Introduction
Ce décret aura mis deux ans et cinq mois pour être promulgué, c’est dire sa complexité technique, les cinq ministères concernés ayant du se mettre d’accord sur le texte.
Devant la lourdeur du dispositif de préemption, les contestations possibles, le choix à effectuer suite à une rétrocession et la responsabilité des communes, on peut penser que beaucoup n’institueront pas ce nouveau droit de préemption spécifique, surtout dans les villes moyennes et petites.
Le texte, bien que juridiquement déjà en vigueur au 30 décembre 2007, ne pourra pratiquement s’appliquer qu’à partir d’un certain délai qui sera celui de préparation des plans et rapports par le Maire, de demande d’avis des autorités consulaires, de décision définitive du conseil municipal et de sa publicité.
A notre avis, qui n’est pas partagé par un autre auteur (voir paragraphe 6.1 in fine) la parution à venir de l’arrêté fixant le cadre de l’offre préalable ne suspend pas l’application du décret puisque ce dernier définit parfaitement bien son contenu (objet, prix et conditions).
Néanmoins, pour avoir suivi certains travaux préparatoires du décret depuis août 2005, nous savons que certaines très grandes villes, en concertation avec les autorités consulaires, ont déjà préparé les documents (plans, rapports) et seront en mesure d’instaurer très rapidement ce nouveau droit de préemption.
Il n’en demeure pas moins que toute vente devra désormais, à notre avis, faire l’objet, du moins dans l‘attente de l’arrêté fixant le texte de la déclaration préalable :
d’une interrogation sur l’existence ou non d’un droit de préemption, même sur les communes que l’on connaît bien car l’instauration du droit pourra se faire à tout moment,
et, en cas d’existence du droit de préemption, d’une offre préalable du bien à la commune qui aura deux mois pour y répondre.
La sanction d’une vente passée sans offre préalable dans une commune et dans laquelle existerait un droit de préemption sera la nullité.
Le perdant de ce droit de préemption risque fort d’être le vendeur qui, en cas d’exercice du droit de préemption :
amiable, devra attendre 5 mois (2 mois de réponse de la commune + 3 mois pour signer l’acte) pour que le prix soit payé + 3 mois de blocage des fonds pour répondre des oppositions, soit 8 mois à partir de la déclaration préalable,
et judiciaire, risquera de voir contester le prix et les conditions devant les tribunaux, avec heureusement une possibilité de retrait de sa part.
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Jean-Louis Falcoz, Avocat
cabinet.falcoz chez wanadoo.fr
