Avant la promulgation de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « Alur » du 24 mars 2014, pour changer de syndic, il était nécessaire de respecter un formalisme relativement strict.
Il fallait ainsi porter distinctement et explicitement, d’une part, la révocation de l’ancien syndic et, d’autre part, le vote du nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.
Deux résolutions devaient ainsi successivement être entérinées : l’une révoquant l’ancien syndic, l’autre désignant le nouveau, le plus souvent à la suite d’un processus de mise en concurrence entre plusieurs syndics.
Une nouvelle disposition, introduite dans la loi de 1965 par la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 dite « ALUR », rompt avec la jurisprudence jusqu’alors en vigueur (ex, CA Paris, 23e ch., sect. B, 15 juin 2006, n° 05/17971).
L’article 18 – V, alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose à présent :
« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».
Il n’y a donc plus de nécessité d’une résolution explicite mentionnant la révocation de l’ancien syndic pas plus qu’il n’est nécessaire d’indiquer la révocation de l’ancien syndic à l’ordre du jour.
Pour procéder à la désignation du nouveau syndic, la loi exige simplement que :
la révocation soit justifiée, c’est-à-dire motivée par des carences graves ou/et récurrentes de l’ancien syndic ;
qu’une mise en concurrence effective des candidats à la législation du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) soit mise en œuvre par le conseil syndical ;
que le nouveau syndic soit élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Si ces conditions sont réunies, la nomination du nouveau syndic par délibération d’Assemblée Générale vaudra de fait révocation du mandat de l’ancien syndic.
Pour rappel, la contestation de la résolution homologuant la nomination du syndic reste évidemment possible et devra être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’Assemblée Générale (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
