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Notre Dame des Landes : quid des biens délaissés après l’abandon du projet ?

Par Claude Garcia, Avocat.

A la suite de l’annonce du Gouvernement d’abandonner le projet d’aéroport du Grand Ouest , dit projet de Notre Dame des Landes, des interrogations juridiques (ce sont les seules qui nous intéressent) se posent notamment quant aux conséquences de la résiliation de la concession par exemple et le préjudice à réparer ou pas par l’État, ce qui est un problème d’exécution d’un contrat public.
Des interrogations aussi surgissent quant au devenir des immeubles qui soit ont été expropriés dans le cadre de la DUP soit qui ont été délaissés dans le cadre de l’exercice particulier de leur droit de délaissement que pouvaient utiliser les propriétaires concernés.
C’est ce dernier point particulier que nous voudrions aborder rapidement par ce présent article.

Le droit de délaissement est une garantie du droit de propriété. Le Professeur Bouyssou la disait méconnue au début des années 80. (F.Bouyssou, « Une garantie méconnue de la propriété : le droit de délaissement en matière d’urbanisme et d’expropriation », JCP G 1979, DOCTRINE, 2925)

Il a connu un essor quantitatif grâce à ce projet d’aéroport de Notre Dame des Landes !

Selon le Professeur René Hostiou, le droit de délaissement consiste dans la faculté donnée au propriétaire d’un bien grevé de certaines charges ou servitudes administratives ou affecté par un projet d’aménagement et d’urbanisme qui incite à envisager à court ou moyen terme une probable dépossession, de requérir auprès de la collectivité ou de la personne publique concernée l’acquisition anticipée dudit bien. (R.Hostiou, « Le droit de délaissement : véritable garantie ou miroir aux alouettes ? », AJDI 2008 p 870, sp.p.1)

Le véritable droit de délaissement implique la possibilité pour le propriétaire non seulement de mettre en demeure l’administration d’acquérir le bien mais encore en cas de réticence de cette dernière, de lui forcer la main en demandant au juge de l’expropriation de procéder au transfert de propriété et à la fixation du prix.

Dans le cas spécifique de Notre Dame des Landes, le droit de délaissement était prévu par l’article L 6353-2 du Code des transports qui a permis aux propriétaires de biens situés dans un périmètre déterminé par décret de pouvoir délaisser leurs biens. Il s’agit uniquement de terrains bâtis à usage d’habitation ou professionnel.

Selon cet article L6353-2 du Code des transports :
« Préalablement à la réalisation de tout nouvel aérodrome, un décret définit un périmètre et détermine les catégories d’immeubles liées à l’habitation ou aux activités en lien immédiat avec les habitants, et dont les propriétaires peuvent mettre en demeure l’Etat de procéder à l’acquisition de leurs biens dans les conditions définies par les articles L. 230-1 et suivants du code de l’urbanisme. Les catégories d’aérodromes auxquelles s’appliquent les dispositions du présent alinéa sont déterminées par voie réglementaire.
Pour l’application de l’article L. 13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est, en l’absence de plan local d’urbanisme, celle de la publication du décret mentionné au premier alinéa.
Pour l’application du présent article, la mise en demeure est déposée, au plus tard, deux ans après la date d’ouverture de l’aérodrome à la circulation aérienne publique. »

Les conditions de mise en œuvre du droit de délaissement et la procédure à suivre sont déterminées aussi par les articles L 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme qui régissent la procédure commune du droit de délaissement.
Le propriétaire doit d’abord notifier une mise en demeure d’acquérir à la personne publique bénéficiaire de la servitude grevant la propriété, un délai d’une année est laissé à la personne publique et au propriétaire pour négocier à l’amiable et à l’issue de ce délai s’il n’y a pas eu d’accord amiable, le propriétaire ou la personne publique peut saisir le juge de l’expropriation. Le juge prononce alors le transfert de propriété au profit de la personne publique et fixe le prix de l’immeuble selon une procédure semblable en de nombreux points à celle de l’expropriation classique.

En matière d’aéroport de catégorie A, comme c’était le cas pour Notre Dame des Landes, pour la première fois en France d’ailleurs à notre connaissance, le texte de l’article L6353-2 du Code des transports prévoit de manière spécifique que le droit de délaissement des propriétaires ne peut s’exercer qu’à partir du moment où un décret délimite le périmètre dans lequel se trouvent les immeubles pouvant être délaissés. Les propriétaires bénéficient de ce droit au plus tard deux années après l’ouverture de l’aéroport. Ce qui est quand même très favorable aux propriétaires, ces derniers pouvant se rendre compte des nuisances liées au trafic aérien. Mais il ne fallait pas trop tarder non plus !
La date de référence est prévue dans le texte comme étant celle du décret ministériel si la commune dans laquelle se trouve le bien ne disposait pas de PLU. Il faut ici rappeler que la date de référence est un élément fondamental en matière d’expropriation quant à l’évaluation des biens.

Un avantage indéniable de l’exercice du droit de délaissement est celui de l’application du principe selon lequel il n’est pas tenu compte de l’existence de la servitude pour évaluer le bien ; l’article L 6353-2 le rappelle : « lors de l’acquisition par l’État ou par tout organisme agissant pour son compte, sous quelque forme que ce soit, d’un bien immobilier situé à l’intérieur du périmètre défini par le premier alinéa, l’indemnité ou le prix sont fixés sans qu’il soit tenu compte de la dévalorisation éventuelle due à la décision d’implanter le nouvel aéroport. »
Concernant Notre Dame des Landes, le décret délimitant le périmètre de délaissement du futur aéroport du Grand Ouest a été pris le 19 janvier 2007 par le ministre des Transports.

C’est ainsi qu’un très grand nombre de propriétés ont été délaissées à compter de cette date.

D’après nos informations (très difficiles à obtenir…), des dizaines de riverains ont utilisé la possibilité qui leur était donnée de céder leurs biens à l’amiable dans un premier temps puis en recourant à la juridiction de l’expropriation dans un second temps s’il le fallait.

A priori toutes les négociations ont abouti à un règlement amiable.

Ce qui signifie que plusieurs dizaines d’immeubles, maisons d’habitation, ont été cédés soit à l’État soit au concessionnaire pour son compte (après signature du traité de concession avec la société Aéroport Grand Ouest) et ce, au prix du marché.

Mais on ne sait d’ailleurs ce qu’il adviendra de ces maisons qui n’ont servi récemment qu’à des zadistes (voire des personnalités éminentes du combat écologiste) qui s’y étaient retranchés.

Ces propriétés resteront-elles la propriété de l’État ou du concessionnaire ? Pour en faire quoi ?

Pas de droit de rétrocession pour les propriétaires !

Ce qui est certain c’est que les propriétaires de ces biens ne pourront même pas faire jouer leur droit de rétrocession contrairement aux propriétaires expropriés.

Pour mémoire, le droit de rétrocession est possible durant une période de trente ans si les biens expropriés n’ont pas été utilisés conformément à ce qui était prévu initialement par la déclaration d’utilité publique.

Le Conseil constitutionnel a, en effet, dans sa décision du 21 juin 2013, privé de cette garantie le propriétaire délaissant, le Conseil excluant le droit de délaissement de la protection accordée par l’article 17 de la DDHC, les hauts conseillers considérant que le droit de délaissement est une réquisition unilatérale d’achat par un propriétaire (CC, 21juin 2013, N°2013-325 QPC, AJDA2013.1304).

Le problème ne se posera pas, bien évidemment, si l’État ou son concessionnaire accepte la rétrocession et si les propriétaires le souhaitent.

Mais à quel prix car ces propriétés se sont certainement dégradées depuis des années sans aucun entretien !

Cela signifie donc de l’argent perdu par l’État ! L’État se retrouve propriétaire de biens sans aucune utilité !

La morale de l’histoire c’est que les propriétaires ont été bien avisés d’exercer leur droit de délaissement, une garantie du droit de propriété qui mérite d’être connue !

Quant aux biens expropriés, leurs anciens propriétaires pourront, eux, en réclamer la restitution contrairement aux propriétaires délaissants.

Claude Garcia, avocat spécialiste en droit public et droit de l’expropriation

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