Par Bruno Lehnisch, Juriste.
 
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  • 1ère Parution: 18 mai 2021

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Travaux affectant l’aspect extérieur d’un immeuble.

En copropriété, les travaux « affectant l’aspect extérieur de l’immeuble » doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’assemblée générale. Que signifie cette notion ? Doit-elle être appréciée différemment en présence d’un immeuble de grand standing ?

Dans la très grande majorité des cas, les travaux affectant l’aspect extérieur d’un immeuble sont considérés comme conformes à son caractère ou son « standing ».

Ils sont donc soumis à l’autorisation du syndicat, donnée à la majorité absolue des copropriétaires [1]. Si l’assemblée générale refuse d’accorder l’autorisation, les juges examineront in concreto si le veto était abusif ou pas. Les motifs de refus étaient-ils valables ou non ? Pour se déterminer, les magistrats prendront en considération l’harmonie préexistante aux travaux litigieux.

Ainsi sera-t-il malaisé d’invoquer une atteinte à l’harmonie d’un immeuble « des années 1950/1960 sans architecture remarquable » [2] ou l’atteinte esthétique portée à une façade « massive et peu homogène » qui « comporte sept étages et de nombreux balcons clôturés par des loggias » [3].

Dans certains cas, rares, la jurisprudence admet que des travaux peuvent affecter tellement l’aspect extérieur de l’immeuble qu’ils sont contraires à son standing élevé et donc à sa "destination". Ces travaux requièrent alors l’unanimité. En effet, en application du dernier alinéa de l’article 26 de loi de 1965, l’Assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’unanimité étant très difficile, voire pratiquement impossible à obtenir en copropriété, les juges ont fixé des conditions très strictes afin d’éviter des refus abusifs opposés à des travaux. Ainsi, en 2019 et 2020, la Cour d’appel de Versailles a jugé que des travaux ne portent atteinte à la « destination » de l’immeuble que si ce dernier présente des particularités ou une identité marquées, une originalité ou un très grand standing :
- « l’harmonie de l’immeuble peut faire partie des « caractères » de la copropriété, tout particulièrement pour des immeubles d’habitation de très grand standing pour lesquels les éléments architecturaux revêtent une importance majeure » [4] ;
- « si la notion de destination de l’immeuble peut inclure les caractéristiques architecturales et esthétiques de l’immeuble, c’est à la condition que cet immeuble présente des particularités ou une identité marquées, une originalité ou un très grand standing notamment au regard des matériaux utilisés » [5].

Dans les deux affaires, les juges ont considéré que les projets de travaux n’emportaient aucune atteinte à la destination de l’immeuble. Les travaux ne requéraient donc pas de vote à l’unanimité, contrairement à ce que soutenaient les opposants aux travaux.

Bruno Lehnisch, cadre juridique spécialisé en droit de la copropriété
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Notes de l'article:

[1Art 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

[2CA Paris, 14 oct. 2009, n°08/03045.

[3TGI Nanterre, 8e ch., 6 déc. 2007, n°06/10498.

[4CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 25 sept. 2019, n° 17/05416.

[5CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 26 févr. 2020, n°18/00819.

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