- Les préalables à la mise en location
A titre liminaire, il est rappelé que le bailleur doit, préalablement à la mise en location de son bien, le déclarer à la mairie comme meublé de tourisme.
Cette obligation vaut qu’il s’agisse d’un bien entier mis à la location ou d’une pièce située dans la résidence principale du propriétaire.
En outre, dans certaines communes (plus de 200.000 habitants ou de plus de 50.000 habitants en zone tendue), le propriétaire doit solliciter une autorisation de changement de nature du bien. En effet, le bien n’est plus destiné à une habitation principale mais à un hébergement temporaire.
- Distinction entre le loueur en meublé professionnel et le loueur non professionnel selon l’administration fiscale
Définition
L’extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques (consultable ici) donne les éléments permettant de distinguer les deux statuts.
Ainsi, pour avoir la qualification, au sens fiscal, de loueur professionnel, le propriétaire doit cumulativement remplir les trois conditions suivantes :
Inscription au RCS de l’un des membres du foyer fiscal en tant que loueur en meublé professionnel (cette condition n’est pas nécessaire si l’exploitation se fait par l’intermédiaire d’une société dont l’objet social prévoit la location meublée) ;
Bénéfice supérieur à 23 000 € ;
Recettes supérieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
A défaut de réunion des trois conditions retranscrites ci-dessus, l’administration fiscale considérera toujours le bailleur comme un loueur en meublé non professionnel.
Avantages liés à la qualité de professionnel
Le premier avantage lié à la qualité de loueur professionnel réside dans l’imputation des déficits liés à l’activité. Ainsi, un professionnel pourra déduire de l’ensemble de ses revenus le déficit lié à l’activité de location alors que le non-professionnel ne pourra procéder à cette déduction que sur les revenus futurs liés à ladite activité.
Un autre avantage non négligeable applicable uniquement aux professionnel, est le régime de la plus-value et notamment des exonérations possibles au titre de l’article 151 septies du Code général des impôts ou article 238 quindecies du Code général des impôts (relatif aux cessions d’entreprise).
L’article 151 septies du CGI prévoit tout de même une exonération totale de l’imposition sur la plus-value si l’entreprise est soumise à l’IR et que son chiffre d’affaires ne dépasse pas 250.000 € (vente de marchandises) ou 90.000 € (prestations de services). Au-delà de ces seuils, l’exonération est partielle.
- Imposition des revenus liés à la location meublée
Auparavant, les revenus tirés de la location étaient imposés dans la catégorie revenus fonciers, aujourd’hui ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux quels que soit le bénéfice réalisé.
Si les revenus tirés de l’activité de location sont inférieurs à 32.900 €, le propriétaire pourra alors opter pour le régime micro BIC, l’imposition se fera sur la moitié des revenus puisqu’il existe un abattement pour frais forfaitisé à 50 %.
Dans l’hypothèse où les bénéfices liés à l’activité de la location dépassent le seuil de 32.900 €, alors le bailleur n’aura d’autre choix que de se soumettre au régime réel. Ce régime est plus complexe et nécessite la prise en compte de toutes les charges acquittées dans le cadre de l’activité.
- L’appréciation différente de la qualité de professionnel par les organismes de sécurité sociale
Il eut été trop simple que les administrations fiscale et sociale retiennent la même définition du loueur professionnel !
A défaut d’unicité de la définition, il convient tout de même de retenir la condition commune aux deux définitions.
Ainsi, l’élément clé est le seuil de bénéfices de 23.000 €. Lorsque ce seuil est atteint, la loi de finances de la sécurité sociale pour l’année 2017 considère que le loueur est professionnel et qu’en conséquence il doit être affilié au RSI. Les cotisations sociales applicables passent donc de 15,5 % à 22,7 % (si le bailleur est autoentrepreneur : revenus inférieurs à 33.100 €).
- L’assujettissement des SCI à l’impôt sur les sociétés
A défaut d’option, les sociétés civiles immobilières, dites transparentes, voient leurs bénéfices imposés directement dans les mains de ses associés et donc dans le cadre de l’impôt sur les revenus.
Toutefois, l’administration fiscale considère que l’activité de la SCI devient commerciale dès lors que celle-ci procède à des locations meublées. Elle est donc redevable de l’impôt sur les sociétés et non de l’impôt sur les revenus. Précision ici faite que la location meublée entraînera également la soumission au régime de TVA.
A mon sens, cette position brouille la compréhension des contribuables qui doivent alors percevoir les distinctions :
professionnel – non professionnel
-
- au sens fiscal
- au sens social
société civile soumise à l’IR et société civile procédant à des actes de commerce soumise à l’IS.
Ces turpitudes auxquelles doivent faire face les bailleurs sont indépendantes des formalités déclaratives croissantes.
Au vu de tout ce qui précède, il ne fait aucun doute que la volonté du législateur est de décourager les propriétaires particuliers de procéder à de la location touristique.
