Par Laurent Denis, Juriste.
 
  • 4324 lectures
  • 1re Parution: 10 décembre 2020

  • 4.91  /5
Guide de lecture.
 

Les conditions de la rémunération du Courtier-IOBSP en crédit immobilier.

« L’orateur recourut
A ces figures violentes
Qui savent exciter les âmes les plus lentes
 »
(« Le pouvoir des fables », Jean de La Fontaine).
La protection des consommateurs participe à l’équilibre de tout marché. Son principe ne se discute guère ; sa critique est malaisée. Suspecte. Les Juges sont encore, hélas, trop fréquemment confrontés à des méthodes commerciales indignes. Justement, les principes qui innervent les professions dites « réglementées » offrent le mérite de s’opposer à ces révoltantes pratiques commerciales. Ils révèlent leur puissance d’équilibre, en protégeant les intérêts des Consommateurs tout autant que la rémunération des Professionnels.

La protection des Consommateurs dérive parfois en abus : ceux auxquels s’adonnent une petite frange de consommateurs en s’appuyant précisément sur les règles de protection des Consommateurs pour flouer les professionnels.

Le métier réglementé de Courtier-Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement (« IOBSP »), notamment en crédit immobilier, n’échappe pas à cette vilaine tendance. L’une de ses éminentes manifestations consiste à contester le paiement de la rémunération pourtant due par le Client, au Courtier en crédit.

Le Consommateur n’a alors pas d’affabulation assez violente pour tenter de convaincre le Juge de sa lamentable cause. Croyant rallier les âmes lentes, il lui est parfois répondu par la saine lecture du contrat de mandat de recherche de capitaux et par le juste rappel du processus de courtage en crédit : la rémunération est due au Courtier en crédit qui obtient un prêt.

Cour d’appel d’Angers, Chambre a - civile, du 29 septembre 2020, n° 18/00083.
Tribunal judiciaire, Chambre de proximité de Montbard, du 5 novembre 2020, n°11-20-000032.

I - Le client est condamné par le Tribunal judiciaire puis par la Cour d’appel à payer la rémunération due au Courtier-IOBSP en crédit immobilier.

I.1. L’inexistante (sous cette forme) obligation quasi totémique « d’information et de conseil » rabâchée sans nuance dans tous les manuels de Droit.

La valeur ajoutée du Courtier en crédit est effective : connaissance du marché du crédit, c’est-à-dire concrètement des offres en vigueur et surtout des politiques d’octroi des prêteurs, dont l’examen montre le caractère versatile. Il offre un capacité comparative étayée. Mais il est apte également à préconiser des décisions d’organisation budgétaire et patrimoniale qui facilitent la présentation d’une demande de crédit. Plus prosaïquement, le Courtier organise la documentation nécessaire, celle-ci étant une partie essentielle d’une demande de crédit. Le Courtier n’est pas un simple bradeur de taux. Le Courtier en crédit, tout simplement, apporte de l’efficacité à la recherche d’un financement. Et cette efficacité possède un prix : c’est la cause de la rémunération du Courtier en crédit.

Le Client du Courtier en crédit se montre créatif en qualificatifs et en reproches dès qu’il s’agit de ne pas acquitter la prestation de courtage. Triste médiocrité du Consommateur, fort heureusement minoritaire.

Le contentieux de la rémunération du Courtier-IOBSP en crédit immobilier se répand. Il fréquente assidument les tribunaux civils. Pour convaincre le Juge d’accorder la gratuité aux travaux du Courtier en crédit immobilier, le Client de ce dernier conteste évidemment le contrat passé avec le Courtier : ses conditions de passation, son exécution, ses écarts, ses résultats. Pour réclamer la nullité du contrat, le Client soulève généralement plusieurs arguments. Dans l’arrêt mentionné [1], ces moyens sont tous rejetés par la Cour d’appel, confirmant le jugement du Tribunal (judiciaire) du Mans.

Un contrat de courtage en crédit (un mandat de recherche de capitaux) est passé le 10 juin 2015. Le Courtier contacte plusieurs établissements de crédit, défend la demande de crédit immobilier au nom du Client, obtient deux propositions, en présente une.

Le Client accepte cette offre de prêt immobilier et refuse de payer la rémunération du Courtier. Le processus de recouvrement se poursuit au Tribunal. Le client est condamné à payer le Courtier. Il fait appel. La Cour d’appel confirme sa condamnation à payer la rémunération due au courtier, augmentée des frais de justice.

Le Client demande simultanément au Tribunal puis à la Cour d’appel :
- La nullité du contrat de recherche de capitaux,
- La résolution du contrat de contrat de recherche de capitaux,
- Le remboursement de préjudices dus au retard de signature du prêt.

La magie de l’incantation toute faite de manquement à une théorique obligation « d’information et de conseil » ne fonctionne pourtant pas, soulignant son vide conceptuel. Le Client est donc débouté de toutes ses demandes. Il doit sa rémunération au Courtier en crédit.

L’analyse synthétique des arguments utilisés par le Client demandeur pour résister au paiement expose les réponses du Tribunal, avec leurs fondements juridiques.

I.2. Synthèse des arguments en demande et des réponses judiciaires.

L’action en paiement du Courtier en crédit n’est pas jugée abusive. En appel, le Client est, de nouveau, condamné au paiement de la rémunération du Courtier-IOBSP (1 800 euros), ainsi qu’au dépens, à hauteur de 1 800 euros (800 euros en première instance et 1 000 euros en appel). Le Courtier en crédit est donc, en partie, indemnisé de ses frais de Justice, à hauteur de 1 800 euros.

Cette décision très précise et parfaitement raisonnée de la Cour d’appel d’Angers fait écho à une intéressante décision du Tribunal de proximité de Montbard (du 5 novembre 2020, n°11-20-000032), dans laquelle le Client est également débouté (en dernier ressort, donc sans possibilité d’appel) de son refus de rémunérer le Courtier en crédit immobilier, alors que ce Client a malicieusement opté pour un autre prêt immobilier que celui obtenu par le Courtier.

II - La configuration et la conformité juridique du contrat de mandat de recherche de capitaux protègent la rémunération du Courtier-IOBSP.

II.1. Les économies contemporaines n’ont manifestement plus besoin d’agences directes des banques.

Le délabrement généralisé des réseaux des banques, fruit de concepts des années 1960, accompagne le tonique et irréversible développement de nouvelles formes de prestations bancaires (« Fintechs », « néo-banques ») et de la distribution bancaire indépendante des prêteurs (les IOBSP).

Le courtage en crédit immobilier attire près d’un candidat à l’emprunt sur deux ; et même deux sur trois parmi les plus jeunes (ce qui présage de la poursuite de la tendance favorable au courtage en crédit pour les années à venir). Ce dynamisme suscite, tout naturellement, un filet de contentieux autour de la rémunération du Courtier.

Des litiges marqués par une mauvaise foi astronomique de Consommateurs, soutenue (c’est le comble) par le détournement de dispositions supposées protéger les Consommateurs, faibles ou non. « Le » Consommateur n’a décidément rien d’unique en son genre. Il comporte une minorité de profiteurs dont les pratiques n’ont rien à envier aux plus déviants des Professionnels.

L’Arrêt de la Cour d’appel d’Angers, décortiqué ci-dessus, contient un sens très clair : il ne suffit pas au Client du Courtier de contester la rémunération due pour obtenir gain de cause. Il fait écho à celui rendu, dans le même sens, en faveur de la rémunération du Courtier en crédit, par la Cour d’appel de Bordeaux en 2019 [2], pour un financement obtenu pour le compte d’un emprunteur professionnel.

Deux traits essentiels ressortent nettement des décisions judiciaires relatives à la rémunération du Courtier en crédit :
- La qualité juridique du contrat de mandat de recherche de capitaux, par sa Conformité au Droit et par sa structure contractuelle,
- La preuve des actes et des diligences effectivement accomplis par le Courtier, avec leur chronologie.

Dès lors que le contrat de mandat de recherche de capitaux est clair et complet, et qu’il fait écho aux actions professionnelles accomplies par le Courtier en crédit, la rémunération est mieux protégée. Y compris en présence de manquements dans la délivrance de certaines informations, pourtant prévues soit par le Code monétaire et financier, soit par le Code de la consommation. Y compris (cas abondant) lorsque le Client utilise le travail du courtier en crédit, dédaignant l’offre de prêt ainsi obtenue tout en s’en servant pour obtenir un prêt dans un autre établissement de crédit (jugement du Tribunal de proximité de Montbard, du 5 novembre 2020).

Certes, les décisions judiciaires (c’est le cas de l’Arrêt d’Angers) ignorent encore de nombreux points spécifiques à la législation applicable au Courtier en crédit. Somme toute, ce Droit est récent (15 janvier 2013, avec d’importants remodelages le 1er octobre 2016). Telle est la situation présente de la Jurisprudence civile, qui mettra sans doute du temps à apprivoiser une matière encore peu répandue : le Droit de la distribution bancaire.

Sans doute une Autorité administrative de supervision émettrait des points de vue juridiques différents sur les questions soulevées par les faits qui nourrissent les décisions judiciaires civiles. Avec des approches fondées ; ou non. Car si les Autorités de supervision bancaire, par nature spécialisées, ne manquent pas de connaissances, elles sont également gorgées de parti-pris effarants, qui n’habitent pas les Juges civils, plus attentifs à la notion essentielle d’impartialité.

Au-delà des fortes imprécisions juridiques que peuvent encore contenir les décisions des tribunaux civils lorsqu’il s’agit de courtage en crédit, ces jugements fixent clairement un principe général fort simple : le Courtier-IOBSP qui a correctement réalisé son obligation principale de rechercher des financements auprès de plusieurs établissements (« organismes ») de crédit est fondé à réclamer sa rémunération au client dès lors qu’une offre de prêt aboutit.

C’est un principe bien appréciable du point de vue de la sécurité juridique des activités de courtage en crédit. Il est acquis, à condition que le contrat de mandat de recherche de capitaux se montre assez précis et complet pour en revendiquer le bénéfice en cas de litige.

II.2. Le contrat de mandat de recherche de capitaux protège la rémunération du Courtier en crédit.

La qualité juridique du contrat de mandat de recherche de capitaux est déterminante. Sa structure doit épouser les contours normatifs du Code monétaire et financier et celles du Code de la consommation.

Ceci permet au Juge le contrôle direct de la délivrance effective des obligations du Courtier : fiche de présentation (ou « Document d’entrée en relation »), Contrat de mandat, Fiche de collecte des données (modalités de la recherche du prêt) et Fiche de conseil en crédit immobilier. Ces éléments contractuels s’enchaînent dans une chronologie qui accompagne les diligences accomplies par le Courtier en crédit ; ils facilitent l’analyse juridique des travaux de courtage en crédit.

Les décisions judiciaires civiles soulignent l’importance, pour le Courtier en crédit, de bien tenir les informations de présentation à disposition des Clients : d’où le caractère essentiel des mentions légales, pour les Courtiers-IOBSP qui ne possèdent pas « d’espaces-client » accessibles au moyen d’un site internet. D’où, tout simplement, l’intérêt d’un site internet « vitrine », même minimaliste, remplissant au moins cet objectif de mises à disposition d’informations.

Le second point central réside dans la capacité du Courtier en crédit à faire la démonstration concrète des actions de recherche de capitaux entreprises pour le compte du Client. Le Courtier doit conserver précieusement la trace de ses travaux, même si ceux-ci n’ont généralement pas vocation à être exhaustivement communiqués au Client dans une relation courante.

Car rechercher plusieurs propositions d’offres de prêt n’est pas présenter plusieurs propositions : une seule proposition suffit, notamment si le contrat le prévoit ainsi.

Les décisions de Justice, sans bien sûr mentionner l’aspect qui suit, soulignent à quel point l’obsession des banques à insister lourdement pour que les Clients ne soumettent leurs demandes qu’à un seul établissement de crédit est aussi irréelle juridiquement qu’économiquement. La « mono-présentation » obsessionnelle des prêteurs ne rime ni avec le Droit, ni avec les usages de consommation.

Parmi les actes qui succèdent au consentement du Client à l’offre de prêt, la facturation offre quelques points de délicatesse. Le Juge d’appel d’Angers souligne avec beaucoup de finesse un point essentiel de la facturation du Courtier-IOBSP en crédit : le temps de la facturation et le temps du paiement sont deux notions différentes.

Juridiquement, il existe une différence entre le caractère certain de la rémunération et l’exigibilité de la rémunération.

D’une part, la rémunération devient certaine dès le consentement du client à l’offre, voire dès la présentation d’un accord de principe. C’est la conséquence d’un principe fort du Droit de la distribution bancaire : aucune rémunération n’est due par le Client en l’absence de proposition de prêt. L’intermédiation bancaire consiste à « présenter, proposer ou aider » ou à « effectuer tous travaux et conseils préparatoires » à « la conclusion » d’une opération de banque [3]. En contrepartie, la proposition de prêt fait naître le droit à la rémunération clairement posée par le contrat [4]. Le Courtier en crédit est donc l’une des rares professions auquel la Loi impose de travailler dans certains cas gratuitement.

D’autre part, l’exigibilité de la rémunération est fixée à la date de mise à disposition des fonds au Client. Cet autre principe est clairement rappelé par l’avertissement générique :

« aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent » [5].

Outre la gratuité de travaux (pourtant réalisés) en l’absence de proposition de prêt, les Consommateurs du courtage en crédit jouissent d’un second privilège : la rémunération du courtage est reportée dans le temps. Elle est fixée à la date de remise des fonds du crédit à l’emprunteur, en général, la date de signature de l’acte de vente du bien immobilier, qui entraîne son paiement. Comme si un tel principe possédait un effet bénéfique quelconque du point de vue de la protection des Consommateurs. Il ouvre même aux abus : de Consommateurs contre des Professionnels.

Certains Consommateurs, parfois avec l’aide active de prêteurs égarés dans les boueux chemins de mauvaises pratiques, croient pouvoir éviter la rémunération du Courtier en crédit en utilisant la proposition obtenue et les travaux réalisés pour décrocher un prêt immobilier auprès d’une banque contactée directement par leurs soins.

Malheureusement pour eux, les règles juridiques qui régissent la rémunération du Courtier en crédit ne sont pas attachées à la proposition formulée par le Courtier ; mais à toute proposition de crédit qui viendrait au terme des travaux réalisés dans le cadre du contrat de mandat.

Ainsi, la règle générale de l’article L519-6 du Code monétaire et financier permet au Courtier en crédit de réclamer la rémunération qui lui est due, même si le Client a souscrit un prêt en contactant un autre prêteur sans recourir au Courtier, à l’aide des travaux du Courtier. Telle est la juste analyse et décision du Tribunal de proximité de Montbard, du 5 novembre 2020.

Les banques les moins informées en Droit bancaire ne manquent jamais d’annoncer au Consommateur indélicat qu’il s’épargnera par de telles recettes « les frais de courtage » (fugace clin d’œil connivent), voire, que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) du prêt sera ainsi moindre (puissance imparable du conseil).

Deux profondes erreurs. Dès lors que le contrat de mandat existe et qu’il est exécuté, il ouvre le droit à rémunération, laquelle est exigible dès la mise à disposition des fonds du crédit, quel que soit le crédit. Et, contrairement à la pratique erronée des banques, les frais de courtage sont de toute manière exclus du TAEG dès lors que le recours au courtier en crédit n’est pas une condition d’octroi du prêt [6]. Il est d’ailleurs heureux que le TAEG d’un même prêt soit identique, en l’absence ou en présence d’un Courtier, lorsque c’est le Client, seul, qui décide de recourir au service de courtage.

Il convient pour terminer de souligner l’importance de la qualité juridique de la facture du Courtier. L’exhaustivité et la clarté de ses mentions est fondamentale ; outre celles du Code de commerce, entre autres exemples, le rappel des informations de présentation du courtier, parmi lesquelles le numéro d’immatriculation au Registre national unique des Intermédiaires, soigneusement tenu par l’ORIAS (www.orias.fr, adresse qui permet facilement à tout Consommateur de vérifier la régularité de l’exercice du courtage en crédit par la personne qui l’affiche) sécurise la facture, donc également la rémunération du Courtier en crédit immobilier.

Chantant les fables les plus légères, des consommateurs tentent parfois de résister au paiement du Courtier en crédit. Finalement : pourquoi payer ce que l’on a déjà obtenu ? Quel Professionnel n’est jamais confronté à cette « logique » ? Des décisions des Tribunaux civils émerge une Jurisprudence rassurante à propos de la rémunération du courtier.

Ce contentieux aussi fréquent que déloyal nécessite des méthodes rigoureuses de recouvrement, ainsi que des principes cadrés d’argumentation juridique, pour éclairer les Juges des Tribunaux judiciaires encore peu familiers avec l’activité spécifique de courtage en crédit immobilier et sa rémunération. Ces principes d’argumentation juridique montrent leur robustesse ; ils s’avèrent intelligibles, confèrent au débat judiciaire son équilibre et tiennent à l’écart les figures violentes qui s’excitent parfois contre le Courtier en crédit, dans le seul objectif de le priver de la rémunération de son travail.

Protégé par les règles « de bonne conduite » des Courtiers en crédit, selon la dénomination furieusement scolaire que leur donne le Code monétaire et financier, le Consommateur n’a fort heureusement pas toujours raison, ni parce qu’il oppose au paiement le fait d’avoir souscrit son prêt dans un autre établissement, ni parce qu’il conteste la bonne délivrance des obligations du Courtier en crédit.

Laurent Denis
Juriste - Droit et Conformité des Intermédiaires banque, assurance, finance
Auteur du "Droit de la distribution bancaire", édition 2020, chez Emerit Publishing
www.endroit-avocat.fr

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

22 votes

Notes de l'article:

[1Cour d’appel d’Angers, du 29 septembre 2020, n° 18/00083.

[2Cour d’appel de Bordeaux, Civ. 1ère du 30 avril 2019 n° 17/04048.

[3Article L519-1 du Code monétaire et financier.

[4Art. R519-26, I du Code monétaire et financier.

[5Article L322-2 du Code de la consommation ; auquel fait écho, sous une autre forme, l’article L519-6 du Code monétaire et financier.

[6Articles L314-1 et R314-4, 2° du Code de la consommation ; pour le principe général : Cour de cassation, Com. du 20 avril 2017, n°15-24278 et Cour de cassation, Civ. 1ère du 31 janvier 2018, n°16-22945 ; pour l’application du principe général au cas particulier des frais de courtage en crédit : Cour d’appel de Rennes, du 10 janvier 2020, n° 16/06110, Cour d’appel de Toulouse, du 13 mai 2020, n° 18/02867, Cour d’appel de Rennes, du 15 mai 2020, n°17/00004, Cour d’appel de Bordeaux, du 30 juin 2020, n° 18/01669 et Cour d’appel de Metz, du 17 septembre 2020, n°19/00692.

A lire aussi dans la même rubrique :

Bienvenue sur le Village de la Justice.

Le 1er site de la communauté du droit, certifié 4e site Pro en France: Avocats, juristes, fiscalistes, notaires, huissiers, magistrats, RH, paralegals, étudiants... y trouvent services, informations, contacts et peuvent échanger et recruter. *

Aujourd'hui: 145 320 membres, 21756 articles, 126 432 messages sur les forums, 4 800 annonces d'emploi et stage... et 2 300 000 visites du site par mois. *


LEGAL DESIGN

Le nouveau Dossier du Village pour mieux comprendre le phénomène.

Focus sur >

Offres d'emploi et de stages : le Village classé 5 * et 1er site d'emploi juridique !




LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs