La volonté du législateur par cette loi est de :
Maîtriser les hausses de loyer
Equilibrer les relations bailleur/locataire
Faciliter l’implantation de nouveaux commerces
En quelques lignes, nous développerons les principales modifications du régime des baux commerciaux.
1. Le déplafonnement
Sous le régime antérieur à la loi PINEL, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements. En effet, dans le cas précis de modifications notables mentionnés à l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.
La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.
Enfin la loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
2. Remplacement de l’ICC par l’ILC
Le loyer d’un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee.
Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.
Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d’affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais son application n’était pas obligatoire.
A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
3. L’état des lieux devient obligatoire
Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.
Ces dispositions s’appliquent pour toutes les prises de possession d’un local à partir du 1er septembre 2014.
4. L’inventaire des charges, impôts et taxes
Sous le régime antérieur, la répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n’était pas obligatoire et librement fixée par les parties. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.
A l’instar de la loi ALUR, la loi PINEL entend tout régir. Ainsi le législateur a introduit l’article L.145-40-2 qui prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.
En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.
Un décret en Conseil d’État précisera la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne seront pas à la charge du locataire.
5. L’état des travaux.
A l’identique des charges, sous l’ancien régime, la répartition des charges afférentes aux travaux n’était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l’absence de précision dans le contrat, les règles du Code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.
Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :
un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées
un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.
Un décret ultérieur fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information de celui-ci.
6. La forme de la délivrance du congé
Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors que seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu.
La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
7. La garantie du vendeur limitée à trois ans
Lors des cessions de baux ou de fonds de commerce, l’acte de vente mentionnait la garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, jusqu’à la date d’expiration du bail.
Ainsi, en cas de défaillance, le bailleur pouvait se retourner contre le cédant du bail ou du fonds de commerce.
Cette garantie était toujours très commentée lors de la signature de ces actes de cession.
La loi PINEL est venue dégager la responsabilité de cédant ; ainsi le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire que pour une durée de 3 ans maximum.
8. Les baux dérogatoires : dits de courte durée.
Antérieurement à la promulgation de la loi PINEL les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans.
La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans.
Comme c’était le cas précédemment :
Les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.
9. Une nouveauté : Un droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial
A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.
En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.
Discussions en cours :
Tel que rédigé ainsi, "L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption." l’article est en parfaite contradiction.
Or, sa rédaction originelle est :"S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."
Ceci mérite peut-être une correction.
Cordialement.
Bonjour j’ai une petite question au niveau norme électrique une installation de moins de 15 ans pour un local commercial si l’installation n’est pas conforme aux normes actuel est-ce qu’il y a une obligation de la remise en état de celle-ci et à qui revient cette charge au propriétaire ou au preneur
j’ai beaucoup appris, en lisant ce document rédigé par
Mr Philippe Maurice
sur tout ce qui concerne les beaux commerciaux.
et si je peux avoir une réponse, pour le renouvellent d’un bail commercial ?
a votre avis devant un notaire, un avocat ou bien tout simplement par un expert comptable ?
merci d’avance
Richard
richardsalhioui chez yahoo.fr
tel : 0618381203
J’ai un bail commercial 3 6 9 à compter du 01/07/11 prévoyant que toutes les réparations sont à la charge du locataire y compris celles de l’article 606 du CC
Au jourd’hui le locataire veut m’imposer le remplacement de la toiture (qui fuit ) et de la chaudière à mes frais
En a-t-il le droit selon la loi Pinel ?
La prochaine révision de loyer au O1/O7/17 se fera t-elle selon l’ICC ou l’ILC ?
Merci
JE VIENS DE VENDRE MON FONS DE COMMERCE ET DANS CE BAIL JE SUIS GARANT POUR 9 ANS SOIT LA DUREE DU BAIL . SIGNE EN SEPTEMBRE 2013.
POUR LE REPRENEUR IL N Y A EU QU UN AVENANT ET LE PROPRIO N A PAS VOULU ENTENDRE
PARLER DE LA LOI PINEL.
QUESQU IL ADVIENT POUR LES BAUX SIGNES AVANT LA LOI PINEL ?
BONJOUR
le mieux pour moi et que vous preniez contact avec une agence ou un notaire qui pourrait vous conseiller , car cette loi est asssez complexe