Précisions sur la notion de réalité du projet justifiant une préemption.

Le projet au titre duquel l’administration fait usage du droit de préemption doit être réel. Une motivation par des éléments d’ordre général ne permet généralement pas de justifier de la réalité d’un projet autorisant qu’un bien soit préempté.

Le droit de préemption doit être exercé en vue de la réalisation, dans un but d’intérêt général, d’une action ou opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du Code de l’urbanisme.

Ces opérations ou actions tendent notamment à mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques ou encore de permettre le renouvellement urbain.

L’article L210-1 du Code de l’urbanisme impose au titulaire du droit de préemption de mentionner dans la décision par laquelle il entend faire usage de ce droit de mentionner l’objet pour lequel il est exercé.

Autrement dit, l’administration doit préciser à quel titre et pour quel projet elle entend préempter un bien.

Cette indication est cruciale et même substantielle dès lors qu’à défaut de faire usage du droit de préemption pour une opération ou action autorisée par le Code, c’est le principe même de la préemption qui est remis en cause.

A ce titre, la Cour administrative d’appel de Lyon a récemment confirmé l’annulation prononcée par les premiers juges et tiré du fait qu’il ne pouvait légalement être fait usage du droit de préemption urbain pour l’aménagement d’une seule place de stationnement et des travaux d’aménagement d’une voirie [1].

Pourtant, il convient de rappeler sur ce point que l’administration peut néanmoins préempter en vue de la création d’une réserve foncière afin de permettre la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement [2].

Dans sa décision de 2009, le Conseil d’Etat avait en effet considéré que :

« (…) le titulaire du droit de préemption urbain peut légalement exercer ce droit, d’une part, s’il justifie, à la date à laquelle il l’exerce, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, s’il fait apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; (…) ».

Des obligations de motivation et de justification de la réalité d’un projet ou d’une action d’aménagement pèsent néanmoins bien sûr le titulaire du droit de préemption.

Par un récent jugement et une récente ordonnance, le Tribunal administratif de Lyon est venu apporter des précisions en matière de réalité du projet justifiant qu’il soit fait usage du droit de préemption urbain.

Par une ordonnance du 1er juillet 2021, le juge des référés du Tribunal administratif de Lyon a suspendu les effets de la décision de préemption en constatant que l’opération au titre de laquelle elle avait été opérée n’était encore qu’au stade d’études préalables tendant notamment à définir les contours de l’opération d’aménagement envisagée par la Métropole de Lyon [3]. La réalité de ce projet, à la date de la décision de préemption, était donc bien en débat.

Par un récent jugement le Tribunal administratif de Lyon a annulé la préemption réalisée par la Métropole de Lyon en vue de constituer une réserver foncière afin d’y assurer le maintien de l’activité économique de la ville [4].

Le Tribunal a toutefois relevé que les éléments de motivation de cette décision, par leur caractère d’ordre général ne permettaient pas de caractériser l’existence d’un projet d’action ou une opération d’aménagement.

La métropole avait notamment entendu se prévaloir du programme de développement économique pour les années 2016-2021 au titre duquel il est notamment prévu de constituer une métropole fabricante par la consolidation de son socle artisanal et industriel.

Accepter une telle motivation aurait conduit à autoriser tout type de préemption à cet égard.

Ces récentes décisions de justice rappellent une évidence en matière de préemption.

Si le droit de préemption urbain est chronologiquement engagé à la suite de la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en mairie et donc un projet de vente immobilière, le projet justifiant qu’il soit fait usage du droit de préemption urbain doit quant à lui être antérieur à la réception de cette DIA.

Références : TA Lyon, 7 octobre 2021, n°2006324 ; CAA Lyon, 8 juillet 2021, n°20LY01911 ; CE, 20 novembre 2009, Commune d’Ivry-sur-Seine, n°316732 ; TA Lyon, Ord, 1er juillet 2021, n°2104705 ; TA Lyon, 7 octobre 2021, n°2006324.

Antoine Louche, Avocat au Barreau de Lyon
www.louche-avocat.com

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Notes de l'article:

[1Voir CAA Lyon, 8 juillet 2021, n°20LY01911.

[2Voir CE, 20 novembre 2009, Commune d’Ivry-sur-Seine, n°316732.

[3TA Lyon, Ord, 1er juillet 2021, n°2104705.

[4TA Lyon, 7 octobre 2021, n°2006324.

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