Accueil Actualités juridiques du village Droit immobilier et urbanisme

Focus sur la garantie légale des vices cachés : rappel des points essentiels.

Par Maud Avril, Avocat.

La garantie légale des vices cachés est sans nul doute, parmi les obligations du vendeur, la plus connue du grand public.

Néanmoins, les conditions de sa mise en œuvre et le régime de son action sont soumises à des règles spécifiques qu’il convient de rappeler.

I) Les conditions de mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés suppose : l’existence, au jour de la vente, d’un vice apparu antérieurement à cette dernière, caché lors de la vente, inhérent à son objet, et le rendant impropre à son usage.

  • Antériorité du vice

Le premier critère est donc celui de l’existence d’un vice antérieur à la vente et plus précisément au transfert de propriété. Passé ce transfert de propriété l’acquéreur supporte les risques consécutifs à ce dernier, y compris l’apparition d’un vice sur l’objet de la vente.

Pour que l’antériorité du vice soit retenue, il suffit que l’existence de ce dernier ait été, a minima, en germe, au jour de la vente. Si cela ne pose que peu de difficultés lorsqu’il s’agit d’un défaut de fabrication ou de conception de la chose comme par exemple le défaut de fabrication d’un matériau (Com, 9 février 1965, Bull Civ.3. III, n°107 pour des tuiles gélives), cela sera beaucoup plus délicat à démontrer quand le vice prendra l’apparence d’une dégradation ou d’une détérioration.

La charge de la preuve incombe en la matière à l’acquéreur. Celui-ci pourra, au besoin, saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire afin que la cause du dommage soit identifiée et datée.

Dans l’hypothèse de la succession de deux contrats de vente, le sous-acquéreur agissant contre le vendeur originaire (auteur de la 1ère vente) devra démontrer que le vice existait lors de cette dernière (CA Colmar, 27 juin 2005, JCP G, 2005 IV, n°3773).

  • Un vice caché

Le second critère suppose que le vice soit caché lors de la vente, à l’acquéreur. A défaut, et si le vice était apparent, l’acquéreur ne pourra s’en prévaloir. L’article 1642 du Code civil le rappelle.

Une nuance à cette distinction doit toutefois être apportée. Pour être considéré comme apparent, le vice doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences, au jour de la vente.

A défaut, la jurisprudence rappelle qu’il sera considéré comme caché (Civ.3, 14 mars 2012, n°2012-004324). Ce qui signifie concrètement si l’on reprend l’espèce précitée, que la prise de connaissance par l’acquéreur, lors d’une visite du bien à acheter, de l’existence d’une fuite d’eau ne signifie pas que le vice était apparent au jour de la vente dès lors que l’ampleur de cette dernière n’était pas identifiée.

Les juges disposent d’une appréciation souveraine en la matière et tiennent compte de la compétence technique de l’acquéreur en la matière pour déterminer si le vice était apparent ou non.

Concrètement, à l’égard d’un acquéreur non professionnel, le vice est considéré comme caché dès lors qu’il ne pouvait pas être décelé au jour de la vente, malgré l’attention qu’une personne normalement soucieuse de ses intérêts doit porter à l’examen du bien vendu, et ce sans nécessairement réaliser des investigations particulières.

Ainsi la jurisprudence a pu considérer que le vice, constitué notamment par l’état avancé de corrosion du véhicule, apparent pour l’expert, l’était également pour l’acheteur (Cass. 1re civ. 1er juill. 2010, n° 09-14.900 ).

La qualité professionnelle de l’acquéreur n’est retenue que lorsqu’il est capable d’exercer un réel contrôle de la chose vendue, ce qui est le cas par exemple d’un inspecteur des assurances qui achète une maison dont les conséquences telles le décollement des papiers peints et le salpêtre étaient visibles lors de la visite des lieux (CA Rennes, 22 mai 2003, n°02-5418). La Cour a, dans ce cas, considéré qu’au regard de sa compétence professionnelle, l’acquéreur était en mesure d’apprécier le vice dans son ampleur et ses conséquences.

  • Un vice inhérent à la chose et la rendant impropre à son usage

Le vice doit être lié à la chose par un lien suffisamment fort, ce qui ne signifie pas pour autant que ce dernier soit interne à cette dernière. Ainsi la jurisprudence a pu préciser que le vice caché pouvait provenir d’un facteur extérieur à la chose vendue. Dans le cadre de la vente d’un appartement, a été qualifié de vice caché le bruit assourdissant provenant de la chaudière collective de la copropriété, extérieure donc à l’appartement (Civ.3, 6 octobre 2004, n°03-12497).

En outre, il doit empêcher l’utilisation de la chose conformément à l’usage auquel elle était destinée. En cas d’utilisation « particulière », l’acquéreur doit démontrer qu’il avait informé le vendeur de cet usage particulier qu’il entendait donner à la chose vendue.

La jurisprudence a ainsi pu considérer que la nuisance sonore pour « un véhicule haut de gamme et d’une marque de prestige caractérise un vice caché », (Civ.1er, 7 mars 2000, Resp. Civ. et Assur. 2000, 199).

II) Les conditions de mise en œuvre de l’action en garantie des vices cachés

L’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un délai spécifique rappelé à l’article 1648 du Code civil, et offre à l’acquéreur 2 options principales : à savoir l’exercice d’une action estimatoire (en réduction du prix de vente), ou l’exercice d’une action rédhibitoire (en résolution de la vente).

  • Le délai

L’article 1648 du Code civil dispose en son alinéa 1er : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Le point de départ du délai de prescription se situe donc au jour de la découverte du vice, date à laquelle l’acquéreur est censé avoir connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. Ce qui, en réalité, n’est pas toujours simple à déterminer en pratique.

Les juges du fond disposent d’une appréciation souveraine en la matière, suivant les circonstances d’espèce. Il est ainsi régulièrement admis que la date de découverte du vice puisse être placée au jour du dépôt du rapport d’expertise (Civ.1, 19 mars 1991, n°88-16208).

Ce délai de 2 ans doit être articulé avec le délai de prescription relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun qui court à compter du jour de la vente. C’est en tout cas ce qui était considéré par certaines décisions de jurisprudence, avant la réforme de la prescription civile, qui considéraient qu’au-delà de l’expiration du délai de 30 ans, il n’était plus possible en cas d’apparition du vice d’actionner la garantie des vices cachés (Civ.3, 16 novembre 2005, n°04-10824).

Si la solution n’était pas choquante au regard de la durée du délai de prescription relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun de 30 ans, elle est beaucoup plus délicate, à notre sens, aujourd’hui à mettre en œuvre, ce délai ayant été ramené à 5 ans (article 2224 du Code civil).

Le délai de prescription relatif à la garantie des vices cachés peut être interrompu par une demande en justice, en ce compris l’assignation en référé, afin de désigner un expert judiciaire (article 2241 du Code civil).

Aux termes de l’article 2231 du Code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Il s’agit là d’une des innovations de la loi du 17 juin 2008 qui a réformé la prescription civile.

Auparavant, l’interruption avait pour effet d’opérer une interversion de prescription, c’est-à-dire qu’au premier délai lui était substitué le délai de droit commun qui, avant la réforme, pouvait être de 10 ans ou 30 ans suivant la nature de la vente.

En outre, l’article 2239 du Code civil prévoit que la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction avant tout procès. Dans cette hypothèse, le délai de prescription recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

En tout état de cause, l’interruption, et la suspension ne peuvent avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de 20 ans après la naissance du droit, lors de la conclusion de la vente (article 2232 du Code civil).

  • L’option entre 2 finalités

L’article 1644 du Code civil dispose : « Dans le cas des articles 1641 et 1643 du Code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L’acquéreur peut exercer ce choix discrétionnairement ce sans avoir à en justifier. Il peut substituer une action à une autre tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n’a pas acquiescé à l’une des actions (Com.12 décembre 1999, n°96-22578).

La réduction du prix de vente peut être seule demandée quand le vice n’est pas assez grave pour justifier de la résolution de la vente (Com.6 mars 1990, Bull. Civ. IV n°75) ou que la chose ne peut plus être restituée au vendeur, sauf si la faute lui est imputable.

La réduction du prix à laquelle l’action estimatoire aboutie ne peut pas conduire à une réduction totale du prix de vente. La réduction est arbitrée par des experts et non par le juge lui-même et s’impose à ce dernier (Civ.3, 26 juin 2002, n°00-18600).

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’il est toujours possible d’ajouter à ces 2 actions, une action en réparation du préjudice subi à l’encontre du vendeur.

Dans ce cas, une distinction doit être opérée entre le vendeur qui connaissait le vice affectant la chose, et celui qui l’ignorait.

Dans le premier cas, le vendeur pourra être tenu, outre la restitution du prix, à des dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil) afin de l’indemniser des préjudices subis consécutifs au vice (par exemple : prise en charge des frais de remblaiement qu’il a été nécessaire de mettre en place avant de construire, Civ.3, 16 mars 2010, n°09-1693).

Il convient d’être vigilant sur le fait est qu’est assimilé au vendeur qui connaissait les vices, le vendeur professionnel de l’immobilier qui est censé connaître les vices cachés affectant le bien vendu (Civ.2, 30 mars 2000, Bull Civ.2, n°57).

Dans le second cas, et lorsque le vendeur ignorait les vices, il ne pourra être tenu que d’indemniser les frais que la vente a occasionnés à celui-ci. Les dépenses engagées par l’acquéreur pour la conservation du bien ne pourront être prises en charge (Civ.1, 21 mars 2006, n°03-16407).

La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés obéit donc à des conditions de mise en œuvre précises et à un délai restreint qu’il convient d’avoir en tête, sous peine de se retrouver priver de toute possibilité d’action sur ce fondement.

Maud AVRIL
Avocat au Barreau de RENNES

Voir tous les articles
de cet auteur et le contacter.

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article : L’avez-vous apprécié ?

703 votes

Vos commentaires

Commenter cet article
  • Le 15 janvier à 18:24 , par JOHN
    Prescription vices cachés dans l’immobilier

    Bonjour maître,

    J’ai acheté un appartement en octobre 2011.
    J’ai découvert un vice caché en octobre 2017.

    Puis-je encore me retourner contre le vendeur ou l’action est-elle prescrite ?

    Bien cordialement.