Par Aurore Tabordet-Merigoux, Avocat.
 
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  • Parution : 6 octobre 2020

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Guide de lecture.
 

La procédure d’expulsion d’un locataire.

Dès l’apparition des premières difficultés financières du locataire, il apparaît essentiel que les parties se rapprochent et tentent de trouver une issue amiable afin d’éviter une solution irrémédiablement compromise. A défaut de solution amiable, lorsqu’un bailleur souhaite expulser un locataire titulaire d’un bail d’habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989, il doit respecter différentes étapes avant d’arriver à l’expulsion en elle-même. Celles-ci sont soumises à un formalisme strict mais également à des délais impératifs. Vous trouverez ci-après un aperçu des principales caractéristiques des actes jalonnant la procédure d’expulsion.

I. L’acte préalable à l’action judiciaire.

Le commandement de payer.

L’hypothèse la plus fréquente pour laquelle un bailleur souhaite que le locataire libère les lieux loués est celle de l’impayé locatif.

Dans ce cas, le bailleur doit impérativement faire délivrer un commandement de payer à son locataire, plus tôt est délivré cet acte, mieux c’est. En effet, les procédures judiciaires sont longues et le commandement ne constitue que la première étape.

Si le bailleur tarde trop à faire délivrer l’acte, la dette risque de s’accroître et rendre le recouvrement impossible.

Le contenu du commandement de payer.

Le commandement de payer est un acte signifié par un huissier de justice qui retrace la dette du locataire. Cet acte doit répondre à un formalisme précis tant sur le détail de la dette (séparation du loyer en principal et des charges) que sur l’information donnée au locataire sur ses droits.

Si le bail contient une clause résolutoire, le commandement de payer doit la viser expressément.

L’utilité du commandement de payer.

Le commandement de payer est une injonction faite au locataire de régler sa dette locative. Il dispose d’un délai de deux mois pour la régler. Passé ce délai, le bailleur pourra agir soit en constatation d’acquisition de la clause résolutoire soit en résiliation judiciaire du bail, les deux procédures concluant à la demande d’expulsion du locataire.

Le commandement est donc l’acte fondateur de la procédure d’expulsion pour impayés.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX.

La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être informée de tout commandement visant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le défaut de notification à la CCAPEX est un motif de nullité entachant la procédure que le juge peut relever d’office.

Le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

L’obligation de souscrire une assurance est une des obligations principales du locataire. Le non-respect de cette obligation est sanctionné strictement. Ainsi, si le locataire n’a pas produit son attestation d’assurance, le bailleur, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, doit lui délivrer un commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Le locataire dispose là encore d’un délai de deux mois pour produire l’attestation d’assurance sollicitée. Passé ce délai, le bailleur pourra agir en résiliation du bail pour solliciter l’expulsion du locataire.

En pratique, un seul acte peut réunir les deux commandements.

Comme indiqué précédemment pour le commandement de payer, le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance doit être signifié à la CCAPEX, sous peine de nullité de la procédure.

Le congé pour vente, reprise ou motif légitime.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité ouverte au bailleur de donner congé à son locataire en fin de bail afin de reprendre le bien pour y vivre personnellement ou ses ascendants et descendants ou pour le vendre ou pour un motif légitime tel que la rénovation complète d’un immeuble.

Le congé est très encadré par les dispositions de la loi de 1989, les motifs sont limités, le contenu doit être précisé dans l’acte et, bien que la signification par huissier de justice ne soit plus obligatoire, elle est fortement recommandée.

Si à l’issue du congé, le locataire se maintient dans les lieux, alors le bailleur pourra agir en validation de congé et en expulsion de son locataire.

La signification du congé est donc le préalable à la procédure judiciaire.

La mise en demeure et la tentative préalable de résolution amiable du litige.

Par application du droit civil commun, un bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pour des manquements graves et répétés. Si ces manquements ne concernent pas des impayés alors la signification d’un commandement n’est pas obligatoire.

Le bailleur devra démontrer les manquements, les courriers adressés pour les faire cesser, une mise en demeure envoyée au locataire avec accusé de réception et enfin la tentative de résolution amiable du litige par la saisine d’un conciliateur par exemple.

II. La procédure judiciaire.

Certains baux mentionnent une clause aux termes de laquelle le bail serait résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux deux mois après sa signification sans qu’il soit besoin d’obtenir un jugement. Ces clauses bien que très répandues sont écartées par la jurisprudence, elles ne produisent en réalité aucun effet.

Le bailleur devra en tout état de cause faire délivrer une assignation en référé ou au fond au locataire afin qu’une procédure judiciaire soit engagée. Il est à noter qu’un délai de deux mois minimum doit s’écouler entre la signification de l’assignation et le jour de l’audience.

L’assignation doit être signifiée à la CCAPEX.

En pratique, les délais pour obtenir une date d’audience sont parfois longs et varient d’un tribunal à un autre. En outre, les parties pourront solliciter un ou plusieurs renvois afin d’avoir le temps de consulter un avocat et de préparer une défense ou de répondre ultérieurement à la défense présentée par le locataire. La procédure peut donc s’étaler sur de nombreux mois.

L’ordonnance est rendue par le juge des référés alors que le jugement est une décision rendue dans le cadre d’une procédure au fond, s’opposant à la procédure de référé dite procédure d’urgence.

Les différentes procédures ouvertes au bailleur :

III. Le commandement de quitter les lieux.

La décision judiciaire doit être signifiée au locataire, cette signification a pour but de lui donner officiellement connaissance du contenu de la décision et faire courir le délai d’appel.

C’est un préalable obligatoire pour que l’huissier de justice puisse ensuite signifier un commandement de quitter les lieux. Si la décision judiciaire n’octroie pas de délai particulier au locataire pour quitter le bien, alors le commandement de quitter les lieux lui laissera un délai de deux mois pour restituer la jouissance du bien au bailleur.

Ce commandement de quitter les lieux, comme le commandement de payer précédant la procédure judiciaire, doit être signifié à la Préfecture. Les significations à la CCAPEX siégeant à la préfecture ont pour but l’information des services d’assistance sociale par exemple pour permettre au locataire de trouver un logement adapté à sa situation.

Si le commandement de quitter les lieux n’est pas suivi d’effet, alors l’huissier de justice pourra présenter une demande à la préfecture afin que des agents des forces de l’ordre l’accompagnent pour l’expulsion physique du locataire, devenu occupant sans droit ni titre, resté dans les lieux.

IV. Les recours du locataire.

A tous les stades de la procédure d’expulsion, le locataire peut faire valoir ses droits et présenter des demandes de suspension de la clause résolutoire ou de délai par exemple pour obtenir plus de temps pour trouver un logement.

Les demandes peuvent être présentées lors de la procédure judiciaire qu’elle soit en référé ou au fond ou dans le cadre d’un appel formé contre la décision ou encore en saisissant le juge de l’exécution.

Cette dernière saisine peut intervenir même au stade du commandement de quitter les lieux. La procédure d’expulsion sera alors suspendue dans l’attente de la décision du juge de l’exécution.

Récapitulatif des délais applicables à la procédure d’expulsion.

Les délais retracés dans la frise ci-dessous représentent une optimisation théorique des actes. En pratique, il est nécessaire de prévoir un délai entre chaque étape afin d’éviter qu’un imprévu vienne rendre l’ensemble de la procédure caduque.

Je ne saurai que trop vous conseiller de vous faire accompagner par un avocat pour l’ensemble de la procédure judiciaire et même dès les premières difficultés avec un locataire.

Un avocat pourra ainsi vous aider à mettre en œuvre des mesures amiables permettant la résolution du différend.

Aurore TABORDET-MERIGOUX
Avocat associé de l’AARPI ATP AVOCATS
88 rue de Rennes -75006 PARIS
a.merigoux chez atp-avocats.com
Site Internet : http://www.tabordet-avocat.com

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