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  • 1re Parution: 12 mai 2022

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Baux commerciaux / loyers Covid : la revanche des preneurs ?

Les deux premiers confinements semblent loin aujourd’hui. Pourtant, ils viennent se rappeler durement au bon souvenir de certains bailleurs ayant, en leur temps, refusé de jouer loyalement le jeu de la coopération avec leurs preneurs.

Plusieurs décisions judiciaires confirment en effet que la perte partielle de la chose louée est appelée à devenir l’étendard de la revanche des preneurs, pour ceux confrontés, au cours de la crise sanitaire, à des bailleurs inflexibles.

Nous l’avons suffisamment écrit et prédit ici : la perte partielle de la chose louée fonctionne sur le plan du droit (pour l’instant). Bien plus, elle ouvre une perspective judiciaire nouvelle s’agissant de l’évolution des rapports entre bailleurs et preneurs dans le contexte de la crise sanitaire.

La perte partielle de la chose louée, ça marche !

Avant la crise sanitaire, l’article 1722 du Code civil était mal connu. Il avait bien, de temps en temps, une petite place dans les baux commerciaux, mais il s’apparentait presque à une clause de style.

Pour mémoire, cet article dispose que

« si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ».

En le lisant, on pense, par exemple, à un incendie qui détruirait un immeuble. Oui, mais pas que.

En réalité, la notion de perte de la chose louée couvre tout ce qui pourrait faire obstacle à sa jouissance, définitivement ou temporairement. Dès lors, une telle perte peut être matérielle (notre fameux incendie) ou juridique ; ainsi, de longue date, la jurisprudence avait estimé qu’une décision administrative pouvait entraîner la perte de la chose louée. Par ailleurs, la perte peut être totale ou partielle, c’est-à-dire, dans ce second cas, qu’elle diminue sensiblement l’usage de la chose louée.

Et ce fut là l’innovation des plaideurs.

Plutôt que de persister dans la voie de la force majeure, qui, certes, faisait la une des journaux télévisés, mais dont les praticiens savaient que cet argument ne pourrait prospérer, ils sont parvenus à construire un raisonnement crédible permettant aux juges d’accepter de les suivre.

La position jurisprudentielle semble maintenant constante [1].

Les commerces dits non essentiels ayant été contraints de maintenir porte close pendant les périodes de fermeture administrative, ont subi une perte partielle de la chose louée puisqu’ils n’ont pu ni en jouir, ni en user conformément à sa destination, pendant une période certes limitée, mais de manière absolue.

Une étape judiciaire est désormais franchie, ouvrant de nouvelles perspectives aux preneurs et soulevant, par suite, de nouveaux risques pour les bailleurs.

Si les loyers de cette période ne sont pas dus, remboursez-les !

Parmi les dernières décisions de la Cour d’appel de Paris, précitées, celles du 30 mars 2022 ont retenu l’attention, à juste titre.

Au-delà de ce que, sans surprise, elles font droit à la défense des preneurs fondée sur la perte partielle de la chose louée, elles en tirent des conséquences notables, qui font réfléchir.

L’on se trouvait ici dans l’hypothèse où le preneur (un exploitant hôtelier) avait suspendu le paiement des loyers, non seulement pour les périodes de fermeture, mais aussi, par la suite, proposant un paiement progressif en fonction de son taux d’occupation, jusqu’à la reprise normale de son activité.

Certains bailleurs avaient accepté les termes de l’accord soumis, d’autres non, choisissant de poursuivre en référé le paiement de l’intégralité des loyers par provision.

Ce jusqu’auboutisme n’a pas emporté l’adhésion de la Cour d’appel.

Ainsi, elle confirme que la perte partielle de la chose louée entraîne une diminution du prix - ici à hauteur des loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative (l’exploitation concernée ayant complètement fermé pour une période limitée) - et défalque les sommes correspondantes des provisions accordées aux bailleurs, étant précisé que la suspension du paiement des loyers portant sur les autres périodes, même affectées par la crise sanitaire, a été écartée.

La solution adoptée par la Cour d’appel de Paris est intéressante en ce qu’elle nous emmène pas à pas vers l’étape ultime du raisonnement juridique : quel doit être le sort des loyers portant sur les périodes de fermeture administrative, versés par les preneurs en dépit de leurs difficultés ou ayant fait l’objet de simples échelonnements, et non de franchises ?

C’est là que se trouve, dès maintenant et pour les mois, années à venir, le risque des bailleurs qui, soit étaient parvenus à contraindre le paiement du loyer par leurs preneurs, soit avaient accepté des aménagements consistant uniquement en des décalages de paiement.

Il faut en effet s’attendre à ce que, forts de la succession de décisions judiciaires faisant droit à la perte partielle de la chose louée, des preneurs bien conseillés décident, en fonction de leurs enjeux économiques, d’engager, à l’encontre de leurs bailleurs, des actions judiciaires en remboursement des sommes qu’ils ont indument versées alors qu’ils subissaient - comme tous les autres commerces non essentiels - une perte partielle de la chose louée à raison des décisions de fermeture administrative.

Dans ce contexte nouveau, les bailleurs devront avoir à cœur de mesurer rapidement leur risque car la vague d’actions de preneurs mécontents - qui devraient disposer du délai de prescription quinquennal pour agir en répétition des sommes versées - ne tardera probablement pas :
- Parmi vos preneurs, certains se sont-ils acquittés de leurs loyers portant sur les périodes de fermeture administrative, à échéance ou de manière différée et/ou échelonnée ?
- Parmi les accords trouvés avec vos preneurs, certains ont-ils fait l’objet de protocoles de nature transactionnelle (à distinguer de simples avenants au bail, par exemple) ?

Bailleurs, telles sont les premières questions à vous poser et tel est l’état des lieux à réaliser, avant de vous tourner vers un praticien des baux commerciaux.

Faye Tadros, Directrice juridique
Associée Droit immobilier et commercial chez Denjean & Associés

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Notes de l'article:

[1Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 2, 21 avril 2022, n° RG 21/17272 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 2, 31 mars 2022, n° RG 21/16460 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 30 mars 2022, n° RG 21/16714 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 30 mars 2022, n° RG 21/16710 ; Cour d’appel de Douai, Chambre 8 - Section 3, 16 décembre 2021, n° RG 21/03259.

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