Deux exemples d’acquisition de servitudes : une servitude de vue et une servitude de passage de canalisation d’eaux usées.

Les textes régissant l’acquisition des servitudes sont les articles 690 et 691 du Code civil.

Article 690 : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Article 691 : «  Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

La protection de celui qui subit la servitude n’est donc pas la même selon qu’il est confronté à une servitude continue et apparente, ou selon que la servitude est discontinue ou non apparente.

Dans le premier cas, celui qui entend lui opposer une servitude peut soit produire un titre, soit apporter la preuve qu’elle existe depuis au moins trente ans.

Dans le second cas, seul un titre peut établir la servitude.

Quelles sont les servitudes qui sont continues et apparentes, et quelles sont les autres ?

a) Définition des servitudes continues et apparentes qui peuvent s’acquérir par le temps :

Le Code civil précise : «  les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce  » ( article 688 ).

« Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.  » ( article 689 ).

En conséquence : une fenêtre permettant de voir au travers, une porte, ou un canal de dérivation, sont des servitudes apparentes et continues, sachant que leur usage est permanent.

b) Définition des servitudes discontinues ou non apparentes qui ne peuvent s’acquérir que par titre :

« Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables » ( article 688 du code civil ).

« Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée. » ( article 689 ).

Ainsi, il a été jugé qu’une servitude d’égout d’eaux usées exige pour son exercice l’action de l’homme et est donc discontinue, tout comme un droit de passage.

Une canalisation enterrée n’est pas apparente, même si ses extrémités sont visibles.

1°) Acquisition de la servitude de vue ( jugement TGI Strasbourg du 14 mars 2013 ) :

Il s’agit donc d’une servitude apparente et continue.

En l’espèce, il s’agissait de deux constructions mitoyennes et anciennes, et l’un des immeubles était équipé au rez-de-chaussée d’une fenêtre ouvrante donnant directement dans la cour du voisin.

L’ancien propriétaire utilisait le rez-de-chaussée comme remise et, par conséquent, la fenêtre n’était pas destinée à regarder dans la cour du voisin.

L’immeuble a été vendu, et le nouveau propriétaire a créé un logement au rez-de-chaussée, si bien que le voisin a considéré que l’usage de la fenêtre était modifié : celle-ci constituait dorénavant une vue, et il en a demandé la suppression.

Le TGI de Strasbourg a rejeté la demande en adoptant les motifs suivants :
« Il résulte de la comparaison des photographies produites de part et d’autre et des témoignages, que la fenêtre litigieuse existait déjà avant les travaux exécutés en 2008, et ceci depuis la construction de l’immeuble en 1947, sauf qu’elle était munie de barreaux et avait été obstruée sur les barreaux vers l’extérieur, à un certain moment, sans que soit établie sa date de mise en place, d’un rideau de paille tressé pouvant être facilement enlevé  ».

« La fenêtre constituait donc une vue dès la construction de l’immeuble peu important qu’elle ait été utilisée ou non, ou le changement d’affectation de la pièce dans laquelle elle était située ou encore qu’elle ait été munie de barreaux ou d’un rideau facilement amovible. »

« Il s’en suit que les propriétaires de l’immeuble voisin, qui avaient connaissance de cette vue pouvaient agir depuis plus de trente ans au jour de leur assignation du 1er juin 2011, ce en quoi la demande de mise en conformité est prescrite. »

Moralité, le propriétaire d’un immeuble mitoyen, qui est confronté à une fenêtre ouvrante, a tout intérêt de ne pas attendre trente ans avant de demander sa suppression, même si cette fenêtre ne lui cause aucune gêne, car l’avenir étant changeant, il est préférable d’être prévoyant.

2°) L’acquisition d’une servitude de canalisation d’eaux usées ( jugement du TGI de Strasbourg du 10 août 2012 ) :

Une canalisation enterrée d’eaux usées est une servitude non apparente ( même si ses extrémités sont visibles ) et est discontinue.

Un titre est dès lors nécessaire pour établir ladite servitude.

En l’occurrence, le litige est intervenu, là encore, à la suite d’un changement de propriétaire.

Les propriétaires initiaux de terrains mitoyens étaient deux sœurs : l’une avait une parcelle en bordure de rue, sur laquelle elle avait bâti une maison, et l’autre possédait le terrain en arrière sur lequel elle avait un projet de construction.

Elle avait convenu avec sa sœur de pouvoir faire passer sur son terrain une canalisation d’eaux usées afin de se relier au collecteur le jour où elle réaliserait sa construction, et un acte sous seing privé reconnaissant cet accord avait été signé entre elles.

Sa sœur a vendu sa maison, sans que l’acte notarié mentionne l’existence d’une servitude de canalisation.

Le jour où elle a voulu construire, elle a fait valoir auprès des nouveaux propriétaires l’existence de la servitude de canalisation.

Ceux-ci s’y sont opposés, et le tribunal a été saisi de la validité de ladite servitude.

Celle qui entendait obtenir le bénéfice de la servitude a produit l’accord signé à l’époque avec sa sœur, en soutenant que cet acte constituait le titre requis par l’article 691 du Code civil.

Le Tribunal de Strasbourg a rejeté ce moyen en se fondant sur l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable dans les trois départements d’Alsace-Moselle en matière de propriété immobilière.

Cet article s’applique expressément à l’acquisition des servitudes, lesquelles sont attachées aux fonds et ont, par conséquent, un caractère réel et immobilier.

Le jugement a fait droit à la demande des propriétaires qui contestaient la validité de la servitude fondée sur un accord passé par acte sous seing privé, dans les termes suivants :

« C’est avec raison, que les époux X rappellent que par application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, modifiée, « tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme ( la forme authentique ) doit être suivie, à peine de caducité, d’un acte authentique, et en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. »

«  Il s’en suit que la demande principale est bien fondée et que Madame Y devra supprimer les deux canalisations, puis remettre le terrain dans son état primitif. »

En conclusion, c’est bien d’établir un acte pour constituer une servitude, encore faut-il qu’il soit valable.

Un acte d’acquisition d’un droit réel, en l’occurrence une servitude, doit être notarié.

Sinon : il n’y a pas de servitude !