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La médiation fait « discrètement » un grand pas dans le traitement des différends en matière de bail commercial !

Par Arnaud Boix, Avocat.

La loi n° 204-626 du 18 juin 2014 - art. 10 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, encore appelée loi Pinel, a modifié l’article L 145-35 du Code de commerce comme suit :

«  Les litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis. »

Si la juridiction est saisie parallèlement à la commission compétente par l’une ou l’autre des parties, elle ne peut statuer tant que l’avis de la commission n’est pas rendu.

La commission est dessaisie si elle n’a pas statué dans un délai de trois mois.

La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.

Ainsi le législateur a souhaité étendre la compétence de la commission départementale de conciliation aux instances en révision de loyer (en application de l’article L. 145-38 du Code de commerce) et aux litiges relatifs aux charges et aux travaux.

Sa saisine ne devient pas pour autant obligatoire mais on peut imaginer qu’elle sera sollicitée plus fréquemment chaque fois que les parties seront en conflit au titre des charges et travaux bien qu’il ne soit pas certain que cette commission, composée de représentants de bailleurs et de preneurs, soit en mesure de trancher ces litiges s’ils impliquent de résoudre des questions strictement juridiques.

On peut noter que la loi n° 2015-990 du 6 aout 2015 dite loi "Macron" n’a pas modifié cette disposition ce qui souligne la volonté politique de poursuivre dans l’élargissement du champ d’application des techniques alternatives de règlement des conflits au bail commercial.

En effet en matière de bail commercial et des différends y afférent, le législateur, dans sa stratégie de promouvoir la justice privée, pour des raisons tant économiques que pratiques, entend une nouvelle fois encourager par l’extension de la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux (art L145-35 C. com.) alors qu’auparavant, cette commission paritaire n’était compétente qu’en matière de fixation du loyer
du bail renouvelé, à la médiation.

Si l’intention du législateur est louable et d’une utilité évidente, face à l’engorgement des juridictions et aux coûts des procédures sans cesse croissants, encore faudra-il qu’il donne les moyens aux infrastructures et aux différents acteurs de la médiation d’être à la hauteur des questions techniques autour du bail commercial et des enjeux patrimoniaux et financiers qui en découlent.

Aux rédacteurs de bail commercial en « première plume », en renouvellement ou de cession de droit au bail d’intégrer la clause de médiation dans l’intérêt des bailleurs comme des locataires !

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