Précision sur l’application dans le temps de l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Le droit de préemption du preneur prévu à l’article L145-46-1 du Code de commerce s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Conformément à l’article 1 du Code civil, les lois nouvelles entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication.

La loi n°2014-826 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014 et est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014, sous réserve des dispositions pour lesquelles le législateur a fixé une date différente.

Tel est le cas de l’article 21 de la loi qui prévoit une application différée ou anticipée de certaines de ses dispositions.

Ce texte dispose que :

« I. Le 2° de l’article 2 de la présente loi s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la même loi.
II. Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.
III. L’article 14 de la présente loi s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. ».

S’agissant précisément du III de l’article 21, il est prévu que l’article 14 (codifié à l’article 145-46-1 du Code de commerce), relatif au droit de préemption du preneur, s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

Contrairement au II, l’article III de l’article 21 prévoit une entrée en vigueur « à compter du 6e mois qui suit la promulgation de la loi » sans préciser s’il s’agit du premier jour du sixième mois qui suit la promulgation de la loi.

L’hésitation était donc permise entre la date du 1er décembre 2014 (1er jour du sixième mois) et celle du 18ème décembre 2014 (6ème mois suivant la promulgation de la loi).

Compte tenu de la sanction attachée au non-respect des dispositions de l’article 145-46-1 du code de commerce (nullité de la vente), la doctrine avait tendance à retenir par prudence la date du 1er décembre 2014 [1].

Dans un arrêt du 16 janvier 2019, la Cour d’appel de Paris a jugé que l’article L145-46-1 était applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 [2] :

« La cour relève qu’il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l’entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 (le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d’août, le troisième celui de septembre) ; que par conséquent le 6e mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre 2014.
Comme l’a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3e mois et le 6e mois au sein du même article exprime deux intentions distinctes d’entrée en vigueur des dispositions concernées.
Ainsi, alors que les dispositions visées dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés ’à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation’, soit le 1er septembre 2014, l’article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant ’à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi’. Si le législateur avait souhaité que l’entrée en vigueur différée de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du ’premier jour’ du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n’est pas le cas.
La loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l’article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 ».

La cour d’appel de Paris l’a de nouveau affirmé dans un arrêt rendu le 9 octobre 2019 [3].

Catherine Masquelet
Avocat
www.cma-avocat.com

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Notes de l'article:

[1Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui "Application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel »", Rev. loyers 2015 ; Jean-Pierre Blatter « Quatre ans d’existence de la loi Pinel et son application dans le temps », AJDI 2019 p.340.

[2Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 16 janvier 2019 n°16/14143.

[3Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 9 octobre 2019 n°17/16417.

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