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Mon terrain devient inconstructible à cause du PLU : que faire ?

Par Chloé Schmidt-Sarels, Avocate.

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document prescrivant les règles d’urbanisme applicables au sein de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale concerné (EPCI).

A la défaveur du nouveau PLU, vous apprenez que votre terrain est déclassé, passant de la zone U à une zone N ou A par exemple. Que faut-il faire ?

  • Prendre contact rapidement avec la mairie.

Certaines situations peuvent se dénouer en discutant avec le maire et les élus.

  • Garder en tête le délai de recours.

La délibération peut être contestée dans un délai de 2 mois à compter de sa publication, qui le rend exécutoire.

Si la collectivité concernée est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT) alors le PLU est exécutoire dès lors qu’il a été publié et transmis au préfet.
Si la collectivité concernée n’est pas couverte par un SCOT alors le PLU ne sera exécutoire qu’un mois après publication et transmission au préfet.

1ère étape : demande à la collectivité de retirer le PLU.

Vous devez rédiger un recours gracieux, avec accusé de réception au maire ou au président de l’EPCI en lui demandant explicitement de retirer (totalement ou partiellement) la délibération adoptant le PLU.

A défaut de réponse dans un délai de 2 mois, votre demande sera réputée comme rejetée.

Il conviendra alors d’envisager, dans le délai de deux mois, un recours contentieux afin d’obtenir du juge administratif qu’il prononce l’annulation du PLU :

2nde étape : Obtenir en justice l’annulation (partielle ou totale) du PLU.

L’annulation du PLU permet d’en effacer les effets, dès lors les règles qui ont été fixées disparaissent au profit des règles applicables antérieurement.

Tout requérant, s’il a la qualité d’habitant de la collectivité concernée, dispose d’un intérêt à agir contre le PLU de la collectivité.

Le requérant devra donc introduire un recours pour excès de pouvoir contre la délibération approuvant le PLU près le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve la collectivité.

Quels moyens peuvent être invoqués ?

Incomplétude du PLU.

Le PLU se compose de 4 pièces principales et d’annexes :

  • Un rapport de présentation qui explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable ;
  • Un projet d’aménagement et de développement durable qui fixe les orientations générales et sectorielles du PLU ;
  • Les orientations d’aménagement et de programmation détaillant les orientations du projet d’aménagement et de développement durable ;
  • Le règlement (évoqué supra).

Dès lors qu’une pièce manque au PLU, celui-ci est irrégulier. Il en va de même lorsque les pièces entre en contradictions ou qu’elles ne sont pas suffisamment précises quant aux objectifs ou orientations.

Irrégularité de la procédure d’élaboration du PLU.

La procédure d’élaboration du PLU est une procédure complexe qui nécessite d’être lancée par une délibération régulière, que l’on appelle prescription.
De même, la procédure d’élaboration du PLU nécessite diverses consultations.

En effet une fois que le projet de PLU a été arrêté par l’organe délibérant de la collectivité, il doit être soumis à des avis obligatoires.

Dès lors que ces avis n’ont pas été recueillis, le PLU est irrégulier.
Une fois le projet de PLU arrêté, il est soumis à enquête publique dans les conditions posées par le code de l’environnement en matière d’enquête publique.
A cet effet, un commissaire enquêteur sera désigné par le Tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve la commune pour qu’il puisse recueillir l’avis des habitants et lui-même émettre un avis final sur le projet.
Dès lors que la procédure d’enquête publique n’a pas été respectée ou comporte des irrégularités ne permettant pas aux habitants d’avoir accès au projet ou d’émettre leurs avis, le PLU est irrégulier.

Détournement de pouvoir par le PLU (lorsqu’un membre de l’exécutif favorise ses intérêts personnels.)

Incompatibilité du PLU avec les documents d’urbanisme qui lui sont supérieurs

Le PLU doit être compatible avec les documents d’urbanisme qui lui sont directement supérieurs , ainsi le PLU doit être compatible avec :

  • Les SCOT ;
  • Les schémas de mise en valeur de la mer ;
  • Les plans de déplacement urbains ;
  • Les programmes locaux de l’habitat ;
  • Les dispositions particulières aux zones de bruit des aérodromes.

Erreur s’agissant du zonage.

Le PLU détermine la politique d’aménagement et fixe en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Il est tenu compte de la situation existante et des perspectives d’avenir.

Le règlement du PLU délimite les différentes zones et en fixe les règles d’utilisation de sol :

  • Une zone « U » : zone urbaine dans laquelle la construction est envisageable, sauf interdiction ;
  • Une zone « AU » : zone à urbaniser dans laquelle la construction est envisageable sous certaines conditions (notamment pour des opérations d’ensemble) ;
  • Une zone « A » : zone agricole dans laquelle les constructions à usage d’habitation sont inenvisageables ;
  • Une zone « N » : zone naturelle et forestière dans laquelle les constructions à usage d’habitation sont inenvisageables.

Le juge administratif contrôle si cette appréciation est entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts (ex : classement en zone agricole d’une parcelle ne présentant aucun potentiel agricole).

A noter :
Il est possible de ne demander qu’une annulation partielle du PLU, fondée uniquement sur l’erreur sur le zonage de votre parcelle.
Il est également possible d’agir lorsque le délai de 2 mois pour contester la délibération a expiré : cela fera l’objet d’un prochain article.

Chloé Schmidt-Sarels
Avocate - Hauts-de-France

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