Par Ganaëlle Soussens, Avocat.

La responsabilité de l’agence chargée de la gestion locative.

Nombre de propriétaires désireux de louer leur bien vont confier à une agence le soin de trouver un locataire, de vérifier sa solvabilité et de mettre en place une assurance « loyers impayés ».
Ce recours à un professionnel représente, pour les propriétaires, un coût, mais aussi une sécurité.
Mais qu’arrive-t-il lorsque l’agence a installé des locataires dont les ressources étaient manifestement insuffisantes au regard du montant du loyer et, au surplus, a fourni à l’assurance « loyers impayés » des informations erronées qui vont entraîner un refus de garantie ?

Les devoirs de l’agence

La cour d’appel de Versailles (7 septembre 2017, RG n° 15/05976) vient de rappeler que « l’intermédiaire chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence en s’informant sur la situation personnelle, professionnelle et financière des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, en appréciant la nécessité d’exiger des garanties complémentaires (notamment une caution), faute de quoi il engage sa responsabilité. ».

Dans l’affaire soumise à la cour, l’agence avait choisi des locataires dont les ressources ne leur permettaient manifestement pas de faire face au montant du loyer.
Et, malgré cela, l’agence n’a pas exigé qu’une tierce personne se porte caution des engagements des locataires.

Enfin, l’agence a bien souscrit pour le compte des propriétaires une garantie « loyers impayés » mais elle a fourni à l’assureur des informations erronées, notamment en ce qui concernait le salaire de l’un des locataires.

Les conséquences pour les propriétaires bailleurs

Les locataires sont entrés dans les lieux en février 2010, peu de temps après ils ont commencé à éprouver des difficultés à régler leur loyer.
Au bout de 2 années, le montant de la dette locative accumulée s’établissait à 4.500 €, soit l’équivalent de 3,5 mois de loyer.
Au bout de 3 années, au moment où les locataires libéraient les lieux, la dette s’élevait à plus de 17.000 €.

Outre cette dette, les propriétaires ont également découvert que leur bien avait subi d’importantes dégradations, générant plus de 16.000 € de réparations et une immobilisation du bien pendant la durée des travaux, soit 2 mois.

Les propriétaires ont au surplus appris que l’assurance « loyers impayés » refusait de prendre en charge le sinistre au motif que l’agence lui avait fourni des informations inexactes sur les revenus de locataires.

Et, pendant plusieurs années, ils ont dû faire face à des difficultés financières, notamment s’agissant du remboursement du prêt souscrit pour l’achat du bien donné en location.

La condamnation de l’agence

C’est dans ce contexte que les propriétaires ont saisi la justice.

Et, la cour d’appel de Versailles, tout comme le tribunal de grande instance de Pontoise, vont leur donner raison en reconnaissant que l’agence a fait preuve d’un « réel manque de rigueur » dans l’accomplissement de ses missions (choix des candidats locataires, souscription de l’assurance « loyers impayés »).

L’agence a donc été condamnée à payer aux propriétaires près de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts et frais de procédure.

Ganaëlle Soussens
Avocat au Barreau de Paris
SOUSSENS Avocats

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Vos commentaires

  • Le cabinet de gestion n’arrive pas à libérer l’appartement qu’il gère, fort mal, depuis 9 ans.
    Le bail a été dénoncé il y a 6 mois, par un huissier.Le locataire n’était pas intéressé par l’achat du bien. Fin du bail 30 avril 2020. Le locataire à donné une facture de travaux (9130€) le 10 janvier 2020 qu’il aurait réalisés dans l’appartement en 2017, sans aucune autorisation. A partir de là je m’aperçois que le mandataire n’a pas fait d’état des lieux d’entrée, pas de diagnostics, n’a pas de fiche de paie du locataire, pas de copie de sa pièce d’identité, pas de police d’assurance depuis 9 ans et l’aération de la cuisine n’est pas conforme à l’utilisation du gaz. De plus j’apprends par les habitants de l’immeuble que le locataire n’habite plus là depuis 4 ans et que l’appartement est sous loué à son cousin ! Je n’arrive pas à récupérer les clefs de l’appartement car le locataire fait du chantage, les clefs contre le paiement de la facture ou contre 4 mois de loyer de retard. Je vais devoir accepter car j’ai besoin de vendre cet appartement rapidement. Puis-je me retourner contre le gestionnaire par la suite car lui me dit actuellement que ce n’est pas son problème et que je dois attaquer le locataire en justice, à mes frais.
    Je ne sais pas comment m’en sortir autrement qu’en cédant au chantage.
    Pouvez-vous me conseiller, s’il vous plait ? Merci d’avance.

    • par SOUSSENS Avocats , Le 11 mai 2020 à 18:29

      Cher Monsieur,

      Vous pouvez tout à fait convenir avec votre locataire d’un accord : restitution des lieux moyennement une somme d’argent.

      A défaut de libération volontaire des locaux, vous trouverez saisir le Tribunal pour obtenir un jugement d’expulsion.

      Enfin, si vous estimez que l’agence immobilière a commis des fautes qui ont contribué à la réalisation de préjudicies, vous pouvez envisager d’engager une action en justice contre elle.

      Espérant avoir répondu à vos interrogaitons,

      Cordialement.

  • par Hatice Altikat , Le 13 novembre 2018 à 21:26

    Bonjour, je suis dans un cas similaire . La difference est qie les infos n étaient pas erronées mais mais la situation de mon locataire s est dégradé et l assurance a pris en charge les loyers impayés. Les locataires expulsés. Mais la maison a ete rendu avec dégradations qui nous a coûté pres de 23000€. L assurance refuse de prendreen charge et le gestionnaire de compte immobilier ne repond plus a nos appels et mails. Un huissier est passe pour confirmer les degradations et fournit un etat de sortie. L huissier ne comprend pas la decision de l’assurance. Que dois je faire ??? Date d expulsion : mois d août 2018. Immobilisation du bien 3mois.

  • par LE ROY , Le 3 novembre 2017 à 08:31

    Bonjour,

    Qu’en est-il du non respect des normes de sécurité gaz par le bailleur : installation ne répondant pas aux normes, fuite de gaz dans le logement ayant mis en danger les occupants, incendie d’un radiateur électrique de salle de bain ayant permis de constater que la tuyauterie de la cuve de gaz passait dans les combles et n’était pas enterrée, ce qui aurait pu faire exploser la moitié au moins de la maison du fait de cet incendie, installation réalisée par un professionnel non habilité etc.

    En cas d’accident, la famille peut elle attaquer au pénal ; l’agence et le bailleur sont ils co-responsables de cette mise en danger d’autrui ?

    Merci d’avance.

    Cordialement.

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