A une première vue cette mise en garde peut apparaitre comme anodine au vu du raisonnement très clair donné par la Cour de cassation dans son arrêt du 7 Juillet 2011. Pour elle, le cahier des charges, « que toute personne, y compris l’adjudicataire, peut consulter avant la vente, constitue un contrat qui, faute de contestation avant l’audience éventuelle, s’impose à toutes les parties » ainsi que la clause qui y était insérée, imposant à l’adjudicataire de payer les charges de copropriété dues par le débiteur saisi.
Toutefois, cette solution ne va pas de soi. Dans l’espèce l’adjudicataire contestait la validité de la clause en invoquant la jurisprudence antérieure. En effet, dans la jurisprudence antérieure, une telle clause a été considérée contraire au principe d’égalité des créanciers. En considération de ce principe, prévu par l’article 2285 du Code civil, les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence.
Ce type de clause oblige l’adjudicataire à payer au syndicat des copropriétaires les charges arriérées impayées, en sus du prix de vente et avantage ainsi spécialement le syndicat au détriment des autres créanciers, en méconnaissance des dispositions de l’article 2285 interdisant au cahier des charges de modifier directement ou indirectement l’ordre dans lequel le prix des biens du débiteur, qui constitue le gage commun des créanciers, doit être réparti entre eux.
Désormais, l’interdit est levé et le principe d’égalité des créanciers semble sacrifié sur l’autel de la sacro-sainte liberté contractuelle.
Sources :
Cass. 2ème Civ., 7 juillet 2011, n° 10-13.913
