Contrat de construction de maison individuelle : 4 points d’attention avant signature.

Le contrat de construction de maison individuelle (Ccmi) répond à un formalisme et des contraintes particuliers.

Voici quelques points de vigilance à prendre en considération.

Le contrat de construction de maison individuelle, de son abréviation « CCMI », est conclu entre un professionnel de la construction et un maitre d’ouvrage, généralement un particulier.

Créé par une loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, le contrat de construction de maison individuelle constitue un atout pour le maitre d’ouvrage en ce qu’il lui confère une protection plus efficace que dans le cadre d’un marché de travaux.

Quel que soit le type de contrat, avec ou sans fourniture de plan, les règles légales et réglementaires applicables au contrat de construction individuelle sont d’ordre public.

Le caractère d’ordre public des règles édictées en matière de CCMI permet au maitre d’ouvrage de solliciter la requalification d’un simple contrat d’entreprise en contrat de construction de maison individuelle.

De plus, le contrat qui déroge à l’une des règles du régime est nul en application de l’article L230-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Par arrêt du 6 juillet 2011, la Cour de cassation a ainsi jugé que les règles d’ordre public relatives aux mentions que doit impérativement comporter le contrat constituent des mesures de protection du maitre d’ouvrage dont la violation est sanctionnée par une nullité relative (autrement dit ; seul le maitre d’ouvrage peut l’invoquer) susceptible d’être régularisable.

La violation des dispositions relations au CCMI est également susceptible de faire l’objet de sanctions pénales, telles que prévues aux articles L241-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Aussi, ce type de contrat nécessite pour chaque partie au contrat la vérification de certains éléments préalablement à la signature.

1. Formalisme.

Dispositions communes aux contrats avec et sans fourniture de plan.

a. Acte notarié ou acte sous seing privé.

Le CCMI doit être rédigé par écrit en vertu de l’article L232-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il peut être librement conclu, sous forme notariée, ou sous forme sous seing privé, cette dernière forme étant évidemment moins couteuse.

Il devra y avoir autant d’exemplaires qu’il n’y a de parties à la signature.

Dans l’hypothèse d’un recours à un crédit immobilier, il conviendra de penser à établir un exemplaire supplémentaire, pour l’établissement bancaire prêteur, si le contrat est prévu avec fourniture de plan.

b. Notice d’information.

Une notice d’information conforme à un modèle type agréé doit être jointe au contrat.

L’absence de notice jointe est sanctionnée par la nullité du contrat. Il est conseillé au constructeur de faire viser la notice par le maitre d’ouvrage.

Son contenu sera différent, selon que le contrat est conclu avec ou sans fourniture de plan.

c. Délai de rétractation ou délai de réflexion.

Le maitre d’ouvrage particulier bénéficiera, selon que le contrat soit conclu devant notaire ou par acte sous seing privé, d’un délai de réflexion ou d’un délai de rétractation de 10 jours, à condition que le contrat porte sur la construction d’un logement à usage d’habitation.

Ce délai de réflexion ou de rétractation ne sera pas applicable en cas de construction d’un immeuble à usage mixte.

d. Assurances.

Le contrat doit impérativement comporter la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maitre d’ouvrage.

e. Clauses réputées non écrites.

Certaines clauses sont formellement interdites au CCMI, comme la condition de remise des clés uniquement après le complet paiement, l’interdiction de visites de chantier par le client, la subordination du remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour le client de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt, etc.

Dispositions propres aux contrats avec fourniture de plan.

Le contrat doit énumérer les mentions prévues à l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation :
- La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction,
- La mention du titre de propriété du maitre d’ouvrage ou des droits réels,
- L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction,
- La consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire (travaux d’adaptation au sol, raccordements aux réseaux, travaux d’équipements intérieurs ou extérieurs),
- Le coût de l’immeuble à construire comprenant d’une part le prix forfaitaire et définitif convenu avec le constructeur (sauf clause de révision), et d’autre part, le cas échéant, le prix des travaux que s’est réservés le maitre d’ouvrage, lesquels devront faire l’objet d’une description, et d’une mention manuscrite spécifique selon laquelle ce dernier en accepte la charge et le coût,
- Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux,
- L’indication que le maitre d’ouvrage pourra se faire assister lors de la réception par un professionnel habilité en matière d’architecture ou par tout professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission,
- L’indication de l’obtention d’un permis de construire et des autorisations administratives nécessaires, dont copie doit être annexée,
- L’indication des modalités de financement, la nature, le montant des prêts souscrits,
- La date d’ouverture de chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison,
- La référence à l’assurance Dommages-ouvrage souscrite,
- Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Le contrat doit comporter en annexe le plan de la construction précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.

Les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice doivent être apposés sur le plan, de même que les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, l’utilisation, et à l’habitation de l’immeuble à construire.

Un dessin de perspective doit être joint au plan, de façon à offrir au maitre d’ouvrage, généralement profane, une visibilité sur le projet de construction.

Dispositions propres aux contrats sans fourniture de plan.

Le contrat doit énumérer les mentions prévues à l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation :
- La désignation du terrain,
- La consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire,
- Le prix convenu forfaitaire et définitif, sauf clause de révision prévue dans les conditions et limites convenues,
- Les modalités du règlement du prix au fur et à mesure de l’avancement du chantier,
- Le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison,
- L’indication que le maitre d’ouvrage pourra se faire assister lors de la réception par un professionnel habilité en matière d’architecture ou par tout professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission,
- La référence à l’assurance dommages-ouvrage souscrite,
- L’engagement du constructeur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture de chantier, la justification de la garantie de livraison souscrite et l’attestation de cette garantie établie par le garant, laquelle doit être annexée au contrat.

2. La concordance du projet et des documents contractuels.

La conclusion d’un CCMI suppose, outre la convention, la remise d’une notice descriptive et les plans de l’ouvrage (s’il s’agit d’un CCMI avec plan).

Il est conseillé aux parties de passer préalablement en revue les mentions prévues au contrat, à la notice descriptive, et aux plans afin qu’elles s’assurent de leur concordance, notamment concernant les surfaces, et la gamme des matériaux et du matériel choisis.

Cette étape est l’occasion pour les parties d’échanger sur le projet, et pour le professionnel de fournir tous conseils utiles quant à l’aménagement des pièces et des équipements, en lien avec le projet du client et au regard des contraintes techniques.

Le constructeur devra s’assurer que son client réalise les démarches préalables à la construction (demande de permis de construire, autorisations d’urbanisme), sinon convenir avec lui par signature d’un mandat de prendre ces formalités à sa charge.

3. La cohérence du prix.

Il convient, préalablement à la signature, de vérifier que le prix est cohérent avec le projet de construction, les matériaux et la main-d’œuvre, et qu’il comporte la prise en charge ou non de certaines prestations telles par exemple :
- Les études de sol ;
- Les études thermiques ;
- Les traitements anti-termites ;
- Les travaux de raccordements aux différents réseaux ;
- Les travaux d’aménagement intérieur et extérieur, etc.

Le prix est en principe forfaitaire et définitif.

En cas d’augmentation du coût des matériaux en cours de chantier, le constructeur ne pourra répercuter celle-ci au maitre d’ouvrage.

Cette situation se rencontre actuellement, alors que le coût des matériaux auprès des différents fabricants tend très nettement à augmenter, en raison de la crise sanitaire.

Une telle augmentation peut pénaliser la poursuite du chantier, si le constructeur, au regard du budget prévu avec le maitre d’ouvrage, ne peut plus faire face à la flambée du coût des matériaux.

Aussi, pour éviter une telle situation, les parties peuvent convenir d’une clause de révision du prix, et des causes éventuelles de révision dans les conditions et limites déterminées par l’article L231-11 du Code de la construction et de l’habitation.

A cette étape du projet, sans pour autant faire preuve d’intrusion, le professionnel de la construction peut également s’enquérir de la solvabilité de son client en l’interrogeant sur les modalités de financement du projet.

4. Les garanties.

La loi impose au professionnel de la construction de souscrire à une assurance garantissant :
- Sa responsabilité décennale ;
- La livraison de l’immeuble à prix et délai convenus.

De son côté, le maître d’ouvrage a l’obligation de souscrire à une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, garantissant les risques de nature décennale.

En pratique, le maitre d’ouvrage donne mandat au constructeur de souscrire une telle garantie pour son compte. Le maitre d’ouvrage devra donc être vigilant et s’assurer que l’attestation d’assurance est bien annexée au contrat.

Conclusion.

Le constructeur et le maitre d’ouvrage devront veiller à respecter les dispositions protectrices du Code de la construction et de l’habitation.

Il en va de la régularité du contrat, de sa bonne exécution, et des garanties assurantielles qui doivent couvrir la construction du bien immobilier, y compris après achèvement.

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