La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) reconnait au syndicat des copropriétaires le pouvoir de prendre des décisions qui s’imposent juridiquement aux copropriétaires. Ce pouvoir de décision, qui est exercé par l’assemblée générale des copropriétaires, n’est pas sans limite.
Il est délimité par l’objet du syndicat des copropriétaires, tel que défini par les articles 14 et 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et « la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs », si le règlement de copropriété prévoit la fourniture de ces services (article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965).
L’assemblée générale des copropriétaires a donc le pouvoir de prendre toute décision concernant la conservation de l’immeuble ou l’administration de ses parties communes et, le cas échéant, toute décision concernant la fourniture des « services spécifiques » prévus par le règlement de copropriété.
En revanche, l’assemblée générale n’a pas le pouvoir de prendre une décision étrangère à l’objet du syndicat des copropriétaires.
Lorsque l’assemblée prend une décision sans rapport avec cet objet, elle excède ses pouvoirs et sa décision est donc irrégulière.
Cette décision doit être annulée par le Tribunal judiciaire, dès lors qu’il est saisi par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans les deux mois suivant la notification de la décision en cause.
A titre d’exemples, sont jugées nulles (car étrangère à l’objet du syndicat) les décisions d’assemblée générale qui donnent instruction au syndic d’engager les diligences nécessaires pour :
- réaliser des travaux de réfection d’un mur appartenant à un propriétaire voisin de la copropriété, ou
- procéder (au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires) à l’acquisition des parts sociales d’une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.
Pour le même motif, sont jugées nulles les décisions d’assemblée générale ayant pour effet d’imposer à un copropriétaire de :
- réaliser des travaux sur ses parties privatives,
- renoncer à des droits d’astreintes prévus dans l’acte d’acquisition de son lot de copropriété, ou
- imposer aux copropriétaires de contribuer au financement de dépenses non comprises dans l’objet du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, par un jugement du 26 mai 2016 (RG : 14/12381), le Tribunal de grande instance de Nanterre a annulé des résolutions d’assemblée générale qui avaient imposé aux copropriétaires de contribuer au financement d’une fête annuelle de la résidence.
En l’espèce, l’assemblée générale avait adopté des résolutions qui décidaient :
- d’une part, d’organiser chaque année une « fête de la résidence » (« fête des voisins ») dans les parties communes de la copropriété,
- d’autre part, de faire financer, par le syndicat des copropriétaires, les dépenses nécessaires à l’organisation de cette « fête » (location des équipements, buffet, etc.).
A cet effet, les dépenses en cause avaient été intégrées dans les décisions concernant l’approbation des comptes et le budget prévisionnel, imposant ainsi aux copropriétaires de contribuer au financement de cette fête annuelle, au prorata de leurs quotes-parts de charges.
Pour annuler les résolutions en cause, le jugement du 26 mai 2016 a relevé que :
« Ces résolutions avaient adopté le principe de l’organisation d’une fête annuelle de la résidence et ses modalités de financement.
Ce “service” consist(ait) à proposer à chaque copropriétaire de participer à une réunion amicale afin de faire connaissance, d’échanger, voire de désamorcer des conflits.
Ce service était personnel et son acceptation relèv(ait) de la volonté individuelle des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne pouvait en conséquence imposer une telle fête ni contraindre les copropriétaires à en supporter les charges.
Il en résultait que l’assemblée générale avait excédé ses pouvoirs en adoptant lesdites résolutions, étrangères à son objet ».
