La SCI permet d’organiser l’acquisition et la gestion collective d’un bien immobilier. Ses mécanismes de fonctionnement vont faciliter le règlement de situations patrimoniales et familiales très variées.
La situation familiales des associés, leur statut professionnel, la nature de leur patrimoine ou plus simplement la volonté de procurer des avantages à des membres de leur famille ou à des proches, autant d’enjeux différents pour créer une société civile qui structurera le patrimoine immobilier en fonction des intérêts des associés.
Dans le domaine familial, il peut s’agir de gérer une succession ou de transmettre un patrimoine. La SCI est également un moyen d’acquérir, de construire un immeuble ou de constituer le patrimoine familial. Elle peut avoir pour but de protéger une personne, soit un des époux, soit un concubin ou un partenaire pacsé, soit un enfant, soit un tiers.
Dans le domaine professionnel, la SCI est un moyen pour l’entrepreneur, quelle que soit la taille de son entreprise, sa structure ou son domaine d’intervention économique, de dissocier son activité propre de la propriété de l’immeuble dans laquelle il l’exerce. Cette dissociation évite que les risques inhérents à l’activité économique se répercute sur le patrimoine immobilier de l’Entrepreneur (même s’il arrive parfois que les Tribunaux de Commerce étendent à la SCI la procédure collective).
La SCI répond à un objectif : comment se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
En effet, la société d’exploitation où s’exerce l’activité principale paiera un loyer à la SCI avec lequel, dans un premier temps, les crédits d’achat ou d’amélioration de l’immeuble seront réglés et ensuite les loyers dégageront un revenu foncier.
Il est également concevable que la SCI se porte acquéreur d’un terrain nu qui sera donné en location dans le cadre d’un bail à construction à la structure en charge de l’activité économique. Dans ce cas, c’est donc le bailleur qui fera à ses frais les travaux de construction de l’immeuble. En fin de bail, l’immeuble construit sur le terrain appartenant à la SCI reviendra à celle-ci ;
Dans la cadre d’une opération purement spéculative de construction ou d’achat d’immeuble, la SCI est l’instrument malheureusement idéal pour rassembler les fonds nécessaire à l’opération envisagée.
En conséquence, deux questions se posent :
1/ Pourquoi choisir une SCI ?
2/ Quelle SCI choisir ?
PREMIERE PARTIE : POURQUOI CHOISIR UNE SCI ?
I Mettre son patrimoine en SCI pour éviter l’indivision, s’assurer une gestion plus simple qu’en sociétés de capitaux et bénéficier de la personnalité morale contrairement aux sociétés en formation.
La SCI demeure une solution préférable à l’indivision.
La SCI est préférable à la tontine qui n’institue pas un véritable droit de propriété.
La SCI pour l’exploitation civile d’un bien immobilier est préférable aux autres types de sociétés : aux sociétés de capitaux qui ont une gestion plus lourde et plus complexe, aux sociétés de participation qui n’ont pas la personnalité morale.
Par contre, la SCI n’est pas en compétition avec la copropriété, ce sont deux régimes différents et complémentaires.
II METTRE SON PATRIMOINE EN SOCIETE CIVILE POUR AUGMENTER LES DROITS D’UN MEMBRE DE LA FAMILLE
A/ PROTEGER LE CONJOINT SURVIVANT
La société civile confrontée aux régimes matrimoniaux : le critère : la nature du bien transmis.
B/ EN REGIME SEPARATISTE
Le critère : la répartition du capital, le conjoint survivant possède 95 à 99 % du capital de départ et bien que sa mise de départ soit faible, il gardera la quasi totalité des parts.
C/ En régime communautaire
Le critère : tenir compte de l’obligation d’emploi et de remploi des biens propres de l’un des époux pour acquérir les parts. Les parts de l’époux décédé résultent d’un bien propre, le conjoint survivant ne disposera pas obligatoirement de la quasi totalité des parts.
Tout est fait pour protéger le conjoint survivant quel que soit le régime matrimonial, mais selon que le bien est détenu en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI la situation du conjoint survivant peut être différente.
Pourquoi faire une SCI entre époux, pour protéger le conjoint survivant ?
La société civile ne permet pas d’augmenter les droit du conjoint survivant en matière d’avoir mais en matière de pouvoir. En effet, dans une succession en directe, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit d’un bien immobilier, il sera plus ou moins dépendant des nus-propriétaires. Sil hérite des parts des sociétés civiles, il va se retrouver usufruitier de parts de sociétés civiles. Si le conjoint est associé, usufruitier et gérant, il peut néanmoins être révocable à l’unanimité des voix mais s’il préserve la majorité, il gère librement son patrimoine. De plus la fonction de gérant peut être rémunérée et échappera à ’ISF, si c’est la seule activité ppofessionnelle du gérant qui verra ainsi ses revenus considérés comme un bien professionnel.
B- Quelle différence si la SCI est constituée entre des associés ayant signé un PACS ou étant concubins ? Entre époux les donations sont révocables unilatéralement sauf si elles sont incluses dans le contrat de mariage, entre pacsés et concubins, elles sont irrévocables mais entre époux il y a possibilité de donation au dernier époux.
C - PROTEGER LES ENFANTS OU PETITS ENFANTS
La société civile est un outil fabuleux pour la transmission du Patrimoine.Elle permet de séparer d’une part la propriété et l’usufruit et d’autre part la propriété et le pouvoir
Les droits de donation sont payés sur la portion de pleine propriété. Si les parents sont usufruitiers des parts de la société civile et les enfants nus-propriétaires, la propriété appartiendra d’une manière certaine aux enfants aux termes de l’usufruit.
1/ La donation et le démembrement de propriété
Toute stratégie patrimoniale faisant appel au démembrement de propriété repose sur l’article 1133 de CGI.Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire se retrouve plein propriétaire, sans droit de succession.
Mais attention à l’article 751 du CGI qui présume une fraude fiscale. Que nous dit cet article "Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie jusqu’à preuve du contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un des héritiers présomptifs ou descendants de l’un d’eux... ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie trois mois avant le décès."
La présomption de fraude de l’article 751 du CGI n’est que fiscale. Au décès de l’usufruitier le bien est civilement et économiquement dans le patrimoine du nu-propriétaire.
La présomption n’est pas applicable lorsque le démembrement résulte d’une donation régulière, par exemple donation de la nue-propriété d’un bien avec réserve d’usufruit.
Pour échapper à la présomption de fraude fiscale de l’article 751 du CGI, l’héritier présomptif doit démontrer qu’au décès de l’usufruitier, l’acquisition du bien était dépourvue de tout caractère gratuit. Il importe dans l’acte d’acquisition de préciser l’origine des fonds ayant servi à l’achat de la nue-propriété.
Le démembrement des parts d’une société civile pose deux problèmes :
l’usufruitier a-t-il la qualité d’associé ?
les hésitations jurisprudentielles sont nombreuses
L’usufruitier a-t-il la qualité d’associé ?
Le débat n’est pas tranché, aussi celui qui a fait donation de ses parts détenues dans une société civile en nue-propriété à un membre de sa famille doit, pour être sûr de conserver sa qualité d’associé, de garder au moins une part en pleine propriété.
Le démembrement de propriété et l’attribution du droit de vote sont-ils conciliables ? La liberté statutaire fait que la pratique a conduit vers des pouvoirs forts à l’usufruitier. L’article 1844 Alinéa 3 prévoit que c’est l’usufruitier qui vote l’affectation des résultats, tandis que le nu-propriétaire se prononce sur les autres décisions, sauf convention contraire.
Selon une jurisprudence constante depuis 1994, le droit de participer aux assemblées ne doit pas être confondu avec le droit de vote.L’usufruitier ne peut être privé de son droit de voter l’affectation des bénéfices mais le nu-propriétaire ne peut se voir interdire le droit de participer aux assemblées.
Comment rédiger les statuts ? Soit, sans rien prévoir et c’est la loi qui s’applique, soit en prévoyant le droit de vote pour chacun en respectant les articles 578 et 1844 du Code Civil.
Autrement dit, selon l’article 1844 du Code Civil, les enfants peuvent être au capital pour 80 % et les parents percevoir, par exemple, 60 % du résultat. Dans cette hypothèse, il est souhaitable que les parents paient l’IR sur les sommes perçues, soit dans ce cas 60 %. Cette liberté statutaire est relativement peu utilisée.Généralement, les associés peuvent établir une convention avant la clôture de l’exercice social précisant la répartition des résultats.
Il convient de faire la différence entre pertes et dettes. Les pertes concernent les associés entre eux et peuvent être imputées sur les réserves, s’il y en a, ou portées sur un compte report à nouveau ou réparties entre les associés. Les dettes concernent les rapports de la société civile avec les tiers. Les associés sont concernés puisqu’ils répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales proportionnellement à leurs parts dans le capital social.
Une société peut très bien avoir des résultats bénéficiaire et un manque de trésorerie, notamment pendant une période d’emprunt. Réciproquement, une société civile peut très bien réaliser des pertes sans pour autant avoir de dettes.
La répartition des résultats et le démembrement de propriété est défini à l’article 8 du CGI : "Les associés sont soumis à l’impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leur droit dans la société. En l’absence de convention régulière prévoyant une répartition des résultats :
l’usufruitier perçoit le résultat courant, il est donc imposable à hauteur des bénéfices courants
le nu-propriétaire perçoit, quant à lui, le résultat exceptionnel, il est donc imposable à hauteur des résultats exceptionnels, à raison de ceux non imposés au nom de l’usufruitier
Une instruction du 8 Novembre 1999 distingue le résultat courant du résultat exceptionnel.
L’impôt sur les plus-values est à la charge de l’usufruitier.
L’instruction du 8 Novembre 1999 prévoit que pour les résultats négatifs, c’est le nu-propriétaire qui les déduit de ses impôts.
Des solutions existent pour l’immobilier d’entreprise, le bail à construction et le crédit-bail immobilier. Les bâtiments d’une société civile peuvent être achetés par une société civile puis loué à une société d’exploitation.
Dans certains cas, le dirigeant d’entreprise, propriétaire des bâtiments loués à la société d’exploitation peut avoir intérêts à céder pour une durée temporaire l’usufruit des bâtiment à la société d’exploitation, l’usufruit est-elle amortissable ? La valeur du droit d’usufruit pourrait constituer la base de calcul de l’amortissement.
DEUXIEME PARTIE : QUELLE SCI CHOISIR ?
SCI SOUMISE A L’IR OU SCI SOUMISE A L’IS ?
1/ Prise en considération du critère de la détention du bien : le régime des plus-values détermine le meilleur choix, soit la SCI soumise à l’IR
Le choix entre la déduction forfaitaire et le micro-foncier dépend du montant des travaux.
Le critère de choix entre le microfoncier et le régime normal même en cas de travaux dépend de l’importance des revenus locatifs.
Le particulier déclare ses revenus fonciers grâce à la déclaration 2044, la personne morale SCI déclare ses revenus grâce à la déclaration 2072.
La société civile constate le déficit foncier qu’elle génère et ensuite le montant de ce déficit est reporté sur la 2072 en fonction de la quote part de chaque associé. Il est conseillé en cas de SCI de stocker les déficits et cela est possible pendant 10 ans et permet de ne pas générer d’impôt foncier.
La cession d’un bien immobilier au sein d’une SCI peut intervenir de deux manières différentes :
soit l’immeuble est vendu par l’intermédiaire de la SCI
soit les associés cèdent leurs parts
A/ L’immeuble est vendu par l’intermédiaire de la SCI
En principe, la plus-value est déterminée selon le régime de la plus-value des particuliers, chaque associés est personnellement soumis à l’IR à raison de la quote-part de plus-value qui lui revient.
L’effet pervers de la SCI soumis à ’IR est le suivant : la SCI vend l’immeuble, les associés présents au moment de la vente peuvent ne pas être ceux présents au moment de son acquisition. Ainsi deux cas doivent être envisagés concernant le mode d’acquisition des parts de la SCI : une donation ou une cession à titre onéreux.
Si les associés ont reçu leurs parts en donation, chacun le sait, la donation efface la plus-value et donc l’impôt sur les plus-values, mais attention si la donation des parents à leurs enfants porte NON sur un des biens immobiliers, objet de la SCI MAIS sur une fraction des parts de la SCI, en cas de vente de l’un des immeubles, objet de la SCI,il n’y a parfois aucune possibilité d’échapper à l’impôt sur les plus-values dans l’hypothèse où l’acquéreur de l’un des immeubles n’est pas intéressé par le fait de détenir une fraction des parts dans la SCI.
Si les associés ont acheté leurs parts et que la SCI est toujours composée des parents et des enfants et que les parents revendent leurs parts à un tiers, c’est ce tiers qui aura acquis l’immeuble, objet de la SCI.
Si les associés cèdent leurs parts de la SCI, en principe,la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente des parts et leur valeur de souscription qui sera imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Pour les associés fondateurs, la valeur de souscription est égal au montant du capital social. Ainsi, plus le capital est élevé, moins la plus-value sera importante.
Lorsque le capital est faible, les emprunts auprès des tiers ou auprès des associés qui ont fait des avances en compte-courant seront d’autant plus élevés que la valeur des parts sera diminuée du montant des emprunts.
La SCI est considérée comme étant à prépondérance immobilière si son actif net, à la clôture des trois exercices précédant la cession, est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur ces immeubles. Selon que le rapport de 50 % est ou non dépassé, on applique soit le régime des plus-values immobilières soit celui des plus-values mobilières des droits sociaux.
Certaines personnes hésitent à faire acheter ou à apporter leur résidence principale en SCI. En effet, dans ce cas peut-il toujours y avoir exonération de la résidence principale ?
L’avantage incontestable de la SCI est bien sûr que celle-ci détienne la résidence principale et se doublera de l’avantage de faciliter la transmission du Patrimoine.
Les inconvénients sont malheureusement de taille.La grande majorité des SCI ne bénéficient pas d’abattement concernant l’ISF.
Lorsque les associés de la SCI ne sont pas les fondateurs, ils auront intérêt à faire vendre l’immeuble par la SCI plutôt que de la dissoudre ou de vendre leurs parts, si la durée de la détention est longue, l’abattement fiscal sera d’autant plus important et les droits d’enregistrement seront à la charge de l’acquéreur.
Si on prend en considération de critère de la plus-value, il est plus intéressant de détenir un immeuble dans une structure soumise à l’IR que dans une structure soumise à l’IS, en effet la SCI soumise à l’IR bénéficie d’un abattement aboutissant à une exonération de la plus-value après 15 ans de détention.
Pour les SCI ayant opté pour l’IS, aucune réduction n’est accordée en raison de la durée de la détention.
2/ Prise en considération du critère des revenus de chaque associé : le meilleur choix : la société ayant opté pour l’IS.
Pour les SCI ayant opté pour l’IS, les revenus dont imposés à l’IS au taux de 33 1/3 % ;
Si l’on prend en considération le critère des revenus, il est plus intéressant pour un contribuable imposé à des taux élevés, de détenir l’immeuble dans une structure soumise à l’IS que dans une structure soumise à l’IR.
Cela est dû au fait que le taux de l’imposition de l’IS, soit 33,33 % est plus faible que le taux minimum de l’IR (bouclier fiscal)
3 - LA SCI ET L’ISF
Les associés qui disposent d’un patrimoine conséquent doivent établir spontanément une déclaration ISF.
Les problèmes sont de savoir si une décote sur les parts est permise et si les biens professionnels sont exonérés.
La SCI soumise à l’IS ne présente pas que des avantages en matière d’ISF. La loi exonère d’ISF les biens professionnels. Si le fait d’être entrepreneur individuel suffit pour être exonéré, il n’en est pas de même dans le cadre des sociétés.
Certaines conditions doivent être remplies pour être exonéré d’IS, les parts d’une SCI détenant un immeuble donné en location à une société d’exploitation, dont les associés sont eux-mêmes en SCI, sont qualifiés de biens professionnels, à condition naturellement que ces derniers eux-mêmes certaines conditions.
Il est très important de savoir que les parts de sociétés civiles dont l’activité principale est la gestion d’un patrimoine immobilier NE SONT JAMAIS CONSIDEREES COMME PROFESSIONNELLES.
Pour limiter le montant de l’ISF en fonction de l’importance des revenus, l’administration fiscale a mis en place une technique de plafonnement de leur contribution, lorsque le total des sommes dues au titre de l’ISF théorique, des prélèvements sociaux et de l’IR dus au titre de l’année précédente excède un certain montant des revenus imposables de cette même année.
CONCLUSION
Mais quelles sont les stratégies et les critères de choix ?
La SCI peut être une structure choisie par le particulier qui achète par l’intermédiaire d’une société relevant de l’IR, un bien immobilier en vue de le louer et de s’assurer ainsi d’un revenu régulier, auquel il pourra être ajouté, lors de la cession, une plus-value en capital. Cet investissement qui s’adressent à des Investisseurs prudents est un investissement à long terme et le risque est en principe moyen, si le bien est de qualité, bien situé et sur un marché porteur. C’est le type même du placement dit : "Bon père de famille."Il permet de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement, les intérêts étant de plus déductibles des revenus fonciers.
Le statut actuel des locations est souvent contraignant dans les rapports entre propriétaires et locataires, le législateur ayant le souci de protéger le locataire supposé désarmé face au propriétaire. Cette surprotection du locataire restreint de façon importante la liberté de disposer du bien par le propriétaire.
De plus la gestion locative peut se révéler difficile : recherche de locataires, avec risque de vacance locative, remise en état du bien, quittancement... Elle peut donc être confiée à un professionnel, le coût étant déductible mais devant être pris en compte dans le calcul de la rentabilité.
Compte tenu de la fiscalité applicables aux revenus fonciers, plus l’investisseur est imposé dans des tranches élevées de l’IR, plus la rentabilité est faible et dans ce cas la SCI optant pour l’IS peut parfois être envisagée.
Par contre, pour les revenus soumis au barème progressif de l’IR, le déficit foncier s’il n’est pas du à des intérêts d’emprunt, n’est imputable sur le revenu global que dans une certaine limite, l’excédant s’imputant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La plus-value de cession relève de l’IR, mais un taux proportionnel de 16% (hors prélèvements sociaux) bénéficie d’une exonération de taxation lorsque la durée de détention est de 15 ans. Lors de la cession du bien,l’impostion du vendeur se fait au moment du versement du prix.
Enfin, la rentabilité totale de l’investissement immobilier est en grande partie constituée par la plus-value de revente qui présente un caractère aléatoire.Il est à noter également que l’investissement immobilier bénéficie régulièrement de régimes fiscaux incitatifs, par l’octroi d’avantages particuliers et qui soutiennent le marché immobilier.
La SCI est un outil des gestion du patrimoine familial et un moyen précieux pour transmettre son patrimoine. Considérer l’immobilier comme un placement est une réflexion par rapport à trois critères :
la rentabilité totale après impôt (revenus et plus-values)
le risque inhérent aux mesures fiscales incitatives à l’investissement immobilier des partiuliers : la non liquidité qui peut être résolue par la titrisation (placement en bourse)
Les sociétés foncières à travers le statut des SIIC se sont ainsi beaucoup développées, l’investisseur qui relève de ce nouveau statut n’est pas imposable à l’IS mais les sociétés foncières qui distribuent à leurs actionnaires 85 % de leur résultat courant et 50 % de leur plus-values sont imposées à 16 %.
Mais ces FONCIERES COTEES à statut SIIC ou OPCI s’adressent plus à des investisseurs institutionnels qu’à des particuliers voulant constituer ou gérer un patrimoine familial.
Il existe aussi une autre catégorie d’investissement immobilier, les OPCI qui ont pour but principal d’investir dans le secteur immobilier locatif, soit directement par acquisition ou construction d’immeubles destinés à la location, soit indirectement par des prises de participation dans des sociétés à prépondérances immobilières.
Les objectifs des particuliers sont très subjectifs mais ils s’ordonnent autour de deux axes principaux :
réaliser ses projets en arbitrant investissement et transmission de ses biens
en assurant la sécurité de ses proches
La SCI correspondant à ces deux axes, remarque étant faite toutefois que la fiscalité ne doit pas être un objectif en soi, régulièrement un point en cette matière doit être fait, chaque année apportant son flot de dispositions.
Certes, l’optimisation fiscale doit être prise en compte, mais les choix qu’elle implique seront plutôt considérés comme des risques de l’opération et non comme un objectif en soi.
La SCI n’est pas l’outil du "moins d’impôt à tout prix" mais un outil de transmission du patrimoine.
Catherine LIRA
