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Location vide et frais d’agence immobilière.

Par Pascal Six

Pour trouver un locataire, le bailleur mandate une agence immobilière plutôt que de se charger lui-même de mettre une annonce, répondre aux candidats, leur faire visiter l’immeuble...L’agent immobilier, mandaté pour lui éviter ces démarches annonce, facture ses prestations conformément à l’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 (moitié au propriétaire et l’autre au locataire) avec un coût souvent important pour le locataire (un mois de loyer hors charge environ). Quels sont donc les prestations dont les honoraires qui doivent être réglés par le locataire ?

Pour l’UFC Que Choisir, seuls les honoraires de rédaction du bail sont à partager par moitié, les honoraires relatifs à la recherche du locataire restant à la charge du propriétaire. C’est d’ailleurs lui qui a choisi de se faire représenter par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la location de son immeuble, lui qui a accepté les conditions tarifaires de l’agence....

Pour d’autres, il s’agit d’un tout. Tous les frais qui concourent à la recherche d’un locataire jusqu’à la conclusion du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire : il s’agit de la commission et des honoraires de rédaction d’actes. Selon eux, l’élaboration de cet acte impose la connaissance des parties et donc la recherche du preneur, l’UFC ferait une lecture restrictive de cet article car l’ensemble des démarches pour trouver un locataire est un préalable à l’établissement d’un bail.

Selon l’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : « La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ».En ce qui concerne le reproche de lecture restrictive, rappelons qu’il s’agit d’un texte d’ordre public, dont les dispositions doivent justement être interprétées strictement. Cet avis est partagé par la doctrine : Le droit locatif Litec § 599 : « En effet, la rédaction du texte est sur ce point différente de celle de l’article 65 de la loi du 22 juin 1982 (loi Quillot ) qui visait la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à un acte de location. La loi parle aujourd’hui (comme l’article 5 de la loi Méhaignerie) de la rémunération des personnes qui prêtent leur concours à l’établissement de l’acte de location. » Seule est donc à partager la rémunération de rédaction du bail.

Dans le sens également d’une interprétation restrictive, il a été précisé par le ministre : "L’article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L’établissement de l’acte de location recouvre l’élaboration de l’acte lui-même, c’est à dire le contrat de bail et en aucun cas l’état des lieux, qui n’est qu’un document accessoire"  [1].

Il n’y a donc aucune raison de vouloir étendre le champ d’application de l’article 5 à autre chose que la rédaction du bail, comme les frais de recherche de locataire.

En outre, il convient de remarquer qu’en vertu de l’arrêté du 29 juin 1990, « tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers » doit « afficher à l’entrée de l’(eur) établissement, de façon visible et lisible de la clientèle, les prix des prestations qu’ils assurent, et notamment celles liées à la vente ou à la location de biens et à la rédaction de bail, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. »

Il faut donc distinguer en cas de location, les honoraires de recherche d’un cocontractant (locataire - si le mandant est le propriétaire - ou bailleur - si le mandant est le candidat à la location) et ceux de rédaction du bail écrit. Le droit au paiement résulte, pour l’intervention dans la location, dans le mandat écrit, inscrit au répertoire, qui précise la mission, la rémunération et qui en aura la charge (le mandant ou le cocontractant) et pour les frais de rédaction du bail, dans l’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Ainsi donc l’obligation légale au paiement par moitié n’existe que pour les frais de rédaction de bail, la charge des honoraires de recherche étant elle, déterminée par la convention des parties.

Dans le tarif affiché par un certain nombre d’agences, il existe effectivement deux facturations distinctes : la rédaction du bail, si le propriétaire a trouvé seul son locataire, ou la facturation indifférenciée des frais de recherche et de rédaction du bail, si le propriétaire lui a confié la gestion de l’immeuble. C’est donc parce que les deux prestations, l’une au profit du seul propriétaire, l’autre au profit des deux parties, ne sont pas facturées distinctement, que ce raisonnement peut être soutenu.

A ce stade, on pourrait donc admettre que le mandat du propriétaire mette les honoraires de recherche à la charge du locataire, en tout ou pour moitié, mais ce ne serait pas une conséquence de l’article 5 de la loi.

Toutefois, le TGI de Grenoble, dans son jugement du 2 décembre 2002, a déclaré illicite la mention du contrat de location qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur :
« Alors que les dispositions d’ordre public de l’article 5 de la Loi du 6 juillet 1989 limitent la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur et le locataire aux honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location qui correspond à la présentation d’un contrat écrit conforme aux exigences de l’article 3 de la même Loi et quand bien même l’information du candidat locataire soit suffisamment assurée par un affichage des honoraires pratiqués par le mandataire dans les locaux de l’agence, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L 113-3 du Code de la Consommation, l’adjonction d’honoraires de négociation à la rémunération partiellement répétible du mandataire ne peut qu’être qualifiée d’illicite, »
 [2]

Il a été suivi par la Cour d’Appel de Grenoble, dans son arrêt du 19 octobre 2004 RG 03/00333 qui a précisé :
« A bon droit, les premier juges ont dit que l’art 5 de la loi du 6/07/89 limite la possibilité de partager la rémunération de l’intermédiaire par moitié entre le bailleur mandant et le locataire aux seuls honoraires afférents à l’établissement d’un acte de location conforme aux exigences de l’art 3 de ladite loi. Les frais de négociation ne sont pas prévus par l’article 5.
Est ainsi illicite la clause prévoyant l’adjonction d’honoraires de négociation du mandataire partiellement répétitibles sur le locataire. Rien ne justifie que le locataire doive payer pour être recherché. Surabondamment, il sera rappelé qu’il s’agit d’une clause illicite inventoriée dans l’annexe à la recommandation N°2000-01. »

 [3]

En effet, dans sa recommandation publiée au BOCCRF du 22/06/2000 la Commission des clauses abusives « recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet : ….De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail ;
…Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d’un contrat profitant aux deux parties ; »

Ainsi donc, en définitive, seuls les frais de rédaction doivent être partagés et les honoraires de recherche mis pour moitié à la charge du locataire constituent une clause abusive dont on peut demander l’annulation et le remboursement aux tribunaux. La rédaction d’un bail étant obligatoire, l’intervention de l’intermédiaire profite aux deux parties et le partage s’en trouve justifié. Par contre la recherche de locataire (annonces, visites...) ne profite qu’au propriétaire, il est donc logique qu’il supporte seul le coût des prestations qui n’avantagent que lui et dont il est le seul décideur...

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Notes :

[1RM Paillé JO AN : 10 mai 1999 n° 24636 http://questions.assemblee-nationale.fr/q11/11-24636QE.htm


Vos commentaires

Commenter cet article
  • Le 18 août 2014 à 19:29 , par NICOLEK
    le locataire a-t-il le choix ?

    Lorsqu’il est si difficile pour les locataires disposant de peu de moyens de trouver un logement, j’imagine mal ceux-là contester les frais d’agences, qui leur sont facturés. Avant ou après le 15 septembre.
    D’autres part, facturer au m2 vaut pour les grandes villes, où le rapport superficie/montant du loyer est favorable. Dans les petites villes où les campagnes, où les superficies sont plus importantes, les frais vont-t-ils flamber ?

  • Dernière réponse : 26 juillet 2014 à 12:18
    Le 15 janvier 2013 à 12:31 , par Bertrand Siréta
    Location vide et frais d’agence immobilière. Par Pascal Six

    Trois points de discussion :

    1- Vous citez une recommandation de la commission des clauses abusives qui ne traite que de la mise à charge TOTALE du preneur des frais. En absolument pas la répartition 50/50. On ne trouve pas dans l’annexe citée par la cour d’Appel de clause concernant des honoraires "partiellement répétitiibles". Les juges ont transformé le contenu de l’annexe ou ne l’ont pas réellement lue :

    Clauses relatives aux frais de rédaction du bail

    6. Clause prévoyant que « les frais de constitution de dossier et d’établissement du bail (frais d’acte, de rédaction, d’imprimés notamment) sont à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d’enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité » ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989.

    Clauses relatives aux frais d’établissement d’état des lieux

    7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l’établissement contradictoire d’un état des lieux lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

    8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement : article 3, alinéa 2 de la loi de 1989.

    Il n’est pas question des honoraires de négociation et de qui doit les payer

    2- Vous écrivez pour défendre le paiement par le seul bailleur : C’est d’ailleurs lui qui a choisi de se faire représenter par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la location de son immeuble, lui qui a accepté les conditions tarifaires de l’agence....
    Mais côté locataire : il a aussi choisi de se faire représenter auprès des bailleurs par un agent immobilier plutôt que de s’occuper seul de la recherche de sa location. Il y a de nombreuses locations de particulier à particulier, le candidat locataire qui rentre en contact avec une agence a bien choisi de travailler avec un professionnel, rien ne l’y oblige.
    En contactant ce professionnel, il a pu consulter ses honoraires, affichés en vitrine et sur les affichettes, s’il choisi de travailler avec lui n’a-t-il pas également accepté les conditions tarifaires de l’agence ? Si il considère que les honoraire sont trop élevés, comme face à tout prestataire, avocat, architecte ou boulanger, il peut aller chez un professionnel moins coûteux.

    3- L’agent immobilier est un intermédiaire et les tribunaux considèrent avec constance qu’il a deux clients et des obligations (information, conseil ...) envers ces deux clients, même si il n’est mandaté que par l’un des deux. Il n’est pas le prestataire exclusif du bailleur dans le cas où celui-ci l’a mandaté, n’ayant ni devoirs envers le candidat locataire ni droits face à ce même locataire.
    Pour un bien à louer il y aura plusieurs visites à assurer de candidats différents
    Pour un locataire qui cherche, il y aura plusieurs visites à effectuer de biens différents
    Le partage 50/50 au final entre le bailleur dont le bien est loué et le locataire qui a trouvé semble équitable et surtout simple puisque la rémunération de 80% du travail effectué n’est pas possible (locataires qui n’ont pas trouvé, bailleurs qui n’ont pas loué)
    L’interprétation restrictive que vous faites et qui a été suivie par la cour d’appel de Grenoble peut se retourner contre les locataires. Si on peut considérer qu’il est "logique" comme l’écrit la Cour que "Rien ne justifie que le locataire doive payer pour être recherché", dans ce cas il est aussi logique de considérer que "rien ne justifie que le bailleur doive payer pour être recherché". Et dans ce cas un locataire contactant une agence pour trouver une location et qui signe un mandat de recherche d’un bien à louer (pratique courante en transaction avec des agences spécialisées dans la "chasse" qui n’ont pas de mandat des vendeurs et se concentrent sur la recherche POUR l’acheteur par lequel ils sont mandatés) pourrait à bon droit se voir demander de payer la totalité des frais de recherche d’un bien à louer. Il ne me semble pas que c’était l’esprit de l’article 5 de la loi de 89, mais votre interprétation et celle de la cour d’appel conduisent à la logique : le mandant paye, qu’il soit bailleur (mandat de recherche d’un locataire) ou locataire (mandat de recherche d’un bien).
    Cordialement

    • Le 26 juillet 2014 à 12:18 , par Deadlonexus

      2- Le preneur n’a generalement pas le choix du professionnel car il depend exclusivement du choix du bailleur.
      Les agences ne donnent ni l’adresse, ni le nom du proprietaire pour obliger le preneur a faire une visite chez eux.
      A partir du moment où une visite est faites, le preneur est lié a l’agence et est obligé de traiter avec eux(et meme si une annonce pap existe, ce qui la encore depend uniquemet de la volonté du bailleur)
      Donc non, le preneur n’a pas dautres choix que de se soumettre au professionnel imposé par le bailleur, ou de laisser tomber le bien.

      3- "rien ne justifie que le bailleur doive payer pour etre recherché"
      Les annonces pap ou boncoin sont gratuites. Il a donc le choix de payer un service ou non.
      De plus concernant les visites, le preneur n’a pas de representant et se deplace lui-meme.

      L’equivalent le plus proche que je vois de l’agent immobilier pour le preneur est le chasseur de logement. Dans ce cas, si le preneur doit payer quelque chose a quelqu’un, c’est a ce chasseur qu’il aura choisi et qui le represente.

  • Le 17 avril 2014 à 12:03 , par platerier
    honoraires d’agence

    bonjour de grosses differences dans les frais d’agences pour exemples un loyer de 650e il est demande plus de 700e est ce legal que penser a de tels ecarts de prix et quel est le pourcentage reel pour controler si il y a derapages merci