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L’indemnisation de l’exproprié selon la méthode du promoteur.

Par Christophe Degache, Avocat.

Le propriétaire exproprié de son immeuble doit recevoir en contrepartie une indemnisation de l’autorité expropriante réparant le préjudice subi.

Le Conseil Constitutionnel a lui-même rappelé avec force dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité que cette indemnisation doit être juste et préalable (décision n°2012-226 du 6 avril 2012).

L’article L 13-13 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Cependant, il faut rappeler que le Conseil constitutionnel rejette toujours la prise en compte du préjudice moral (Décision n°2010-87 du 21 janvier 2011). Ces principes posés, le juge de l’expropriation a un libre pouvoir d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité réparant le préjudice de l’exproprié.

La Cour de cassation juge de manière constante depuis longtemps que les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation dans l’appréciation du choix de la méthode déterminant le montant de l’indemnité (Civ 3° 18 mars 1974 AJPI 1975 404).

Cette liberté ne l’enferme dans aucun schéma, il peut suivre la méthode qu’il veut ou s’appuyer sur toutes pièces pour arriver à la détermination du montant de l’indemnité. Bien évidemment, il ira chercher l’information dans les dossiers que les deux parties lui soumettront, et dans les observations du commissaire du gouvernement.

Celles-ci seront contraires en fait, et le juge ne sera lié par aucune d’entre elles, sa seule limite étant de ne pas statuer ultra petita, totalement en dehors des demandes des parties.

C’est dans ces conditions qu’une méthode de calcul du préjudice de l’exproprié dite « méthode du promoteur » est apparue et s’est développée en étant mise en avant par les expropriés.

Cette méthode a été retenue pour la première fois par la chambre de l’expropriation de la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 13 juillet 2010.

Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté d’une opération de promotion immobilière qui sera réalisée sur ledit terrain et en déduisant, à partir du bilan prévisionnel de l’opération, le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.

En quelque sorte, l’exproprié se substitue à un promoteur hypothétique et se place dans la position de celui-ci en revendiquant le gain ou le bénéfice que ledit promoteur aurait perçu, s’il avait mené une opération immobilière classique.

Il convient ici de rappeler que le juge de l’expropriation a une totale liberté quant à la méthode pour fixer le montant des indemnités d’expropriation.

Ainsi si cette méthode qui aboutit à fixer un montant plus élevé que celui proposé par l’expropriant et que celui retenu par le commissaire du gouvernement, ne satisfait pas bien évidement l’autorité expropriante, elle n’a rien de surréaliste ou de fantaisiste et peut être justement utilisée.

Il appartient dès lors à l’autorité expropriante pour défendre au mieux ses intérêts de se placer également dans la « peau » du promoteur pour contester l’opportunité et la viabilité économique de ladite opération, en rappelant que l’administration poursuit un but d’intérêt général ce qui justifie une opération immobilière sans gain financier.

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