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De la responsabilité du syndic en cas d’infiltrations...

Il n’est pas rare qu’un dégât des eaux se produise dans un immeuble en copropriété.
En particulier, l’aménagement d’anciennes chambres de service en logements est souvent générateur, du fait de l’inadaptation des équipements sanitaires, d’infiltrations d’eau, parfois usées, dans les appartements situés aux étages inférieurs.
De même, des dégâts des eaux à répétition peuvent trouver leur origine dans les modalités mêmes de conception du bâtiment.

Si la cause des infiltrations n’est pas traitée, les dégâts vont évidemment perdurer et les désordres consécutifs ne pourront que s’aggraver.

Une situation « ordinaire » aux conséquences extraordinaires

C’est ainsi qu’un copropriétaire a assisté à l’effondrement de son plafond.
Après expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a finalement fait réaliser des travaux pour un montant total de plus de 600.000 € !

Dans ce dossier, des dégâts des eaux se sont très régulièrement produits pendant près de 20 ans, le syndic n’ayant fait effectuer que des réparations ponctuelles, en ignorant les recommandations notamment de l’architecte de l’immeuble qui avait préconisé la réfection totale de l’étanchéité des balcons.

La responsabilité du syndic

Estimant que le syndic avait, par son attitude, contribué à aggraver la situation et, partant, le coût des travaux de réparation le Syndicat des copropriétaires l’a assigné en justice.

Il obtiendra gain de cause, en 1ère instance, en appel et en cassation.

Le syndic devra donc rembourser au Syndicat des copropriétaires 40% du montant des travaux engagés.

Les juges ont en effet considéré que le syndic avait engagé sa responsabilité « du fait d’une information incomplète du syndicat et de son absence de diligence s’agissant de la mise à l’ordre du jour de travaux d’ampleur ».

Le syndic a eu beau soutenir que l’assemblée générale lui avait systématiquement donné quitus, année après année, les juges ont considéré que ce quitus « n’est libératoire qu’en ce qui concerne les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier ».
Or, dans cette affaire, il était précisément reproché au syndic de ne pas avoir « complètement informé » le syndicat des copropriétaires « des risques encourus du fait des défauts d’étanchéité constatés à l’occasion de divers sinistres et en particulier au 6ème étage de l’immeuble ».

Dans ce contexte, « le quitus donné n’a pas de valeur exonératoire ».

Cette solution est justifiée car l’on n’imagine mal un syndic « plaider » le quitus pour s’exonérer de sa responsabilité alors qu’il a – sciemment ou non – omis de donner aux copropriétaires toutes les informations concernant une situation dont la gestion lui incombait.

Ganaëlle Soussens
Avocat au Barreau de Paris

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