De la responsabilité du syndic en cas d’infiltrations...

Une situation « ordinaire » aux conséquences extraordinaires

C’est ainsi qu’un copropriétaire a assisté à l’effondrement de son plafond.
Après expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a finalement fait réaliser des travaux pour un montant total de plus de 600.000 € !

Dans ce dossier, des dégâts des eaux se sont très régulièrement produits pendant près de 20 ans, le syndic n’ayant fait effectuer que des réparations ponctuelles, en ignorant les recommandations notamment de l’architecte de l’immeuble qui avait préconisé la réfection totale de l’étanchéité des balcons.

La responsabilité du syndic

Estimant que le syndic avait, par son attitude, contribué à aggraver la situation et, partant, le coût des travaux de réparation le Syndicat des copropriétaires l’a assigné en justice.

Il obtiendra gain de cause, en 1ère instance, en appel et en cassation.

Le syndic devra donc rembourser au Syndicat des copropriétaires 40% du montant des travaux engagés.

Les juges ont en effet considéré que le syndic avait engagé sa responsabilité « du fait d’une information incomplète du syndicat et de son absence de diligence s’agissant de la mise à l’ordre du jour de travaux d’ampleur ».

Le syndic a eu beau soutenir que l’assemblée générale lui avait systématiquement donné quitus, année après année, les juges ont considéré que ce quitus « n’est libératoire qu’en ce qui concerne les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier ».
Or, dans cette affaire, il était précisément reproché au syndic de ne pas avoir « complètement informé » le syndicat des copropriétaires « des risques encourus du fait des défauts d’étanchéité constatés à l’occasion de divers sinistres et en particulier au 6ème étage de l’immeuble ».

Dans ce contexte, « le quitus donné n’a pas de valeur exonératoire ».

Cette solution est justifiée car l’on n’imagine mal un syndic « plaider » le quitus pour s’exonérer de sa responsabilité alors qu’il a – sciemment ou non – omis de donner aux copropriétaires toutes les informations concernant une situation dont la gestion lui incombait.