L’article 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) précise, comme il est dit à l’article 1601-1 du Code civil :
« La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
S’agissant du délai stipulé, il faut dans un premier temps vérifier les contrats.
En effet, la date mentionnée apparait dans les contrats et peut être différente entre le contrat de réservation et l’acte authentique. Dans ce cas, il faudra prendre en compte le délai fixé par l’acte authentique.
En cas de dépassement du délai, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation du retard ou la nullité du contrat.
Il a en effet le choix des sanctions [1] :
« la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».
1/ Action en responsabilité contractuelle fondée sur le retard imputable au promoteur.
Le respect du délai de livraison est une obligation pour le promoteur et à défaut de respect de la date. Il s’agit d’une responsabilité contractuelle.
Mais attention aux clauses relatives aux causes légitimes contenues au sein de l’acte.
Il conviendra de vérifier la provenance et la pertinence de la documentation fournie à titre de justificatif, de s’assurer que les clauses sont claires et suffisamment précises pour ne pas laisser la possibilité au promoteur de justifier son retard quelle qu’en soit la cause. Il existe même des clauses de doublement des délais prévus (ceux relatifs aux causes légitimes de retard).
Ces clauses ne sont pas considérées comme abusives, encore que la jurisprudence n’ait pas - à notre connaissance - eu à juger d’une argumentation relative à l’article L212-1 du Code de la consommation et au déséquilibre du contrat (par exemple, des indemnités de retard sur le paiement par le consommateur existent, mais pas d’équivalent en cas de retard du promoteur ce qui pourrait générer un déséquilibre).
S’agissant du préjudice indemnisable, l’acquéreur peut demander la condamner du promoteur à réparer les postes de préjudice suivants :
- Frais relatifs au prêt immobilier ;
- Assurances ;
- Frais de logement ;
- Blocage des fonds ;
- Préjudice moral, etc.
2/ Action fondée sur le défaut d’information des intervenants à l’acte (notaire, promoteur, etc.) si ces intervenants n’ont pas informé l’acheteur des conséquences du retard (notamment).
Le préjudice indemnisable ne sera pas le même, à savoir qu’il faudra se fonder sur la perte de chance.
3/ Action en résolution du contrat, pour cause de retard suffisamment grave, avec obtention d’une indemnisation en sus.
L’article 1224 du Code civil prévoit que
« La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».
Cette action est donc envisageable dans l’hypothèse où l’inexécution contractuelle (le retard) est suffisamment grave pour mettre fin au contrat (autrement dit, un retard important). Compte tenu des conséquences désastreuses d’une nullité, les juges prononceront rarement cette sanction (il faut généralement privilégier l’action en dommages intérêts).
Il conviendra de vérifier les actes car une clause peut prévoir une indemnité en cas de résolution.
Ces actions ne sont pas les seules à pouvoir être envisagées notamment dans des hypothèses particulières où le promoteur fait l’objet de procédures collectives.
