cependant que l’appréhension ainsi suscitée mérite des atténuations. Tenant d’une part au fait que bien avant la loi ALUR, un grand nombre de collectivités publiques tenaient déjà le PLU pour document d’urbanisme. Encore que les prescriptions de cette loi en sens de la mutation des POS en PLU, sont si largement suivies qu’il serait admis de relativiser dès lors l’ampleur des COS et des règles de surfaces minimales restant applicables.
D’autre part, le rythme actuel des réformes engagées en sens des transformations prescrites apparaît soutenu, au point où les chances qu’elles soient toutes achevées avant les termes d’ajournement retenus n’apparaissent pas vulnérables [15].
