Aussi, cet article a pour vocation de répondre aux questions suivantes :
J’ai découvert un vice avant la signature de l’acte réitératif, que faire ?
La découverte d’un vice rend-t-il nécessairement le vice apparent ?
Peut-on modifier la promesse de vente en cas de découverte d’un vice ?
La découverte d’un vice permet-elle de refuser de signer l’acte réitératif ?
| Vice | -> Vice caché : selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » -> Vice apparent : l’article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » -> Attention à la qualité de l’acquéreur (qualification de consommateur ou de professionnel, le second étant moins protégé que le premier) -> Le vice, pour être apparent doit être connu « dans son ampleur et ses conséquences » (Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 14 mars 2012, n° 11-10.861) |
|---|---|
| Obligation de se renseigner | « Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l’accès aux combles, s’il était peut-être difficile, n’était pas impossible, il ne s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même, la cour d’appel a violé les textes susvisés (…) » (Assemblée plénière, Cour de cassation, arrêt du 27 octobre 2006, n° 05-18.977). Autrement dit, l’acquéreur doit être un minimum vigilant mais ce devoir de vigilance a des limites (par exemple, dans l’arrêt cité, la Cour de cassation a indiqué que ce devoir ne va pas jusqu’à faire constater l’état de la charpente par un professionnel). |
| Possibilité de modification de la promesse de vente | -> Possibilité de demander une modification de la promesse selon les cas. -> Attention, certaines modifications de la promesse feront courir un nouveau délai de rétractation (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, arrêt du 24 novembre 2016, n°15-19.073), le vendeur devra donc prêter une attention particulière dans ce cas s’il ne veut pas voir l’acquéreur se rétracter. |
| Échanges avec les intervenants et réserves | -> Sollicitez en premier lieu votre notaire et demandez-lui conseil. -> Communiquez à l’écrit avec vos interlocuteurs (agent immobilier, vendeur, notaire, etc.), l’intérêt étant de conserver des preuves. -> Sollicitez l’inscription de réserves au sein de la promesse : l’immobilisme dans ce cas est particulièrement déconseillé car ne rien faire revient à rendre le vice apparent et à l’accepter (la preuve du contraire sera complexe). |
| Conseils | -> Conservez des preuves : annonce immobilière, échanges écrits, etc. -> Lisez attentivement la promesse et faites-vous accompagner si nécessaire. -> Soyez attentif aux annexes à la promesse de vente surtout si elles sont communiquées postérieurement à la signature de la promesse. -> Attention également à la contrevisite du bien : si l’acheteur constate des modifications de l’immeuble ou des dégradations ou autre élément important, il faut absolument en avertir le notaire. |
Discussion en cours :
Bonjour
Merci pour ce superbe article.
Est-ce moi où vous ne répondez pas clairement à votre question : « La découverte d’un vice permet-elle de refuser de signer l’acte réitératif ? »
Merci pour vos précisions.
Cordialement