Covid et loyers commerciaux : quelle est l’actualité jurisprudentielle ?

Ce vendredi 11 mars était annoncée la mort prochaine de la Covid-19, ou en tous cas celle des restrictions telles que le port du masque excepté dans les transports.
Mais qu’en est-il à ce jour de l’état de la jurisprudence concernant les loyers des baux commerciaux de la période Covid, dont certains n’ont à ce jour pas encore été réglés et pour lesquels le débat n’est toujours pas clos ?

La question de la crise sanitaire majeure rencontrée au niveau planétaire a posé, en France comme ailleurs, la question de l’exigibilité des loyers de baux commerciaux pour des locaux qui n’ont pu être exploités pendant la période Covid.

Preneurs et bailleurs s’opposent naturellement sur le sujet, et les issues amiables n’aboutissent pas toujours alors : quelle est la tendance jurisprudentielle sur ce point, maintenant que l’on dispose d’un peu plus de recul sur la question ?

En effet, jusqu’ici, un grand nombre de décisions éparses ont été rendues sur l’exigibilité des loyers échus durant la crise sanitaire, sans qu’aucun principe ne s’en dégage réellement.

Ce flou a d’ailleurs conduit le Tribunal judiciaire de Chartres à solliciter de la Cour de cassation un avis sur la question, lui demandant notamment de se prononcer sur le fait de savoir si la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19 est bien constitutive d’une exception d’inexécution, d’une force majeure ou encore d’une perte partielle de la chose louée de nature à permettre d’exonérer les preneurs concernés de leur obligation de payer les loyers commerciaux dus pendant cette période [1]. Malheureusement, l’instance alors en cours devant le Tribunal judiciaire de Chartres ayant pris fin par désistement du demandeur, la Cour de cassation a sauté sur l’occasion pour affirmer n’y avoir plus lieu à avis [2].

Cela aurait pourtant permis d’éclairer le justiciable sur ce point tout à fait extra-ordinaire… et cet avis aurait pu avoir une résonnance au sein des juridictions et permettre un alignement des défenses et des décisions.

A ce jour donc, vous l’aurez compris, la position des tribunaux demeure partagée et il faudra attendre la position de la Cour de cassation sur ce point pour obtenir une position nette.

Les trois arguments principaux sur lesquels se fondent les preneurs pour tenter d’échapper aux règlements des loyers commerciaux dus pour la période de fermeture administrative résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19 reposent, tel qu’indiqué plus haut, sur :
- l’exception d’inexécution,
- la force majeure,
- et la perte partielle de la chose louée.

L’exception d’inexécution d’abord, permettrait selon les preneurs d’être délié de leurs engagements dès lors que leur cocontractant, le bailleur, se rendrait coupable d’une inexécution « suffisamment grave », ici l’impossibilité d’user de la chose louée. La question consiste donc à savoir si les restrictions d’utilisation de la chose louée du fait de la fermeture administrative ordonnée par le Gouvernement peuvent être imputées au bailleur au regard de son obligation de délivrance ?

La force majeure ensuite, revient à considérer que la crise sanitaire, et la fermeture administrative qui en a découlée, constituerait un cas de force majeure, caractérisé donc par son extériorité, son imprévisibilité et son irrésistibilité, empêchant ainsi le preneur de s’exécuter.

Enfin, la destruction partielle de la chose louée revient à ne pas s’arrêter à l’état prétendument matériel de la destruction et à la concevoir au sens large : la fermeture administrative et l’impossibilité d’exploiter les locaux équivaudrait à une perte de la chose louée, à une destruction.

Tantôt les décisions ne reconnaîtront aucune des trois hypothèses, tantôt elles laisseront crédit à l’un ou à l’autre de ces trois arguments, sans que ne puisse se dessiner de fil rouge sur la position des tribunaux sur ces points.

Cela étant, il semblerait que les juridictions parisiennes soient moins enclines à faire droit aux demandes des preneurs.

Ainsi, aux termes d’une décision du 28 octobre 2021 (n°16/13087), le Tribunal judiciaire de Paris a débouté le preneur à bail commercial de l’intégralité de ses demandes. Celui-ci exploitait dans les lieux loués un fonds de commerce de coiffure, d’esthétique et de parfumerie, et sollicitait de voir juger que la pandémie de Covid-19 et les mesures de fermeture administrative et de confinement qui en ont découlés soient jugés comme constituant un cas de force majeure suspendant ainsi les effets du bail commercial en cours pour le deuxième trimestre 2020. A titre subsidiaire, le preneur demandait à voir juger que cette situation et les mesures prises par le Gouvernement constituaient un fait du Prince puisque avait été ordonnée la fermeture de son local. A titre plus subsidiaire, le preneur a invoqué la perte partielle de la chose louée.

Sur ces fondements donc, le preneur demandait aux Juges de l’exempter du paiement de ses loyers et charges pour cette période et sinon, de lui accorder un délai de 24 mois.

Le tribunal a tout d’abord souligné que le bailleur ne saurait, au titre de son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du Code civil, devoir garantir « au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité ».

Sur la force majeure, le tribunal a considéré que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». Les juges rejoignent ici un arrêt rendu par la Cour de cassation en 2014 prônant ce principe [3].

Sur le fait du Prince, le tribunal a suivi la même motivation pour la force majeure.

Sur la destruction de la chose louée, les juges ont décidé que l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail par le preneur du fait des mesures administratives adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire résultait non pas de la chose elle-même, laquelle n’est détruite ni en totalité ni partiellement, mais plutôt de la nature de l’activité économique exercée dans les lieux loués, et ont donc débouté le preneur de sa demande sur ce fondement.

Enfin, le tribunal a débouté le preneur de sa demande de délais considérant que celui-ci ne produisait pas de pièce permettant au tribunal d’apprécier concrètement la réalité de sa situation personnelle et notamment sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de paiement demandé.

Encore dans un arrêt du 20 janvier 2022 (n° 20/06670), le Tribunal judiciaire de Paris a adopté la même position sur l’ensemble de ces points. Il s’agissait dans cette espèce, d’un preneur à bail ayant pour destination une activité de boulangerie, salon de thé, restauration.

Par ailleurs, sur l’exception d’inexécution, le tribunal a également précisé que l’activité du preneur n’avait pas été affectée par une interdiction administrative dès lors que l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 n’avait pas interdit l’accueil du public pour les locaux de catégorie M à savoir les magasins de vente et notamment ceux de commerce de détail de pains, pâtisseries et confiseries en magasin spécialisé dont relève son établissement et que la locataire, qui a pu stocker ses matériels et marchandises dans les lieux loués, pouvait également s’y rendre pour préparer des plats à emporter, le bail le lui permettant.

Pour des activités autres, a contrario, une brèche aurait donc peut-être pu permettre de considérer l’exception d’inexécution comme un fondement légitime à un non-paiement des loyers commerciaux sur cette période.

En tout état de cause, la situation doit être appréciée au cas par cas.

Et la Cour d’appel de Paris ?

Aux termes d’un arrêt rendu le 20 janvier 2022 (n° 21/11811), qui concernait le preneur d’un théâtre n’ayant pas réglé les loyers de la période Covid en raison de la suspension des activités des théâtres pendant la pandémie, la Cour n’a pas retenu la force majeure :

« l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse ».

La Cour s’aligne donc sur les décisions citées précédemment, certainement motivées par le principe selon lequel l’impossibilité d’acquitter une somme d’argent n’est ni absolue ni définitive [4].

S’agissant de l’exception d’inexécution, et de l’application au cas d’espèce des dispositions de l’article 1719 du Code civil, la Cour a relevé que le bailleur avait continué à mettre les locaux loués à disposition du preneur, lequel n’invoquait par ailleurs à ce titre aucun manquement du bailleur, et que la mesure de fermeture administrative prise par le Gouvernement n’était pas le fait du bailleur, qui pour sa part avait donc continué à remplir son obligation de délivrance.

Toutefois, si ces décisions semblent sévères pour les preneurs à bail, il a pu être observé bien plus de souplesse de la part de certaines juridictions de Province.

L’argument de la perte partielle de la chose louée a notamment ainsi fait mouche auprès de différentes juridictions.

Le tribunal judiciaire de Toulouse (n° 21/02415), dans une affaire concernant un preneur exploitant une salle de sport, après avoir souligné qu’il était réducteur d’appréhender la chose louée dans son état exclusivement physique, matériel, et qu’il était possible également de l’appréhender en considération de sa finalité ou de sa destination, a retenu que « la disparition ou la diminution très importante de la chalandise du fait des décisions administratives interdisant la libre circulation des personnes et donc la fréquentation des commerces, peut s’analyser comme une perte partielle de la chose louée ». Sur ce fondement, le Tribunal a donc considéré que les loyers de la période de fermeture des locaux ne sauraient être dus, le preneur n’ayant perçu aucun revenu au cours de ces dernières.

Dans un jugement du 23 mars 2021 (n° 20/02428), le Tribunal judiciaire de La Rochelle avait déjà jugé de la sorte. Il s’agissait cette fois d’une activité de prêt-à-porter dans une galerie commerciale. Après avoir écarté l’argument développé par le preneur au titre de l’exception d’inexécution, le tribunal avait en revanche fait droit aux demandes de ce dernier sur le fondement de la perte partielle de la chose louée et donc au visa de l’article 1722 du Code civil, considérant que cet article peut s’appliquer « sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, dès lors que le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, d’en faire usage conformément à sa destination ». Le tribunal a ainsi conclu qu’« il est de droit qu’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée » et que le loyer pour la période allant du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 ne saurait donc être exigible.

La Cour d’appel de Douai a également suivi cette position, dans un arrêt du 16 décembre 2021 :

« entre le 15 mars 2020 et le 10 mai 2020, la société X n’a pu, en application des mesures susvisées, utiliser les locaux loués conformément à leur destination essentielle, c’est-à-dire pour y recevoir sa clientèle (…). Dès lors, l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée pendant la période en cause d’utiliser les lieux loués conformément à la destination convenue s’analyse en une perte partielle de la chose justifiant qu’elle soit, au titre de cette période, dispensée du paiement des loyers, l’absence de faute du bailleur étant inopérant ».

Communément, ces juridictions sont toutes allées au-delà de la simple destruction matérielle des lieux loués pour appréhender la perte de la chose louée au regard de sa destination et de son utilisation.

Les argumentations relevées ci-dessus concernent toutes l’obligation de paiement du débiteur et son impossibilité à exploiter les locaux loués.

Mais quid de la bonne foi dans l’exécution des stipulations contractuelles alors ?

Ne pourrait-il pas être reproché au bailleur poursuivant le règlement ferme des loyers commerciaux dus au titre de cette période exceptionnelle de crise sanitaire d’exécuter de mauvaise foi le contrat liant les parties ? Le caractère exceptionnel de la situation n’aurait-il pas du amener à une plus grande souplesse de la part du bailleur ?

A cette question, le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement précité du 20 janvier 2022 avait également précisé que « s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives », « ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles ». La messe est dite.

Ce fleurissement de décisions diverses et éparses sur le sujet, en l’absence de principes posés par la Cour de cassation concernant spécifiquement la période de crise sanitaire éprouvée, nécessite donc une étude de la situation de chaque preneur ou bailleur, au cas par cas, et le développement d’une ligne de défense personnalisée, par un Conseil avisé.

Virginie Audinot,
Barreau de Paris
Audinot Avocat
https://www.audinot-avocat.com

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[1TJ Chartres demande n°21-70.013.

[2Avis Cour de cassation du 6 octobre 2021 n° 15015 D.

[3Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306.

[4Cass. civ., 23 avril 1967.

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