I. Principe de la résiliation amiable
Les dispositions relatives aux statut des baux commerciaux ne s’opposent pas à la résiliation amiable ; tout bail commercial assujetti ou non au statut peut faire l’objet d’une résiliation amiable par anticipation.
Propriétaire et locataire sont libres de prendre la décision à n’importe quel moment de la vie du bail de mettre un terme à celui-ci en prenant soin, donc, de modifier les conditions contractuelles sur lesquelles elles s’étaient entendues.
II. Conditions de mise en œuvre de la résiliation amiable
La résiliation amiable n’est soumise à aucun formalisme. Il suffit donc pour son acquisition que l’une des parties ait accepté l’offre de résiliation émise par l’autre. Cela étant, la volonté bien que pouvant être tacite, elle doit être certaine et non équivoque (Cass. civ. 3ème, 23 mars 2011, n° 10-10.226). Elle exige donc le concours de deux volontés dont il conviendra de rapporter la preuve. En cas de litige, l’appréciation de la volonté sera soumise à l’appréciation des tribunaux.
Pour autant, il est préférable de mettre par écrit, avec apposition des signatures, la convention constatant l’accord. Cela permet d’une part de s’assurer que preneur et bailleur ont manifesté leur volonté certaine et non équivoque de résilier le bail de façon anticipée et à l’amiable ; et, d’autre part, cela permet d’éviter de créer toute confusion ou incertitude à l’égard des tiers.
Il conviendra de prévoir les délais de libération des locaux loués, de restitution du dépôt de garantie (fonction de l’état dans lequel les lieux se trouvent au départ du preneur ainsi que des éventuels charges ou loyers restés impayés).
Cas d’une résiliation amiable subordonnée à la signature d’un nouveau bail commercial :
Les parties peuvent très bien convenir d’une résiliation anticipée du bail en cours à la condition de conclure postérieurement à celui-ci un nouveau bail avec le successeur du locataire actuel. Le bailleur est en droit de modifier les conditions de la nouvelle convention en vue de ses futures relations contractuelles avec le successeur présenté par le locataire.
III. Effets de la résiliation amiable
Face à un bail commercial auquel il a été mis fin de façon amiable, l’accord qui en découle devra être appliqué de bonne foi (article 1134 du Code civil). De ce fait, le preneur qui refuserait de libérer les locaux dans les délais prévus conventionnellement pourra être poursuivi.
Il est possible que les parties aient convenu de procéder à cette résiliation amiable en contrepartie d’indemnités ; étant précisé que les dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de paiement de l’indemnité d’éviction ne trouvent pas à s’appliquer au paiement de l’indemnité découlant de la résiliation amiable d’un bail commercial.
Discussions en cours :
Bonjour.
Question relative la clause de garant solidaire des loyers avec le cessionnaire d’un bail commercial.
Situation résumée : Un bail est signé et expirera dans 5 ans. La clause est présente dans le bail qui ne comporte pas d’irrégularité. Simultanément, le preneur veut vendre son fond de commerce un tiers et le bailleur a signé un compromis de vente pour les murs avec un autre tiers.
Est-ce possible et sous quel formalisme, de procéder une résiliation amiable du bail pour en signer un nouveau de même durée et conditions à l’exception de la garantie solidaire avec le cessionnaire du fond de commerce ? Sachant qu’un tiers est concerné en l’espèce l’acheteur des murs qui pour le coup voit un bail renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans. Doit-il donner son accord ? Sous quelle forme ? La résiliation du bail et la rédaction du nouveau impliquerait-il que le compromis de vente signé pour les murs ne soit plus valable ?
Un avenant au contrat de bail est-il envisageable si il est signé du preneur, du bailleur et du futur bailleur, pour retirer l’effet de la clause de garant solidaire avec le cessionnaire et les cessionnaires successifs ?
Merci de vos réponse par avance.
Bien cordialement.
Jean-Pierre.
peut on résiler un bail commercial à l,amiable juste avant que le locataire dépose son bilan et ne soit mis en liquidation judiciaire ?
Bonjour,
Pouvez-vous me dire si la résiliation amiable peut prévoir une date d’effet au jour du contrat et malgré tout laisser le preneur dans les lieux qq mois (4/6mois), moyennant une indemnité au titre de la jouissance ?
Merci de votre retour.
Bien cordialement
Je commente parce que je suis intéressé par les réponses
Je commente car je suis également intéressée de connaître les réponses aux questions citées ci-dessus
Merci,
Isabelle.R.
comment résilier un bail commercial à l’amiable avant que mon locataire qui à fermer son commerce et
qu’il dépose éventuellement le bilan ?
Bonjour un propriétaire peut-il vous refuser de me rendre la caution en cas de résiliation anticipée avec l’accord du propriétaire merci d’avance pour votre réponse