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Le délai de validité du permis de construire : attention aux exceptions !

Par Caroline Bardoul, Avocat.

Un permis de construire est, en principe, valable pendant 3 années. Ce principe comporte des exceptions dont il convient de bien saisir les contours.

Le délai de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Passé ce délai, le permis est périmé et ne peut plus être exécuté. Tel est le principe posé à l’article R. 424-17 du Code de l’urbanisme. Comme tout principe, il comporte plusieurs exceptions, dont l’une que nous étudierons ci-après.
L’article R.424-19 du Code de l’urbanisme [1] prévoit qu’en cas de recours devant le Tribunal administratif tendant à l’annulation du permis de construire, le délai de validité est suspendu pendant toute la durée de la procédure contentieuse. La suspension ne prend fin que lorsqu’intervient une décision juridictionnelle irrévocable. Cette notion recouvre la première instance, l’appel mais aussi le pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.

Imaginons l’hypothèse dans laquelle une personne demande au Tribunal administratif d’annuler un permis de construire délivré le 16 octobre 2010. La procédure contentieuse s’achève par un arrêt du Conseil d’État en date du 20 octobre 2017, mais in fine le permis de construire n’est pas annulé. Celui-ci sera alors toujours valide et son titulaire pourra alors le mettre en œuvre sept années après la délivrance de l’autorisation.

Ce cas doit être distingué d’un autre dont les contours viennent d’être précisés par une récente jurisprudence. Il est fréquent que le bénéficiaire d’un permis de construire sollicite un permis modificatif l’autorisant à modifier son projet initial. Si cette demande est rejetée, il peut bien évidemment demander au Tribunal administratif l’annulation du refus de lui délivrer un permis de construire modificatif.

Cependant, en pareil cas, le délai de validité du permis de construire initial n’est pas suspendu pendant la durée du recours formé par le bénéficiaire de ce permis contre le refus de lui délivrer un permis de construire modificatif. L’article R. 424-19 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas dans ce cas de figure [2].
Prenons le cas d’un permis initial délivré en 2015, le titulaire souhaite modifier son projet, mais cette modification est refusée le 16 décembre 2016. Il demande au Tribunal administratif d’annuler le refus de permis modificatif. Il ne commence pas les travaux. La procédure contentieuse dirigée contre ce refus s’achève par un arrêt du Conseil d’Etat le 3 janvier 2021. A l’issue de la procédure contentieuse dirigée contre le refus de permis modificatif, le permis initial sera alors périmé.

Caroline Bardoul
Avocat au Barreau de Nantes
Docteur en droit public
Chargée d’enseignements à la Faculté de droit de Nantes

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Notes :

[1L’article R. 424-19 du Code de l’urbanisme énonce que :« En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.
Il en va de même, en cas de recours contre une décision prévue par une législation connexe donnant lieu à une réalisation différée des travaux dans l’attente de son obtention »
.

[2CE 21 février 2018, Commune de Crest-Voland, n° 402109