Il n’aura échappé à personne que les diagnostics immobiliers sont de plus en plus nombreux et obligatoires dans des contextes également plus vastes.
Ainsi, ils doivent être communiqués par le vendeur dans le cadre d’une promesse de vente mais également par le bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation. Les informations à communiquer dans ce dernier domaine ont notamment été renforcées récemment par la loi ALUR.
Pour ne pas me livrer à un exposé à la Prévert, je vous renvoie à la lecture des articles L.271-4-I du CCH et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, entre autres.
Dans ce contexte, les propriétaires, vendeurs ou bailleurs, font nécessairement appel à des professionnels pour établir ces diagnostics.
En cas d’erreur dans le rapport établi par le diagnostiqueur, le propriétaire peut solliciter l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement contractuel.
Toutefois, le plus souvent, c’est l’acquéreur d’un bien immobilier, découvrant de l’amiante par exemple ou des insectes xylophages, qui va intenter une action pour solliciter la prise en charge de ses préjudices.
Dans cette hypothèse le diagnostiqueur a une responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur. On rappellera que depuis un arrêt de l’Assemblée plénière du 6 octobre 2006, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel qui lui a causé un préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
L’acquéreur devra démontrer, d’une part, le manquement contractuel du diagnostiqueur, d’autre part, un préjudice et enfin le lien de causalité unissant ces deux éléments.
- Sur l’ampleur de la responsabilité du diagnostiqueur
La Haute juridiction considère que la responsabilité du diagnostiqueur ne peut pas être recherchée si ce dernier a réalisé sa mission conformément aux dispositions légales et aux règles de l’art.
En 2011, dans un arrêt relatif à la détection de l’amiante (n°10-18882), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a écarté la responsabilité du diagnostiqueur en estimant que « la société H. avait réalisé son diagnostic avec une mission conforme à l’arrêté du 22 août 2002 qui précise que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, et qu’il n’était pas démontré que la présence d’amiante était perceptible par un simple examen visuel ».
Le même raisonnement a été mis en œuvre dans une espèce portant sur un état parasitaire dans un arrêt du 15 novembre 2011 (n°10-26032).
Toutefois, le diagnostiqueur ne saurait dégager sa responsabilité en se retranchant derrière une intervention a minima justifiée par l’arrêté du 22 août 2002. Certes, ce texte prévoit en premier lieu une détection de visu, sans travaux destructifs, en l’absence de doute, mais il fait tout de même état d’un examen exhaustif des locaux. Il est aussi rappelé que le diagnostiqueur étant un professionnel, il doit exécuter sa mission avec un minimum d’attention et d’interrogations.
Ainsi, en 2014, la 3ème chambre civile a reconnu la responsabilité d’un diagnostiqueur qui n’est pas monté dans les combles, alors qu’il y avait une trappe, l’empêchant ainsi de découvrir l’amiante recouvrant le plafond d’une pièce de l’habitation (n°13-14891).
Cette décision permet de mettre en lumière l’évolution de la responsabilité du diagnostiqueur, dans le cas précis de l’amiante.
Comme indiqué précédemment, en 2011, la jurisprudence avait écarté la responsabilité du diagnostiqueur qui n’avait pu percevoir l’amiante par simple examen visuel, en 2014 la Cour précise : « Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs ».
Pour s’exonérer, le diagnostiqueur ne doit donc plus seulement procéder à un examen visuel mais bien réaliser tous les examens qui sont possibles sans procéder à des destructions du bien.
L’évolution de l’étendue de la responsabilité du diagnostiqueur est corrélative à l’ampleur de la réparation à laquelle celui-ci peut être condamné.
- De la réparation de la perte de chance à la réparation intégrale
La position des différentes chambres de la Cour de cassation
Une divergence existait entre les différentes chambres de la Cour de cassation quant à la réparation à laquelle pouvait prétendre l’acquéreur d’un bien immobilier.
Les 1ère et 2ème chambres civiles considéraient que l’acquéreur ne pouvait prétendre qu’à une indemnisation de la perte de chance. Ainsi, cette position était justifiée par le fait qu’il n’était pas certain que la connaissance de la présence de termites par exemple aurait fait renoncer l’acquéreur à l’achat du bien immobilier.
En conséquence, l’acquéreur n’obtenait l’indemnisation que d’une partie des travaux nécessaires à la remise en état du bien. Pour ne citer que quelques arrêts : Civ 2ème du 25 février 2010 (n°08-12991) ou Civ 1ère du 9 décembre 2010 (n°09-69490).
A contrario, la 3ème chambre civile de la Haute juridiction reconnaissait l’indemnisation pleine et entière de l’intégralité des préjudices subis par l’acquéreur. Voir à ce titre l’arrêt cité précédemment du 21 mai 2014 (n°13-14891).
La position unifiée par la Chambre Mixte
Le 8 juillet 2015, la Chambre mixte a tranché en faveur de la position de la 3ème chambre civile (n°13-26686) en retenant : « la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain ».
Cette décision peut paraître sévère au vu des faits de l’espèce : l’acquéreur avait en possession un rapport alarmant quant au risque d’infestation mais celui-ci ne mentionnait pas la présence effective de termites.
La Cour de cassation a considéré que les acquéreurs n’étaient pas réellement informés et, qu’en conséquence, tous leurs préjudices devaient être indemnisés, y compris celui de jouissance.
Cette position est confirmée par une décision récente de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 8 décembre 2016 (n°15-20497) a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers et a condamné le diagnostiqueur à l’indemnisation du préjudice de jouissance de l’acquéreur.
Là encore, ce dernier avait connaissance d’un rapport alarmant quant à un risque d’infestation mais le rapport ne mentionnait pas la présence effective d’insectes. La juridiction d’appel avait condamné le diagnostiqueur à la réparation du préjudice matériel et débouté l’acquéreur de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt uniquement sur le moyen relatif à l’indemnisation du préjudice de jouissance en reprenant les termes de la décision de 2015 sus évoquée.
Ces décisions, sévères au vu des faits, répondent à une volonté grandissante de protéger les acquéreurs de biens immobiliers.
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Discussions en cours :
Il est dommage qu’aucune allusion au DPE ne soit fournie.
On rencontre fréquemment des situations de DPE totalement erroné portant gravement préjudice au locataire... Or, le diagnostiqueur énergétique était d’abord deresponsabilise par les textes, qu’en est il aujourd’hui ?
Bonjour,
A mon sens, la Cour de cassation ne souhaite pas effectuer de différences entre les diagnostiqueurs, ainsi, les exigences minimales attendues en terme de professionnalisme et d’investigations pour des diagnostics sur des insectes xylophages sont identiques à celles attendues pour les diagnostics en matière énergétique.
Je n’ai pas vu d’arrêt postérieur sur ce point précis, mais dans un arrêt du 29 novembre 2016, la Cour d’appel de Bordeaux a reconnu la responsabilité d’un diagnostiqueur qui a émis un DPE erroné en se fondant sur des informations non vérifiées. En revanche, il est vrai que dans ce cas d’espèce, l’indemnisation a été limitée à une perte de chance, évaluée à 10 % de la valeur du bien. L’indemnisation aurait-elle été différente si la Cour s’était prononcée postérieurement à l’arrêt de la Chambre Mixte, le suivi des prochaines décisions nous le dira.
En espérant avoir répondu à votre interrogation.
Bien cordialement,
Me MERIGOUX
bonjour,
concernant le caractère non destructif lors de la recherche d’amiante (de visu), il est souvent possible de voir la nature d’un doublage mural en panneaux amiantés, en ouvrant les boitiers électriques. Le même diagnostiqueur faisant le diagnostic de conformité électrique, il a la qualification pour ouvrir ces boitiers.
peux-t-on lui reprocher de ne pas avoir employé tous moyens pour rechercher la présence d’amiante ?
connaissez-vous de jurisprudences en ce sens ? La décision citée s’applique-t-elle ?
Bonjour,
Peux t-on engager la responsabilité du diagnostiqueur pour un DPE qui etablit clairement une grave sous-ventilation du logement et qui n’a pas été enregistré auprès de l’Ademe ?
Malgré la sous-ventilation le logement est classé C.
L’appartement est rempli de moisissures.
Cordialement
bonjour,
nous avons acheté en 2017 une maison en Charente maritime. Sur le diagnostique la personne a stipulé ne pas avoir vérifié les combles (donc la charpente) car l’accès était fermé par une plaque de verre. Il ya quelques semaines je suis monté dans ces combles et je mes suis apercu que la poutre du faitage était cassée... cause indéterminée pour l’instant mais je crains une attaque de termites. la responsabilité du vendeur peut elle être remise en cause car il n’a pas donné accès aux combles ? ou bien est ce de la responsabilité du diagnostiqueur qui savait parfaitement que cette région était en zone rouge donc que cette vérification devait être faite.
merci pour votre aide
cordialement
Bonjour,
La problématique que vous soulevez nécessite une étude plus précise des documents en votre possession. Si vous souhaitez que j’étudie votre problématique, je vous invite à joindre mon cabinet au 01.42.22.02.86. Bien cordialement, Me Mérigoux
Bonjour,
Nous allons acheter une maison. Les diagnostics ont été fait, mais que cela soit pour l’amiante, le plomb ou encore l’électricité, il est indiqué que la cave n’a pas pu être visité par le diagnostiqueur car "trop encombrant". Pour information, nous avons visiter la maison plusieurs fois, et la cave était vide. Est-ce autoriser ? le diagnostiqueur n’a t-il pas l’obligation de faire la cave ? n’est-ce pas un peu trop simple comme réponse du diagnostiqueur ? après tout, pourquoi pas ne pas encombrer la garage, plusieurs pièces de la maison, et donc ne pas donner l’accès au diagnostiqueur ?!
Si jamais nous retrouvons de l’amiante, du plomb, un problème sur l’électricité dans la cave, que dit la loi ?
Merci pour vos réponses,
Cordialement.
Bonjour,
La situation que vous évoquez n’est pas, à mon sens, une faute du diagnostiqueur. En effet, le diagnostiqueur ne peut pas contraindre un propriétaire à lui laisser accès à une zone. Si vous découvrez de l’amiante, du plombe ou autre élément qui aurait dû faire l’objet d’un diagnostic, le fait que le propriétaire n’ait pas permis l’accès de cette zone au diagnostiqueur permettra d’étayer une argumentation sur une manœuvre dolosive du propriétaire vendeur. Bien cordialement. Me MERIGOUX
Bonjour, j’ai acheté un appartement récemment dont la chambre présente une paroi donnant sur le balcon. Le diagnostic amiante des parties communes indiquait que la partie extérieure de cette paroi était amiantée, mais le diagnostic des parties privatives (de l’appartement proprement dit) n’indiquait pas de présence d’amiante dans l’appartement. Or après avoir fait effectuer un prélèvement de la face intérieure de cette paroi, il s’avère qu’elle est amiantée. L’assureur du diagnostiqueur a mandaté un expert pour vérifier la présence d’amiante et celui-ci me demande de lui préciser ma réclamation. Mon souci est le suivant : il semble que la jurisprudence consacre uniquement le préjudice subi à hauteur du montant des travaux de désamiantage. Dans mon cas, si j’obtiens la prise en charge du désamiantage, et que je fais effectuer les travaux qui consistent en l’enlèvement de cette paroi, mais qu’ultérieurement, la copropriété vote le désamiantage des parties communes, je serai tenue d’y participer financièrement et donc cette indemnisation ne prend pas en compte mon préjudice total, outre le fait que je n’ai pu ni négocier le prix, ni choisir de ne pas acquérir cet appartement si j’avais eu connaissance de la présence d’amiante. Par ailleurs, si je suis indemnisée, au titre des travaux de désamiantage, sans les effectuer, cette paroi reste amiantée et je ne peux pas l’utiliser pour y fixer un tableau, un porte-manteau ... Merci d’avance pour vos précieux conseils. Cordialement.
Bonjour
J ai achetez une maison en 2019 . Et à ma grande surprise me suis aperçu que tout le allégé sous les fenêtres sont amiante alors que le diagnostic ne le mentionné pas .aujourd’hui le cabinet n existe plus mais le nom du diagnostiqueur est toujours en activité. Dois-je assigné le diagnostiqueur en personnel ou la société du moins son liquidateur ou assureur au tribunal .merci pour votre retour
Cordialement
Cher Monsieur,
Je vous remercie d’avoir pris le temps de lire cet article (qui commence à être assez ancien). Dans votre affaire, en premier lieu, je vous inviterai à bien qualifier la faute du diagnostiqueur au regard de ses obligations. Vous devez agir contre le liquidateur si la société est tjrs en liquidation et contre son assurance. Pour toute étude plus précise, je vous invite à prendre rendez-vous avec mon cabinet.
Bonjour
Bien que la responsabilité du diagnostiqueur soit limitée à la détection de termites, si lors de sa visite, des trous dans le parquet laissent supposer la présence de capricornes, n’est il pas dans l’obligation de le signaler dans son rapport ? sachant que ces capricornes ont en réalité détruit le parquet et les poutres le soutenant.
Le préjudice est considérable pour l’acquéreur
Bonjour,
Pendant combien d’années peut on engager la responsabilité du diagnostiqueur ? Le point de départ précis ?
Merci
Bonjour,
Il s’agit du délai de prescription de droit commun de cinq ans à compter des faits qui ont permis ou auraient permis d’engager l’action.