Par Baptiste Robelin, Avocat.
 
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  • Parution : Décembre 2019
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Bail commercial : les conditions du droit au renouvellement.

Par dérogation au droit commun du bail, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme. Ceci constitue une protection pour le locataire, afin de lui garantir la stabilité de son fonds de commerce et la conservation de sa clientèle.

Il convient d’abord de rappeler que le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation, lorsqu’il arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’une demande de renouvellement ou de congé de la part du locataire ou du bailleur. Le bail est alors reconduit avec ses effets pour une durée indéterminée, sans formation d’un nouveau contrat. Cette situation n’est juridiquement pas très protectrice pour les parties qui ont ensuite chacune la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois. En particulier, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut compliquer la vente de son fonds de commerce.

Au-delà de cette reconduction, la garantie de stabilité du preneur commerçant réside dans l’existence d’un droit au renouvellement de son bail : c’est ce que l’on appelle communément la « propriété commerciale ».
D’ordre public , aucune clause du contrat ne peut s’y opposer. Ce droit permet au locataire, à l’expiration du bail, de bénéficier d’un renouvellement ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’éviction.

I. Les conditions du droit au renouvellement.

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux [1]. Par conséquent, sont concernés non seulement le preneur initial, mais également l’éventuel cessionnaire du bail ou, selon le cas, le sous-locataire du preneur.

Conformément à l’article L. 145-1 du Code de commerce, les commerçants et sociétés doivent être immatriculés au registre du commerce et des sociétés au jour du renouvellement.

En présence d’un contrat de location-gérance, seul le loueur du fonds, et non le locataire-gérant, est apte à se prévaloir du droit au renouvellement. Dans ce cas, le loueur n’a pas à justifier d’une immatriculation, et ce alors même que le locataire gérant ne serait pas lui-même immatriculé [2].

À noter que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il n’est plus exigé que le preneur soit de nationalité française, cette condition ayant été déclarée inconventionnelle [3].

S’agissant du fonds, il doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation [4] . Cette exigence est néanmoins écartée lorsque le défaut d’exploitation repose sur des motifs légitimes tels que la maladie ou la maternité.

II. La procédure de renouvellement.

Une initiative du bailleur ou du preneur

La procédure de renouvellement peut s’engager sur le fondement de deux actes distincts prévus par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce.

D’une part, le bailleur, lorsqu’il délivre au preneur un congé qui tend normalement à mettre fin au bail, peut l’assortir d’une offre de renouvellement. L’article exige que ce congé soit transmis par acte d’huissier au moins six mois avant le terme fixé, avec l’indication des motifs pour lesquels il est donné et les modalités d’une éventuelle contestation.

D’autre part, le preneur peut former une demande de renouvellement, soit dans les six mois précédant la date d’expiration du bail soit à tout moment au cours de sa prolongation. Cette notification est faite au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en reproduisant un paragraphe défini par le législateur sous peine de nullité. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa position, et préciser les motifs d’un refus le cas échéant. À défaut de réponse, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail.

Le Tribunal de grande instance est compétent pour connaître des différends portant sur le principe du renouvellement . Le preneur peut ainsi contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction dans les deux ans à compter du congé ou de la signification du refus de renouvellement.

Les conditions du bail renouvelé laissées au choix des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail, qui s’applique soit à compter de la date d’effet du congé, soit à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande du locataire.

Il appartient aux parties de se mettre d’accord sur les conditions du bail renouvelé, mais sauf stipulation contraire, ce bail comprend les mêmes clauses et conditions que le bail initial. En revanche, les clauses qui ne seraient pas liées au bail comme un cautionnement ou un droit de préférence ne sont pas automatiquement renouvelées.

S’agissant du loyer du bail renouvelé, il est également librement fixé par les parties. En l’absence d’accord amiable, les textes posent les règles à suivre pour en déterminer le montant. En principe, le nouveau loyer doit correspondre à la valeur locative [5], déterminée par des éléments comme les caractéristiques du local ou la destination des lieux. À noter que l’article L. 145-34 du Code de commerce pose une règle de plafonnement qui, sauf dans des cas énumérés par l’article, limite la variation du loyer à celle qu’a connu l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Dans le cas d’un litige relatif au nouveau loyer, le législateur prévoit la saisine d’une commission départementale de conciliation, qui peut rendre un avis avant toute décision judiciaire éventuelle [6]. En outre, le président du Tribunal de grande instance sera compétent pour connaître d’un différend, saisi dans un délai de deux ans par l’une ou l’autre des parties. La décision du juge oblige en principe les parties à conclure un nouveau bail aux conditions judiciairement fixées, à moins que le preneur ou le bailleur n’exerce son droit d’option et change de position sur la volonté de renouvellement [7]. Faute de nouveau contrat conclu sous un mois, c’est la décision du juge fixant le loyer qui vaudra bail.

III. Le refus de renouvellement.

Somme toute, le refus peut résulter d’un congé sans offre de renouvellement de la part du bailleur, de l’exercice de son droit d’option ou encore d’une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Le principe de l’indemnité d’éviction.

Précisément, le locataire ne dispose pas d’un droit absolu au renouvellement de son bail, mais du droit d’être indemnisé du préjudice que lui cause un refus de renouvellement, qui reste toujours possible. Le bailleur devra ainsi payer une indemnité dite d’éviction [8] , dont le montant est fixé par le Tribunal de grande instance saisi par le preneur.

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, l’indemnité est en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce, qui correspond le plus souvent à un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années. Des indemnités accessoires peuvent s’ajouter, notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Toutefois, le texte précise la possibilité pour le bailleur d’établir que le préjudice est moindre.

Le paiement de cette indemnité est garanti par la possibilité pour le preneur de se maintenir dans les lieux tant qu’il ne l’a pas reçu, mais il sera alors débiteur d’une indemnité d’occupation [9], qui correspond à défaut de convention contraire à la valeur locative [10].

À ce stade, pour éviter le paiement d’une trop lourde indemnité, le bailleur dispose toujours de la faculté de revenir sur sa décision et d’accepter le renouvellement par un droit de repentir. Cette possibilité ne peut être exercée que dans les quinze jours de la décision du tribunal fixant l’indemnité, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et qu’il n’ait pas déjà loué ou acheté un autre local [11].

Les cas d’une indemnité forfaitaire.

Dans deux hypothèses, le bailleur peut reprendre l’immeuble et échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, en étant tenu de verser une autre forme d’indemnité au locataire.
- Lors d’une reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble, dans le cas où le bailleur offre un local équivalent au preneur. Ce dernier sera alors remboursé des frais de réinstallation et percevra une indemnité compensatrice [12].
- Lors d’une reprise pour surélever l’immeuble, qui autorise le bailleur à différer le renouvellement pendant trois ans maximum, en payant une indemnité égale au préjudice subi qui ne peut excéder trois ans de loyer [13].

Les cas ne donnant pas lieu à indemnité

Par exception, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnité dans les cas suivants :
- Justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant [14]. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, notamment le défaut de paiement des loyers, ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds. Néanmoins, le bailleur ne peut invoquer de telles fautes qu’après avoir adressé au locataire une mise en demeure par exploit d’huissier, restée sans effet pendant plus d’un mois.
- Reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état. Toutefois, en cas de reconstruction d’un nouvel immeuble comportant des locaux commerciaux, le locataire évincé dispose d’un droit de priorité sur ces locaux.
- Reprise pour habiter l’immeuble [15] , qui peut bénéficier au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint. Ce droit ne peut porter que sur les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux, et l’occupation doit avoir lieu dans les six mois du départ du preneur pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi l’indemnité d’éviction serait due.
- Reprise pour réaffecter les locaux d’habitation accessoires, s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation [16] ;
- Reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu [17].

Notes :

[1Article L. 145-8 du Code de commerce.

[2Cass. 3ème civ., 30 mai 1996, n°94-13765.

[3Cass. 3ème civ., 9 novembre 2011, n°10-30291.

[4Article L. 145-8 du Code de commerce

[5Article L. 145-33 du Code de commerce.

[6Article L. 145-35 du Code de commerce.

[7Article L. 145-57 du Code de commerce

[8Article L. 145-14 du Code de commerce.

[9Article L. 145-28 du Code de commerce.

[10Cass, 3ème civ., 13 décembre 2018, n°17-28055.

[11Article L.145-58 du Code de commerce.

[12Article L. 145-18 du Code de commerce.

[13Article L. 145-21 du Code de commerce.

[14Article L. 145-17 du Code de commerce.

[15Article L. 145-22 du Code de commerce.

[16Article L. 145-23-1 du Code de commerce.

[17Article L. 145-24 du Code de commerce.

Baptiste Robelin - Avocat - Droit des affaires

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