LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Je fais appel aux spécialistes en droit immobilier.

Dans un arrêt du 11 octobre dernier, la Cour de cassation a indiqué que, dans le cadre de la cession d'un lot, un syndic n'était en droit de facturer des frais de mutation ni à l'acquéreur, ni au vendeur, et ce quand bien même ces frais seraient prévus par le "contrat de syndic".

La Cour a jugé en effet que ce "contrat de syndic" ne régit pas les rapports entre le syndic et chaque co-propriétaire, pris individuellement. Elle a donc cassé le jugement sur le fondement de l'art. 1165 du Code civil.

Dans une réponse du 6 juin dernier, le ministère de l'emploi semble s'être aligné sur cette position. (Je crois comprendre de cette réponse qu'il faudrait un contrat spécifique entre le syndic et le co-propriétaire concerné).

Pour autant, il semble que certains syndics continuent à facturer ces frais. Je voulais juste savoir si, selon vous, la contestation de ces frais a une chance de prospérer. Quelqu'un parmi vous a t-il déjà tenté le coup ?

Merci par avance de vos avis, parceque moi et le droit immobilier ....

A mon sens, la jurisprudence de la Cour de cassation est imparable.

Je ne vois d'ailleurs pas sur quel fondement juridique le syndic pourrait exiger des parties à un contrat de vente le paiement de tels frais.

Une contestation aurait donc de grandes chances de prospérer.

Bonsoir,


La loi ENL et son article 90 vient fixer le regime des frais de mutations en modifiant l'article 10-1 de la loi du 10.7.65 .

La loi prévoit que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté, dont le caractère individualisé légitime que seul le copropriétaire vendeur en soit redevable, sont supportés par le seul copropriétaire vendeur.
En resumé les honoraires cote vendeurs sont conformes à la loi.
Le syndic ne peut en revanche faire supporter des honoraires cote acquereur.

Merci Christian pour cette info.

Encore un petit point: cette loi s'applique bien, dès sa publication au JO, au contrat de syndic adopté par l'AG avant le vote de la loi ?

Je pose la question car il semble y avoir un débat sur la nécessité que le contrat de syndic soit adopté après le votre de la loi pour que ces frais de mutation soient applicables, mais je ne vois pas quel pourrait en être le fondement juridique.

N'est-ce pas en vertu du principe selon lequel les effets d'un contrat sont régis par la loi en vigueur à l'époque où il a été conclu ?

Merci Christian pour cette info.

Encore un petit point: cette loi s'applique bien, dès sa publication au JO, au contrat de syndic adopté par l'AG avant le vote de la loi ?

Je pose la question car il semble y avoir un débat sur la nécessité que le contrat de syndic soit adopté après le votre de la loi pour que ces frais de mutation soient applicables, mais je ne vois pas quel pourrait en être le fondement juridique.

Bonsoir,

Je pense comme vous que cette loi s'applique au contrat de syndic meme vote avant la publication au JO.
Et ce pour une simple raison : Tous les contrats de syndics prevoyaient des frais de mutation au titre des prestations particulieres et ce meme avant la publication de cette loi.
La pratique anterieure se trouve donc légalisée , pour les frais de mutation cote vendeur seulement.
La majorite des syndics facturent cependant des frais de mutations cote acquereur et ce en contracdiction avec les textes !

Bonsoir,

Au préalable, mes remerciements à Christian et Vanzo pour m'avoir apporter leurs éclairages sur ce point. Je vous confirme que certains syndics réclament encore des frais d'établissement de l'état daté aux acquéreurs et ce malgré la loi ENL. Un courrier circonstancié m'a toutefois permis de régler ce point rapidement.

Je reviens sur ce sujet pour tenter d'approfondir la question de l'applicabilité dans le temps de cette loi, car l'observation de Vanzo me paraît intéressante.

Imaginons:
- un contrat de syndic signé antérieurement à la loi ENL stipulant des frais d'établissement de l'état daté à la charge du cédant
- une cession d'immeuble postérieure à la loi ENL.

Dans son arrêt rendu le 11 octobre 2005, la Cour de cassation a expressément visé l'article 1165 du code civil, qui pose le principe de l'effet relatif des contrats. Cet argument ne peut plus être invoqué puisqu'à mon sens, la loi ENL vient poser une exception légale à ce principe en disposant que seul le copropriétaire concerné est redevable des "frais de mutation" qui seraient stipulés dans le contrat de syndic.

Cependant, ce transfert de charge de l'ensemble des copropriétaires (versus l'arrêt de la Cour de cassation) vers un seul copropriétaire vendeur de son lot est il applicable aux contrats en cours ?

Le principe rappelé par Vanzo, qui découle de l'article 2 du Code civil, semble a priori s'y opposer.

Il existe des exceptions au principe de non-rétroactivité d'une loi. Cependant en l'espèce, il semble difficile de voir dans la loi ENL une loi de validation ou une simple loi d'interprétation.

Par ailleurs, indépendamment de la réponse à cette question, il apparait à la lecture de la JP de la Cour de cassation et de la loi ENL que les frais de mutation mis à la charge de l'acquéreur étaient et sont illégitimes. Celà signifie-t-il que tout acquereur d'un lot de copropriété dans les 10 dernières années serait fondé à demander le remboursement des frais d'établissement de l'état daté qui lui auraient été facturés ?

Merci de vos avis

Stéphano