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  • 1re Parution: 4 février 2022

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Guide de lecture.
 

Acheter un bien immobilier en SCI : comment ça marche ?

L’idée d’acheter un bien en société civile immobilière (SCI) ne date pas d’hier. Pourtant, déterminer si cette perspective est adaptée à vos besoins est toujours un casse-tête. La société civile immobilière peut paraître attractive : la souplesse de sa gestion et l’attractivité de sa fiscalité en séduisent plus d’un. Encore faut-il savoir quoi en faire.

Créer une SCI pour gérer son patrimoine immobilier.

La création d’une SCI [1] permet à ceux qui le souhaitent de gérer leur patrimoine immobilier. Rassurez-vous, il n’est pas nécessaire de disposer actuellement d’un bien immobilier pour créer votre SCI. Il est même très fréquent de voir des investisseurs créer une société civile immobilière en vue d’acquérir un bien immobilier.

Dès lors, il est possible :
- d’acheter un bien immobilier, puis de créer une SCI ; ou
- de créer une SCI, puis d’acheter un bien immobilier.

Créer une SCI en respectant les règles obligatoires.

Un minimum de deux associés.

Si vous souhaitez créer une SCI pour acheter un bien immobilier, sachez que vous ne pouvez le faire seul. En effet, pour créer une SCI, il faut être au minimum deux associés.

Un capital minimum d’un euro.

Une fois que vous avez trouvé votre compagnon de route, il faudra apporter un capital social. Ce dernier peut être d’un euro. En revanche, l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers nécessite des fonds importants. Sans apport, ce projet se complexifie.

En pratique, il est courant de se tourner vers une banque pour financer ce type d’achat et un apport minimum des associés sera exigé par les établissements bancaires.

La désignation d’un gérant.

Par la suite, il vous faudra désigner un gérant qui aura pour mission de réaliser les actes communs de la société et la représenter.

Attention : le gérant de la SCI peut effectuer, seul, de nombreuses opérations. Il peut mettre en location les biens ou encore souscrire un contrat au nom et pour le compte de la société.

Un objet social civil.

L’objet social de votre SCI ne peut être commercial. Vous ne pouvez donc pas exercer une activité d’achat - revente de biens immobiliers. Si c’est votre souhait, il devient nécessaire de se tourner vers une société commerciale.

Créer une SCI avec des associés de confiance.

La SCI est une forme sociale très souple, ce n’est un secret pour personne. Mais cette souplesse a pour corollaire une responsabilité des associés qui n’est pas limitée. En effet, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables, et ce, de manière subsidiaire et non-solidaire.

Une responsabilité subsidiaire, car elle ne peut être mise en œuvre que si la société n’est pas solvable. Par ailleurs, la responsabilité des associés d’une SCI est dite non-subsidiaire, parce qu’ils sont responsables des dettes de la société à proportion des parts sociales qu’ils détiennent. Cela signifie que vous ne pouvez pas être amené à payer à la place de l’un de vos associés si votre SCI ne peut le faire.

Comment créer une SCI ?

Acheter un bien en SCI est sur votre liste des choses à faire pour cette année 2022, et vous avez été convaincu par cette forme sociale pour votre investissement immobilier. Dès lors, il est nécessaire de créer votre SCI en effectuant les formalités suivantes :
- rédaction de statuts ;
- dépôt du capital social ;
- publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
- dépôt des documents greffe du Tribunal de commerce.

La SCI pour acheter un bien immobilier : deux possibilités.

L’intérêt principal de la SCI pour acheter un bien immobilier dépend principalement de l’utilisation que vous en faites. Le louer n’apporte pas les mêmes avantages que d’y habiter.

Acheter un bien pour le louer.

Acheter un bien immobilier à plusieurs permet de financer un projet que vous n’auriez sans doute pas entrepris seul. La SCI ne pouvant être créée qu’avec un minimum de deux associés, vous pouvez acheter un bien à plusieurs, et décider de le mettre en location par la suite. Les loyers perçus vous permettront de financer le bien.

D’un point de vue fiscal, la SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Oui, mais seulement si votre location est non-meublée. Il faut savoir qu’une SCI qui réalise une activité de location meublée habituelle ou à titre principal est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS).

La location d’un bien acheté en SCI devient intéressante lorsqu’il s’agit de vendre le bien. En effet, la cession de l’immeuble est simplifiée. Elle a lieu uniquement par la cession des parts sociales, sans passer par le notaire.

Acheter un bien pour y habiter.

Vous pouvez faire le choix d’habiter dans le bien immobilier que votre SCI a acheté. C’est d’ailleurs une des opérations les plus fréquentes en création de SCI.

Que ce soit entre concubins ou membres d’une même famille, acheter un bien en SCI pour y habiter peut s’avérer être une bonne option, surtout si vous pensez déjà à votre succession.

En effet, la transmission du bien sera facilitée.

Quels sont les avantages d’acheter un bien en SCI ?

La création d’une SCI vous permet d’optimiser l’acquisition, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers.

De nombreux entrepreneurs décident d’acheter un bien en SCI pour optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, ce sont les parts sociales de la SCI qui sont cédées et non le bien immobilier lui-même. À ce titre, la procédure de transmission est plus simple et moins coûteuse. En pratique, si vous souhaitez optimiser votre patrimoine familial, vous avez la possibilité d’opter pour la création d’une SCI familiale.

La SCI vous permet d’investir à plusieurs. Dans ce cas, cela vous permet de réaliser des investissements immobiliers que vous n’auriez pas pu réaliser seul.

Enfin, acheter un bien en SCI comporte d’autres avantages, notamment en termes de fiscalité.

À ce titre, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour optimiser la fiscalité de votre projet immobilier.

Léna Cazenave
Juriste en droit des affaires

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