En général il s’agit de la notification du compromis de vente par l’agent immobilier.
Le texte ne distingue pas si l’acquéreur doit être une personne physique pour bénéficier de ce texte, il précise simplement « acquéreur non professionnel ». Il n’interdit pas à première lecture qu’une SCI puisse en bénéficier mais la doctrine était divisée sur ce point.
Pour certains, dans la mesure où la loi ne distingue pas elles ne peuvent être exclues par principe.
Pour d’autres, la personne morale n’aurait pas à être protégée par ce droit spécifique d’autant que ce processus de rétractation de 7 jours ne serait pas compatible avec le processus de décision dans les sociétés civiles qui nécessite notamment la tenue d’une assemblée générale…
La Cour de cassation, dans une décision remarquée du 24.10.2012 [1], a confirmé la décision de la Cour d’Appel d’Aix en Provence, en prenant une décision médiane en droit mais restrictive en fait. Elle considère que la notion « d’acquéreur non professionnel » doit s’interpréter au regard de sa finalité, l’objectif étant de protéger certaines personnes des engagements pris à la hâte qu’elles regretteraient par la suite.
La Cour n’exclut pas les personnes morales du bénéfice du droit de rétractation puisque le législateur ne l’a pas prévu mais apprécie la qualité de non-professionnel au regard de l’objet de la société ; ce qui conduit en réalité à les exclure la plupart du temps.
Dans cette décision, la SCI avait pour objet l’acquisition, la construction, la mise en valeur, la gestion et l’administration de tous biens immobiliers. La Cour avait relevé que compte tenu de son objet social, l’achat d’un immeuble (peu important le nombre d’immeuble sur lesquels porte cette activité) ne permettait pas de bénéficier des dispositions précitées.
La société est assimilée à un acquéreur professionnel lorsque l’acte d’achat est en rapport direct avec son objet social, peu important l’activité réelle de la société. L’on considère en effet que dès lors que la société acquiert dans le cadre de son objet social elle ne peut être considérée comme un profane.
Dans une décision récente du 16.09.2014, [2], la Cour suprême confirme sa position alors qu’il s’agissait d’une société civile immobilière familiale qui achetait une maison d’habitation secondaire sans but de la revendre.
La Cour considère que dans la mesure où l’objet social est l’acquisition d’immeuble, l’opération entrait dans l’objet social et ne permettait pas de bénéficier du droit de rétractation, le caractère familial et isolée de l’opération étant dès lors considérés comme inopérant.
Ainsi dès lors que l’on constitue une SCI en vue d’acquérir un immeuble, quel que soit le contexte, l’opération d‘achat est considérée comme un acte professionnel de personnes averties.
A bon entendeur…
