Par Arnaud Boix, Avocat.
 
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Bail commercial : le congé et la demande de renouvellement une nouvelle fois modifiés par la loi Macron.

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron a modifié à nouveau le statut de baux commerciaux et notamment le formalisme lié aux congés et aux demandes de renouvellement.

En cela, elle voulait apporter une réponse aux critiques formulées suite aux modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014, laquelle en réformant l’article L. 149-9 du Code de commerce autorisait le congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La loi Pinel de 2014 avait laissé une alternative au bailleur et au locataire leur permettant de délivrer congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

L’objectif était simple : alléger « à tous prix » le coût des notifications.

Des articles L. 145-4 et L 145-9 du Code de commerce issus de la loi Macron, il ressort désormais qu’un preneur conserve une liberté de choix pour notifier un congé, tandis que le bailleur doit impérativement signifier son congé par acte extrajudiciaire.

Il convient cependant de souligner que le recours à une notification par lettre recommandée n’est pas offerte au preneur lorsqu’il délivre congé au visa de l’article L. 145-9 (fin de bail et tacite prolongation).

En effet, les dispositions de l’article L. 145-4 modifiées par la loi Macron ne visent que le congé à l’expiration d’une période triennale et non à un congé délivré à une échéance contractuelle ou au cours d’une tacite prorogation du bail.

C’est donc dans le respect de ces dispositions qu’un congé doit être délivré pour l’échéance contractuelle ou en cours de tacite prolongation par le preneur.

La loi Pinel de 2014 a maintenu la signification de la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire.

L’article L. 145-10 issu de la loi Macron a introduit une dualité de régimes entre locataire et bailleur : la demande de renouvellement du locataire peut être notifiée par lettre recommandée, tandis qu’un bailleur aura recours à un acte extrajudiciaire s’il entend refuser le renouvellement.

L’acceptation du renouvellement intervient sans forme précise, tandis que la notification du nouveau loyer que le bailleur souhaiterait obtenir reste toujours soumise à un acte extrajudiciaire.

Le preneur doit toutefois être extrêmement vigilent sur le contenu de la demande de renouvellement qui devra contenir des mentions à peine de nullité.

Qu’en sera-t-il de la date d’effet retenue de la demande de renouvellement formulée par LRAR du preneur : faudra-t-il retenir la date de présentation ou d’envoi ?

Une nouvelle réforme se prépare…

Arnaud Boix, Avocat
Cabinet Eloquence
Avocats Associés
www.eloquence-avocats.com

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