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Investissement direct ou investissement en SCPI ?

Par Martin Chapot.

L’investissement locatif s’avère être une solution vous permettant de préparer l’avenir en vous garantissant un revenu. Il permet ainsi de se constituer un patrimoine et transmettre un actif tangible à sa descendance. Au vu de la conjoncture, se pose alors la question de savoir s’il est préférable d’opter pour un investissement en SCPI ou bien un investissement direct.

Deux types d’investissement : direct ou en SCPI, qu’est-ce à dire ?

Investir dans le secteur de l’immobilier peut permettre de se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, transmettre un bien à ses héritiers. L’investissement direct correspond à un investissement dans l’immobilier d’habitation, loué à une personne physique.

De leur côté, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier - SCPI - ont pour activité principale l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel, les particuliers achetant des parts et étant appelés associés.

Quels sont donc les arguments de ces deux types d’investissements et lequel assure et garantie un avenir pérenne ?

Un apport de départ réduit pour l’investissement via SCPI

Contrairement à l’investissement d’habitat en direct, l’investissement en SCPI - ou « pierre papier » - est très abordable et la mise initiale est réduite à plusieurs milliers d’euros, voire centaines d’euros. A noter que les parts de SCPI sont soumises aux lois de fluctuation du marché immobilier.

Une rentabilité plus forte pour les investissements pierre papier

Tandis que le prix de l’immobilier résidentiel ne cesse de grimper, le prix des loyers est en parfaite stagnation, ce qui se répercute forcément sur le rendement locatif d’habitation. A cela vient s’ajouter une instabilité fiscale visant les secteurs de l’ancien comme du neuf et de nombreux risque liés aux locataires, notamment en cette période de sortie de crise économique et à un fort taux de chômage et de précarité.

De son côté, le placement en SCPI assure un investissement, principalement dans l’immobilier professionnel, ce qui offre un rendement attractif. Cette année il était autour de 5 % net, contre 3 % net dans l’investissement en direct dans le neuf et de seulement 2 % net dans l’ancien.

Une plus grande capacité décisionnaire pour les investissements en direct

L’immobilier locatif résidentiel constitue une valeur refuge pour de nombreuses personnes. Près de 68 % du patrimoine des Français est investi dans la pierre. Un inconvénient du placement en SCPI peut être la durée de détention des parts. En outre, les intérêts de l’investisseur face à la majorité du Conseil peuvent parfois être dissonants (je vous recommande de lire cet avis émanant d’un cabinet de gestion de patrimoine à ce sujet). L’investisseur en direct dispose de son bien et en fait ce que bon lui semble. Cependant, son investissement personnel pour la gestion de son bien est important : il doit se déplacer, chercher un locataire et gérer les contraintes locatives - travaux notamment.

Une absence de risque et de contrainte locative et une défiscalisation pour l’investissement via SCPI

La souscription de parts de certaines SCPI permet une défiscalisation immédiate sur les revenus de l’année de souscription, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu sans attendre (je vous conseil, à ce propos, de lire cet article).
De plus, la gestion étant effectuée par la SCPI, les contraintes liées à la location ne se répercutent pas sur l’investisseur.
Le risque locatif est, pour sa part, mutualisé grâce à la diversification du patrimoine de la SCPI, ce qui limite au maximum les surcoûts et évite les impayés de loyers.

Pour nombre de cabinets de gestion et d’investissement, la SCPI remporte pour l’instant le match et le couple rendement versus risque est bien plus à l’avantage des SCPI qui doivent bien sûr être choisies avec prudence et sur les conseils d’un professionnel.

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