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  • 1re Parution: 28 avril 2017

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Guide de lecture.
 

Loi « de Robien » : quand les investisseurs floués ne se laissent plus faire !

Acheter, louer, défiscaliser...

L’objectif avoué est de résoudre la crise du logement en incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif tout en les appâtant avec de la défiscalisation.

Autrement dit, un grand nombre de particuliers s’est vu proposer de opérations présentées comme ceci :
- Vous achetez à crédit un bien immobilier ;
- Ce bien sera occupé par des locataires ;
- Les loyers perçus et l’économie d’impôt absorberont les mensualités du prêt.

Au final, vous constituez un patrimoine immobilier sans aucun effort financier.
L’idée est séduisante et elle s’est révélée bonne pour beaucoup d’investisseurs.

Hélas, une partie des investisseurs se trouve aujourd’hui en grande difficulté du fait de ces acquisitions.

Le dispositif « de Robien » n’a pas le monopole du malheur. Les « Borloo », « Scellier », « Malraux » et autres locations meublées non professionnelles (LMNP) ne sont pas épargnés.

Les difficultés rencontrées par ordre chronologique :
- l’inachèvement de l’immeuble par le promoteur, en cas d’achat « sur plans » ou en V.E.F.A. (vente en état futur d’achèvement),
- l’apparition de désordres et malfaçons,
- l’absence de locataire ou encore des impayés de loyer,
- la difficulté à revendre, la revente « à perte »,
- la gestion désastreuse, par l’exploitation, pour les résidences gérées, hôtelières, ou le syndic de copropriété, etc.

Des solutions existent

Elles supposent souvent d’engager des procédures judiciaires, qui heureusement aboutissent et permettent aux acheteurs d’obtenir gain de cause.

L’argent est évidemment le nerf de la guerre.

Il faut donc agir, et ce, le plus tôt possible. L’acheteur peut, par exemple, obtenir du juge l’autorisation de suspendre – sans frais – le paiement des mensualités du prêt.

Cette mesure permet aux investisseurs de ne pas être pénalisés par la durée des procédures puisque, pendant tout le temps que durera le litige, le remboursement du prêt est « gelé ».
Cette « pause » permet aussi d’être plus fort pour négocier, dès l’instant que l’on n’est plus dans l’urgence.

Les acheteurs peuvent également se regrouper pour partager les frais. Leur action a alors davantage de poids, certains peuvent avoir conservé des documents, des informations, utiles à tous.

Assurances, indemnités… Que peut-on espérer ?

Des garanties, des assurances sont obligatoirement souscrites ; garantie financière d’achèvement, assurance « dommages-ouvrages », responsabilité civile décennale, responsabilité civile professionnelle, etc.

Les acquéreurs peuvent donc obtenir des indemnités d’assurance, le financement de l’achèvement des travaux malgré la défaillance du promoteur et/ou des entreprises.

Les acquéreurs peuvent également obtenir l’annulation de la vente, du prêt, ou encore le remboursement des sommes versées, des frais engagés, des dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité au titre des frais de procédure.

C’est ce que décide la Cour de cassation à l’occasion d’un arrêt rendu le 23 février 2017 (Civ. 3ème, 23 février 2017, pourvoi 15-29.503) en confirmant la décision rendue par la cour d’appel de Riom (Riom, 19 octobre 2015, n° 14/01615).

Une responsabilité partagée entre le réseau de vente de l’appartement et la banque qui l’a financé

Cette décision s’inscrit dans un contexte où les acheteurs ne percevaient pas les loyers attendus, ne bénéficiait pas de la garantie « loyers impayés » et ne pouvaient plus faire face au remboursement du prêt.

La cour d’appel a estimé que si les acquéreurs « avaient été correctement informés des risques de l’opération, ils ne l’auraient pas réalisée ni souscrit un emprunt pour la réaliser. »
C’est donc la responsabilité de l’intermédiaire, qui a « vendu » l’opération aux investisseurs qui est en cause, mais pas seulement, puisque la cour d’appel estime que l’opération d’investissement en question s’inscrit dans le cadre d’une chaîne de contrats dans laquelle ceux agissant comme mandataires intermédiaires pour commercialiser le projet en VEFA n’avaient émis de réserves sur les pratiques professionnelles du mandataire original.

Ainsi, la responsabilité des différents mandataires et celle de la société « projet » sont également engagées, ce qui prémuni l’acheteur contre le risque d’insolvabilité du « vendeur ».

La banque qui a financé l’opération est également condamnée pour avoir fait passer les acquéreurs d’un taux d’endettement de « 18,4 % à 32 % pour un revenu locatif net de 235 € par mois et à 42, 8 % en cas de défaut de paiement des loyers alors même que leur revenu s’était élevé à 38.708 € pour l’année 2004 et qu’il se trouvait susceptible de baisser après la retraite de l’épouse et alors que le taux variable des intérêts imposait des précautions supplémentaires et que le bénéfice fiscal de l’opération immobilière des époux X-I était limité ».

Ainsi l’on constate que les investisseurs, bien que malheureux dans leur investissement, peuvent trouver une issue judiciaire favorable à leurs déboires immobiliers.

Ganaëlle Soussens
Avocat au Barreau de Paris

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