En effet, la loi ZAN vient modifier le zonage et la qualification des parcelles dans les PLU, provoquant une perte de valeur foncière pour certains propriétaires.
Ainsi, les PLU, principaux outils d’urbanisme local, doivent désormais intégrer des objectifs de sobriété foncière [1] notamment par le biais du dézonage de parcelles autrefois constructibles, désormais reclassées en zones naturelles ou agricoles.
Cette évolution doit être justifiée par des motifs d’intérêt général, sous peine d’annulation [2] et nécessite de trouver un équilibre entre intérêt général et droits individuels [3].
Si ces contraintes visent à protéger l’environnement dans l’intérêt général en préservant les sols et en limitant les activités susceptibles de les dégrader, il n’en demeure pas moins que les propriétaires concernés voient la valeur de leur patrimoine foncier diminuer, notamment en raison des restrictions accumulées sur les usages des terrains.
Les conséquences financières de cette politique environnementale laisse présager une augmentation des contentieux liés à l’application de la loi ZAN.
Tout d’abord une augmentation des contentieux en annulation des PLU ainsi révisés car les propriétaires contestent déjà souvent les reclassements en zones naturelles ou agricoles. Les motifs le plus fréquemment invoqués sont d’une part l’atteinte disproportionnée à leur droit de propriété, protégé par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 de la CEDH [4] et d’autre part l’illégalité des PLU modifiés pour insuffisance de concertation [5] ou de disproportion manifeste entre les restrictions imposées et l’objectif poursuivi.
Les recours en annulation infructueux se doubleront sans conteste d’une action en réparation pour perte de valeur foncière. En effet, en cas de déclassement foncier entraînant un préjudice grave et spécial, les propriétaires peuvent solliciter une indemnisation auprès des collectivités ou de l’État [6]. Il est donc à prévoir que la responsabilité sans faute de l’administration soit davantage engagée pour rupture d’égalité devant les charges publiques [7].
Enfin, il se pose la question de l’interprétation des seuils d’artificialisation. Les critères d’évaluation de l’artificialisation restant flous, cela génère des litiges sur l’éligibilité de certains projets et créé une insécurité juridique qui freine la mise en œuvre de projets compatibles avec les objectifs du ZAN [8].
Tout l’enjeu à l’avenir consistera donc à trouver un équilibre entre intérêt général et droits individuels car si le principe « zéro artificialisation nette » paraît indispensable à la préservation de l’environnement, il pose des défis majeurs pour les propriétaires terriens.
Leur implication active dans les concertations publiques, en amont des révisions de PLU, permettrait de défendre leurs intérêts et d’obtenir des ajustements adaptés mais cela suppose un investissement important de leur part en terme de temps, une organisation et des délais difficilement conciliables avec les objectifs du législateur.
Une meilleure collaboration des acteurs, une clarification des critères juridiques et des dispositifs de compensation mieux définis sont nécessaires pour concilier la protection des sols et le respect des droits de propriété.
