Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
 
 

Assigné par la Ville de Paris pour vos locations Airbnb ? Les 10 questions les plus fréquentes.

Vous venez de recevoir par huissier une assignation de la Ville de Paris pour vos locations de type AirBnb ?

Cet article a pour objet de répondre aux 10 questions les plus fréquentes posées par les clients.

Cet article pourra être approfondi par la lecture de mon article "10 motifs pour contester une assignation au titre des locations meublées touristiques de type Airbnb" [1] détaillant 10 motifs pour se défendre suite à la réception d’une assignation de la Ville de Paris ou encore mon article détaillant les décisions exonérant le propriétaire de toute condamnation.

1. Pourquoi suis-je assigné par la Ville devant le Tribunal de Grande instance de Paris ?

Vous avez fait l’objet d’une opération de contrôle de la Ville de Paris au titre de vos locations meublées touristiques de type airbnb dans votre appartement.

Le contrôleur de la Ville de Paris a estimé dans son constat d’infraction que vous ne respectiez pas les dispositions d’urbanisme, l’infraction la plus courante étant la mise en location sur un site de type Airbnb d’un appartement constituant la résidence secondaire du propriétaire.

Dans ce contexte, la Ville de Paris vous assigne devant le Tribunal judiciaire sur la base de ce constat d’infraction pour solliciter d’une part une (ou plusieurs) amende(s) civile(s) et d’autre part la cessation sous astreinte financière journalière de votre infraction consistant à louer sur une plate forme de type airbnb votre logement.

Ce constat d’infraction est annexé à l’assignation et pourra être demandé par votre avocat à l’avocat de la Ville afin d’apprécier la teneur de cette assignation

2. Dois-je me faire assister d’un avocat ?

En principe, vous pouvez vous défendre seul. L’avocat n’est pas obligatoire pour ce type de procédure.

Pourtant, même s’il n’est pas obligatoire, l’avocat est un atout incontournable de votre défense.

En effet, l’avocat dispose des connaissances essentielles, des textes et de la jurisprudence récente et saura déterminer et adapter la défense optimale au cas par cas.

L’avocat prendra des conclusions en réponse qu’il soutiendra lors de sa plaidoirie avec un argumentaire juridique adapté à votre situation et reposant sur la jurisprudence la plus récente du Tribunal et de la Cour d’appel de Paris. Les enseignements de la Cour de justice de l’union européenne pourront également nourrir le travail de votre avocat.

Votre défense ne doit pas être négligée compte tenu des risques d’amende en présence.

3. La Ville de Paris demande ma condamnation à 50.000 euros d’amende ? Dois-je m’inquiéter d’un risque réel d’être condamné à un tel montant ?

A la lecture de votre assignation, vous apprenez que la Ville de Paris réclame votre condamnation à la somme de 50.000 euros d’amende outre d’autres amendes éventuelles pour défaut d’enregistrement (5.000 euros) ou défaut de communication de pièces (10.000 euros).

En effet, l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé ».

Attention : Il s’agit ici que d’un montant maximum qui reste à la discrétion souveraine du Tribunal !

Ce n’est en aucun cas la somme allouée automatique, sans étude préalable de votre dossier !

Ainsi, c’est ici qu’apparaît l’importance d’être soutenu et représenté par un avocat compétent en la matière. Son rôle sera de tenter de faire réduire et / ou d’annuler cette amende au maximum en mettant en évidence l’ensemble des éléments de votre dossier, votre coopération, votre bonne foi, la cessation de votre infraction et surtout sa connaissance de la jurisprudence.

Attention, les juges ont tendance à sanctionner lourdement les personnes qui ne proposent aucune défense devant le Tribunal ou si cette dernière n’est manifestement pas constructive au regards des faits reprochés.

En tout état de cause, soyez accompagnés afin d’être guidé au mieux sur les démarches à entreprendre et les solutions multiples adaptées à votre situation.

4. Quels sont les éléments de défense susceptibles de réduire ou encore annuler ma condamnation à une amende civile ?

La demande de condamnation à une amende civile d’un montant maximum de 50.000 euros par la Ville de Paris n’est pas figée.

En effet, vous avez, avec l’aide d’un avocat compétent, la possibilité de faire réduire voire annuler cette condamnation. Pour cela, l’analyse de la jurisprudence récente rendue en la matière sera un outil majeur.

Ainsi, pour calculer le montant de l’amende civile, le juge retient – de façon non exhaustive – les critères suivants : destination du bien, le prix d’une nuitée, longueur de la période litigieuse, revenus d’appoint…

De plus, l’analyse de la jurisprudence a permis de mettre en évidence les moyens/critères retenus afin de faire annuler ou minorer les amendes civiles. Il convient de retenir les critères suivants :
- La bonne foi ;
- La coopération avec les agents de contrôle ;
- La cessation de l’infraction ;
- La régularisation de la situation ;
- La rapidité de la régularisation ;
- L’enregistrement du bien comme meublé touristique.

A titre d’exemple, le Tribunal a condamné le propriétaire en mars 2018 au paiement d’une amende de 2.000 euros en retenant que « tenant compte de la coopération du contrevenant lors du contrôle, de la régularisation rapide de la situation locataire et au regard de ce qu’elle n’a pas perçu les profits réalisés par la Société Appartement Paris, il est justifié de fixer le montant de l’amende civile à la somme de 2.000 euros ».

Restez informés des dernières évolutions jurisprudentielles et prenez en considération les critères utilisés par les juges afin de voir minorer ou, dans les meilleurs cas, annuler l’amende civile à votre encontre.

5. Une date d’audience est mentionnée dans l’assignation ? Est-ce la date de mon procès ?

Lorsqu’une assignation vous est signifiée par huissier, une date d’audience est mentionnée sur la première page de l’assignation.

Pourtant, cette date d’audience ne sera pas la date où l’affaire sera jugée.

Pourquoi ? Actuellement, le monde judiciaire attend que la Cour de Justice de l’Union européenne rende un arrêt essentiel à la poursuite des procédures. Vraisemblablement, l’arrêt final devra être connu au printemps 2020.

Pour toutes ces raisons, la date d’audience mentionnée dans votre assignation n’est pas la date effective de votre procès, dans l’attente de l’arrêt rendu par la Cour de Justice de l’Union Européenne.

Toutefois, à compter de juin 2020, il est probable que la date figurant dans l’assignation soit celle de votre audience.

Que l’arrêt de la Cour de justice soit connu ou non, vous aurez toujours loisir, via votre avocat notamment de solliciter un renvoi de cette affaire pour préparer votre audience.

6. Dois-je me rendre à cette première audience ?

Si vous êtes représenté par un avocat, inutile de vous déplacer, votre avocat s’en chargera. A défaut d’avocat, il faut vous y rendre muni de votre pièce d’identité.

En effet, et dans l’attente de l’arrêt de la cour de justice, cette première audience n’est pas la date effective de votre procès.

Lors de cette première audience, votre avocat se chargera de vous représenter afin de solliciter un sursis à statuer au juge et vous rendra compte de la date de l’ordonnance attendue indiquant ce sursis à statuer.

Si l’arrêt de la cour de justice a déjà été rendu, votre avocat pourra demander un renvoi de l’affaire pour préparer votre défense. Attention, le Tribunal n’accorde qu’un seul renvoi.

7. Je lis sur Internet que mon affaire devrait être gelée dans l’attente d’un arrêt de la Cour de justice de l’union européenne… je ne comprends pas ?

La Cour de cassation a saisi la Cour de Justice de l’Union Européenne d’une question préjudicielle afin qu’elle statue sur la conformité de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation avec les dispositions de la directive européenne service 2006/123/CE. La Cour de Justice devra répondre par un avis motivé sur la question.

Dans l’attente de sa réponse, les Tribunaux ne rendent aucune décision, ils sursoient à statuer uniquement.

La Cour de Justice devra répondre à plusieurs interrogations :
- L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation entre-t-elle dans le champ de la directive service ?

En d’autres termes, si l’article cité entre dans le champ de la directive, devra s’appliquer le principe de la liberté d’établissement des prestataires et l’absence d’entrave de l’état sauf exceptions ou raisons impérieuses.

De ce fait, devra se poser la question de savoir le régime d’autorisation de l’activité de location meublée actuel est conforme au principe de liberté d’établissement des prestataires.

- L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation est-il suffisamment clair et précis ?

En effet, sont reprochés des termes imprécis et ambigus entravant la transparence et accessibilité du régime d’autorisation (on citera, à titre d’exemple, les termes « courte durée », « de manière répétée »…).

8. Quelles sont les conséquences attendues de l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne ?

L’arrêt que rendra la Cour de Justice est extrêmement attendu. De ce fait, un avocat compétent pourra vous tenir informé de ladite décision et de ses conséquences.

Dans l’attente, voici 3 conséquences possibles à envisager :
- L’article L.631-7 est conforme, il ne devra pas être modifié :
Dans ces conditions, le texte restera applicable. Pour les contrevenants, ils auront obtenu un gain de temps non négligeable d’une année sans avoir à supporter un procès et une amende prononcée par les Tribunaux sur l’année 2019.

- L’article L.631-7 est déclaré non conforme :
Un avocat compétent aura la possibilité de tirer toutes les conséquences de cette décision en la faveur de son client, contrevenant à la réglementation.

Ainsi, l’avocat permettra à ses clients d’échapper, dans les meilleurs cas, à la totalité de l’amende civile. En effet, l’article n’ayant plus vocation à s’appliquer ne pourra plus sanctionner un certain comportement litigieux.

En tout état de cause, le risque d’engorgement des Tribunaux est à prévoir.

9.Connaissez-vous la date à laquelle sera rendue l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne.

L’affaire a déjà été plaidée devant la Cour de Justice le 19 novembre 2019 au Luxembourg.

L’avis de l’avocat général sera connu le 11 février 2020. Ce dernier est généralement suivi par la Cour de justice dont l’arrêt est attendu entre avril et juillet 2020.

Mon cabinet ne manquera pas de le commenter dans un prochain article.

10. Puis-je continuer mes locations Airbnb dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne ?

La Cour de Justice de l’Union Européenne doit rendre au printemps ou été 2020 un arrêt éminemment important puisque la Cour devra statuer sur la régularité de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Pourtant, dans l’attente de ce jugement, les textes actuels restent applicables !

Ainsi, la Ville de Paris demeure fondée à poursuivre ses constats d’infraction et d’assigner les fraudeurs à la réglementation de l’article mis en cause. La Ville de Paris ne gèle pas ses procédures dans l’attente du jugement afin de conserver le bénéfice des infractions si le texte était validé par la Cour de Justice.

En tout état de cause, il est conseillé de ne pas poursuivre les locations litigieuses puisque le texte trouve toujours vocation à s’appliquer. La bonne foi d’un propriétaire qui cesse toute infraction est toujours bénéfique dans la détermination par le Juge de l’amende civile.

Ainsi, soyez conscients des risques que vous encourez !

Notes :

Xavier Demeuzoy - Avocat au Barreau de Paris expert en locations AIRBNB - www.demeuzoy-avocat.com

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Vos commentaires

  • par François de LA VAISSIERE avocat honoraire, et auteur en droit immobilier , Le 13 janvier à 18:22

    Excellent tout d’horizon de l’état actuel des contre-offensives des loueurs et des plateformes vis à vis de la sévère répression à l’encontre des pratiques déviantes des protagonistes ; mais le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de Justice de L’Union Européenne sur l’application de la directive "services" n’est pas l’unique terrain du combat pour la liberté de gestion d’un patrimoine privé, qui devrait échapper à toute réglementation dès lors que par définition il ne s’agit pas d’une résidence principale de l’occupant temporaire, et que les résidences non principales relèvent de la liberté locative, hors loi du 6 juillet 1989. C’est par une fiction qu’on a choisi de sévir contre les loueurs, en considérant qu’il s’agit d’un local qui n’est pas à usage d’habitation alors que le touriste de passage "habite" bien sur place lors de son séjour ! Il faut notamment penser à invoquer les deux arrêts de la cour de cassation du 28 novembre 2019 (3° chambre civile) qui inversent la charge de la preuve d’un usage d’habitation au 1 janvier 1970, dès lors que le propriétaire conteste cette affectation. Bref, ce panorama n’est pas exhaustif de toutes les défenses qui s’offrent au bailleur contrôlé par les municipalités...

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