Il s’agit de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique. Ce texte a créé les articles L218-1 à L218-14 du Code de l’urbanisme.
Le décret n° 2022-1223 du 10 septembre 2022 apporte les compléments et précisions nécessaires à la mise en œuvre de ces dispositions législatives.
Il crée les articles R218-1 à R218-21 du Code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 12 septembre 2022.
Reprenons point par point les précisions réglementaires de ce régime de préemption :
Quelle est l’autorité compétente pour instituer le droit de préemption ?
L’article L218-1 du Code de l’urbanisme ne mentionnait pas expressément l’autorité compétente pour instituer le droit de préemption, à la demande et au profit des communes, groupements de communes ou syndicats mixtes (lorsqu’ils sont compétents pour contribuer à la préservation de la ressource en eau destinée à la consommation humaine).
On sait désormais qu’il s’agit du ou des préfets des départements concernés [1].
Quelles sont les pièces devant figurer au dossier de demande ?
L’article R218-2 du Code de l’urbanisme fixe la liste des 5 pièces devant figurer dans le dossier de demande adressé au préfet :
Une délibération sollicitant l’institution du droit de préemption ;
Un plan présentant le périmètre du territoire sur lequel l’institution du droit de préemption est sollicitée ;
Une étude hydrogéologique ;
Une note présentant le territoire, ses pratiques agricoles et précisant les démarches d’animation, les actions mises en œuvre par le service d’eau potable de la collectivité ainsi que le bilan qui peut en être dressé ou le plan d’action et les rapports annules lorsqu’un tel plan a été défini par la collectivité ;
Un argumentaire précisant les motifs qui conduisent à solliciter l’instauration du droit de préemption et justifiant le choix du périmètre proposé.
Comment se déroule la procédure d’instruction de la demande ?
Le délai d’instruction de la demande est de 6 mois à compter de la réception du dossier de demande complet [2].
Si le dossier de demande est incomplet ou insuffisant, le préfet invite la collectivité à le compléter ou le régulariser dans un délai d’au maximum 6 mois, renouvelable une fois.
Le cas échéant, le délai d’instruction est suspendu et reprend le jour de réception par le préfet des éléments (pièces ou informations) demandés.
Si la collectivité demanderesse ne défère pas à la demande de pièces ou d’informations du préfet dans le délai qui lui est imparti, sa demande est rejetée [3].
A compter de la réception du dossier de demande complet par le préfet, ce dernier sollicite les avis :
Des communes concernées par le périmètre du droit de préemption ;
Des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de plan local d’urbanisme ;
Des chambres départementales et régionales d’agriculture des départements et régions concernées par le périmètre du droit de préemption ;
Des SAFER concernées par le périmètre du droit de préemption ;
Du CODERST et des commissions locales de l’eau (CLE) concernés par le périmètre du droit de préemption.
Tous ces avis sont réputés favorables à l’expiration d’un délai de 45 jours resté sans réponse [4].
Dans quelles conditions l’arrêté instituant le droit de préemption doit-il être édicté et publié ?
Le projet d’arrêté est communiqué au demandeur qui dispose d’un délai de 15 jours pour présenter des observations écrites [5].
L’arrêté ou l’arrêté conjoint (lorsque plusieurs préfets sont compétents) instituant le droit de préemption doit être motivé en faits et en droit, désigner le titulaire du droit de préemption et délimiter le périmètre sur lequel il s’applique.
L’arrêté rejetant la demande doit également être motivé.
Si une parcelle est située à l’intérieur de plusieurs aires d’alimentation de captages d’eau potable relevant de communes, de groupements de communes ou de syndicats mixtes différents, l’arrêté doit mentionner un ordre de priorité d’exercice des différents droits de préemption, en fonction de leur date d’instauration [6].
Ensuite, l’arrêté est publié au recueil des actes administratifs du ou des départements concernées et une mention en est faite dans 2 journaux.
Il est affiché pendant au moins 1 mois aux mairies concernées et est adressé aux organismes qui ont été sollicités pour avis ainsi qu’aux barreaux et chambres départementales des notaires [7].
Le droit de préemption peut-il être délégué ?
L’article L218-3 ne reconnaît comme titulaires du droit de préemption que les communes, groupements de communes et syndicats mixtes exerçant la compétence de contribution à la préservation de la ressource en eau.
Toutefois, lorsque tout ou partie du prélèvement en eau potable est confié à une régie dotée de la personnalité morale et de l’autonomie financière, le titulaire du droit de préemption peut lui déléguer ce droit par délibération de l’organe délibérant.
Cette délégation précise les conditions auxquelles elle subordonnée et peut être retirée par une délibération prise dans les mêmes formes [8].
Comment se déroule la procédure de préemption ?
Cas général.
L’article L218-8 du Code de l’urbanisme indique qu’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) doit être adressée par le propriétaire de la parcelle objet de la vente au titulaire du droit de préemption (ou son délégataire), comportant obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation.
Désormais, on sait que la DIA doit être adressée en 4 exemplaires au titulaire du droit de préemption par LRAR, ou déposée contre décharge ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par le Code des relations entre le public et l’administration (CRPA) [9].
Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de 2 mois pour l’exercer, son silence valant renonciation.
Ce délai court à compter à compter de la date de l’avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application du CRPA, ou de la décharge de la DIA.
Ce délai peut être suspendu lorsque le titulaire du droit de préemption adresse une demande unique de communication de documents au propriétaire (et ce à compter de la date de réception de la demande) et ne reprend qu’à compter de leur réception.
La liste des 13 documents susceptibles d’être demandés par le titulaire de droit de préemption et permettant la suspension du délai de 2 mois est désormais fixée à l’article R218-12 du Code de l’urbanisme [10].
Cas particulier d’une vente par adjudication.
La vente par adjudication doit être précédée d’une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente, en en faisant connaître les dates et modalités.
La déclaration est adressée au titulaire du droit de préemption dans un délai de 30 jours au moins avant la date fixée pour la vente par LRAR ou par voie électronique en application du CRPA.
En cas de report ou décision d’adjudication, le titulaire du droit de préemption doit en être informé dans les 8 jours.
Dans l’hypothèse où le titulaire entendrait se substituer à l’adjudicataire, il doit en notifier sa décision au greffier ou au notaire dans un délai de 30 jours par LRAR ou par voie électronique.
Le cas échéant, la substitution intervient au prix de la dernière enchère ou surenchère.
Enfin, la décision par laquelle le titulaire se substitue à l’adjudicataire doit être annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication et être publiée au fichier immobilier en même temps que l’acte [11].
Cas d’une préemption partielle.
La loi n’envisageait pas le cas d’une préemption partielle.
Désormais, on sait que si le vendeur n’accepte pas une préemption partielle et exige que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière, ce dernier dispose de deux options :
Soit il accepte cette acquisition aux prix et conditions d’aliénation ;
Soit il renoncer à préempter.
La décision du titulaire du droit de préemption doit être parvenue au notaire dans le délai de 30 jours à compter de la date de réception de la décision du vendeur et le silence du titulaire du droit de préemption à l’expiration de ce délai vaut renonciation et rétractation [12].
Dans tous les cas.
Désormais, lorsque le titulaire du droit de préemption transmet la DIA au directeur départemental ou régional des finances publiques, il a la possibilité de lui demander un avis.
Si le prix d’achat est supérieur à 180.000 euros [13], alors la transmission vaut obligatoirement demande d’avis.
Qu’il s’agisse d’un avis facultatif ou obligatoire, le directeur départemental ou régional des finances publiques dispose d’un délai de 30 jours pour le rendre à compter de la réception de la demande.
Si l’avis n’est pas rendu dans ce délai, le titulaire du droit de préemption peut librement procéder à l’acquisition objet de la DIA [14].
Enfin, toutes les demandes, offres et décisions titulaire du droit de préemption et des propriétaires sont notifiées par LRAR, acte d’huissier, dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions du CRPA [15].
Quelle est la juridiction compétente en cas d’action en nullité du contrat de vente ?
Pour rappel, les articles L218-8 et L218-9 du Code de l’urbanisme ouvrent une action en nullité de la vente se prescrivant par 5 ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. On sait désormais qu’elle doit être exercée par-devant le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le bien [16].
Les parcelles acquises par préemption peuvent-elle être mises à bail ?
L’article L218-13 du Code de l’urbanisme dispose que les parcelles acquises par préemption intègrent le domaine privé de l’acquéreur et peuvent être mises à bail en vue d’une exploitation agricole compatible avec l’objectif de préservation de la ressource en eau.
Le décret précise que la mise à bail doit faire l’objet, préalablement, d’un appel à candidatures précédé de l’affichage d’un avis à la mairie du lieu de situation de ce bien pendant au moins 15 jours.
Cet avis décrit et précise : la désignation du bien, sa superficie totale, le nom de la commune, celui du lieudit ou la référence cadastrale et la mention de sa classification dans un document d’urbanisme s’il en existe.
Il indique dans quel délai les candidatures doivent être présentées ainsi que les coordonnées du service susceptible de délivrer les compléments d’information relatifs à l’appel à candidature.
L’avis énonce enfin l’exigence d’un bail comportant des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau [17] et énumère les clauses environnementales relatives aux mesures nécessaires à la préservation de la ressource en eau proposées.
L’avis doit énoncer, en cas de cession du bail, l’exigence d’un contrat portant obligations réelles environnementales (ORE) [18], énumérer celles envisagées pour assurer la préservation de la ressource en eau et en mentionner le prix envisagé [19].
Les parcelles acquises par préemption peuvent-elles être mises à disposition de la SAFER ?
Oui, à condition que les conventions de mise à disposition comprennent des dispositions permettant d’assurer que l’usage agricole du bien sera maintenu ou rétabli, dans le respect de l’objectif de préservation de la ressource en eau [20].
