Par Fanny Quilan, Juriste.
 
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  • 1re Parution: 2 juillet 2021

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Guide de lecture.
 

Renouvellement du bail commercial : comprendre, éviter le contentieux, et agir.

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, par un commerçant ou un industriel immatriculé au RCS. Ce bail est régit par les art. L145-1 et suiv du Code de commerce. Il ne peut être inférieur à 9 ans (sauf bail dérogatoire de courte durée prévu à l’art. L145-5 du même code).
Par dérogation au droit commun, le Preneur bénéficie d’un droit au renouvellement renforcé de son bail.

En effet, le droit au renouvellement du bail est renforcé dès sa conclusion par le seul effet de l’art. L415-15 c.com indiquant

« Sont réputés non écrits, [..] les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre [..] ».

Ce droit "spécial" confère au Preneur une garantie de stabilité pour l’exercice de son activité puisque toute clause contraire sera réputée nulle et non écrite. Le droit au renouvellement du bail est donc d’ordre public.

Pour autant l’usage de ce droit n’est pas absolu, puisque l’art. L145-14 précise que le « bailleur peut refuser le renouvellement du bail » à charge pour lui de payer une indemnité au locataire évincé.

Connaître les règles particulières du renouvellement du bail commercial présente une importance réelle pour la délivrance de conseils judicieux dans tous les cas, et pour les agents immobiliers, dans le cas où vous prendriez un mandat de vente de cession de droit au bail, ou de fonds de commerce.

I/ Les modalités de renouvellement du bail commercial.

En principe, il revient au bailleur de prendre l’initiative du renouvellement du bail en délivrant un congé au locataire suivi d’une procédure de renouvellement (art. L145-9 du C.com.) (A).

A défaut, le locataire pourra pallier la carence du bailleur en lui adressant une demande de renouvellement (art. L145-10 du C.com) ou en profitant de la tacite prorogation du bail à son échéance (B).

A/ Les règles relatives au congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur.

Prévu par l’art.L145-9 du c.com, le congé avec offre de renouvellement s’analyse en un congé donné par le bailleur directement suivi d’une procédure particulière de renouvellement du bail. A ce titre, ce congé fait expressément mention du terme du bail, ainsi que de la proposition de renouvellement dudit bail.

Même s’il est immédiatement suivi d’une procédure de renouvellement, le congé doit être donné dans les conditions de forme suivantes :
- Etre donné 6 mois avant l’échéance du bail, ou en cas de tacite prolongation 6 mois à l’avance et pour le dernier jour de trimestre civil ;
- Etre donné par acte extrajudiciaire ;
- (A peine de nullité) préciser les motifs pour lesquels il est donné, c’est-à-dire qu’il est donné pour mettre fin au bail en faisant proposition d’un bail renouvelé avec mention du nouveau loyer. Le loyer renouvelé sera plafonné selon la variation de l’indice de référence des loyers commerciaux [1] mentionné au bail commercial, ou bien, sera déplafonné c’est-à-dire qu’il correspondra à la valeur locative - l’estimation locative selon le prix du marché au jour du renouvellement - si le bailleur invoque un motif justifié [2] ;
- (A peine de nullité) indiquer les délais de saisine, c’est-à-dire que le locataire qui entend contester peut saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Pour parfaire cette formalité, il suffira de copier l’alinéa 5 l’art. L145-9.

Le Preneur aura la possibilité d’accepter les nouvelles conditions d’occupation du bien en signant un nouveau bail, ou, de refuser définitivement le renouvellement du bail et/ou de contester le nouveau loyer.

Sauf motifs justifiés de déplafonnement [3], la méthode de calcul du loyer renouvelé sera en principe la suivante : (Le loyer en cours x le dernier indice connu au jour du renouvellement du contrat) / l’indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale [4].

En cas de litige pour la fixation du loyer renouvelé, ou sur les questions liées au déplafonnement de loyer, le locataire devra saisir la Commission Départementale de Conciliation [5] du département où est situé le local en lui envoyant une lettre recommandée [6]. Cette commission devra rendre un avis avant toute décision judiciaire.
En cas de nouvel échec, le Tribunal judiciaire du ressort où est situé le local sera le juge des loyers commerciaux [7]. Il lui reviendra de fixer le montant du nouveau loyer. La décision du juge fixant le loyer vaudra bail et les parties devront conclure un nouveau contrat aux conditions judiciairement fixées.

Retenez que la prise à bail d’un local commercial obéit à une logique de rentabilité économique, pour l’exercice d’une activité commerciale.

Pour cette raison, l’équilibre économique du contrat est déterminante du consentement du Preneur.

Partant, tant l’obligation d’information que l’obligation de former et d’exécuter le contrat de bonne foi sont aujourd’hui impératives et, pour l’obligation de bonne foi, d’ordre public.

Le déséquilibre résultant d’un déplafonnement de loyer justifié, ne devrait pas pouvoir contrevenir au principe de contrôle de proportionnalité instauré par la réforme du droit des obligations.

Charge aux avocats de défendre l’intérêt du client qu’ils représentent, et de justifier - grâce aux estimations marché - que le "déséquilibre" créé par le déplafonnement de loyer, est en réalité proportionné (défense du Bailleur)/ disproportionné (Défense du Preneur) au marché actuel ainsi qu’aux différents changements opérés.

B/ Les règles relatives à la demande de renouvellement faites par le Preneur.

Faute pour le bailleur de prendre l’initiative du renouvellement, le locataire pourra pallier à cette absence en lui adressant une demande de renouvellement (1), ou en profitant des effets de la prorogation automatique du bail (2).

1/ La demande de renouvellement exprès est régie à l’art. 145-8 c.com indiquant

« Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux ».

L’art. 145-8 c.com ajoute que

« Le fonds transformé, [..] doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».

Ainsi, le droit au renouvellement est acquis et la demande ne pourra avoir lieu qu’à la double condition que :
- 1ère condition : Le preneur soit le propriétaire du fonds de commerce, le preneur initial ou le cessionnaire du droit au bail et qu’il soit immatriculé au RCS au jour de la demande de renouvellement ;
- 2ème condition : Que le preneur ait acquis la propriété commerciale, c’est-à-dire, que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective et régulière au cours des 3 dernières années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motifs légitimes non imputable à la volonté du locataire et rendant impossible l’exploitation du fonds (les juges disposeront d’une appréciation souveraine sur la valeur du motif allégué).

Conseils aux agents immobiliers : Lorsque la cession du droit au bail intervient au cours des 3 dernières années du bail, il vous sera recommandé de purger le droit de préférence s’il existe, et d’obtenir une promesse portant engagement de renouvellement du bail au profit du cessionnaire. Une autre solution peut consister à demander au bailleur la prorogation du bail en cours afin de permettre au cessionnaire de respecter le délai de 3 ans.

Et aussi : On précisera que le local ne doit pas faire l’objet d’un projet de démolition, ni de surélévation, et qu’aucune infraction au bail ne doit être commise par le locataire.

L’art. L145-10 du c.com précise que le locataire doit faire sa demande de renouvellement dans les « 6 mois précédant l’expiration du bail », ou « à tout moment au cours de sa prolongation », par « acte extrajudiciaire » ou LRAR.

Cette demande de renouvellement devra reproduire, sous peine de nullité, les termes 4 et 5 dudit article.

Le Bailleur disposera d’un délai de 3 mois pour faire connaître son intention de refuser ou d’accepter le renouvellement .

Le Bailleur aura alors la possibilité d’accepter la demande de renouvellement, de refuser le renouvellement du bail, ou, de demander la révision du loyer. En cas de litige, la résolution du litige devra suivre les règles indiquées au point A 1/ vu ci-dessus.

2/ Par exception (cette exception est spécifique aux baux commerciaux) le locataire qui ne pallierait pas à la carence du bailleur verra son bail se reconduire par l’effet de la tacite prorogation.

Ainsi, les Parties qui ne renouvelleraient pas expressément leur bail, continueront d’être contractuellement liées par l’effet de la tacite prorogation. Le bail commercial se poursuivra à son échéance, sans que l’une ou l’autre des Parties n’ait eu besoin d’en convenir.

Le bail sera ainsi prolongé dans ses effets, au-delà de la durée initialement prévue et pour une durée indéterminée.

Bien qu’elle lui garantisse une certaine stabilité, cette situation n’est pas protectrice des droits du Preneur puisque le Bailleur et lui-même auront la possibilité de mettre un terme au bail à tout moment, à la condition de respecter un préavis de 6 mois. En outre, le Bailleur aura la possibilité de déplafonner le loyer à l’issue de la 12ème année du bail initialement prorogé.

Conseils aux agents immobiliers : Lorsque la cession du droit au bail intervient alors que le bail a plus de 9 ans, il vous sera recommandé de purger le droit de préférence du bailleur s’il existe, et, par cette occasion, d’obtenir de sa part une promesse portant engagement de renouvellement du bail au profit du cessionnaire, sous un délai fixe et à des conditions déterminées et connues du cessionnaire. Il en va de votre obligation de conseil et d’information.

Bien que le droit au renouvellement du bail soit d’ordre public, il est possible pour le bailleur de faire obstacle à son renouvellement à condition de justifier de motifs légitimes.

III. Le refus de renouvellement et les conditions d’octroi d’une indemnité.

La Section 4 Chapitre V du Code de commerce est relative au refus de renouvellement du bail commercial.

A/ Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction.

Le principe de l’indemnité d’éviction est posé à l’art. L145-14 du co.com indiquant

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Aux termes de cet article, le bailleur refusant au locataire son droit au renouvellement (le droit au renouvellement est acquis dans les conditions vu ci-dessus au point I. B/ 1/) est tenu de lui verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité étant extrêmement lourde elle est dissuasive du droit du bailleur de refuser le renouvellement.

Toutefois, le paiement de cette indemnité est susceptible de souffrir les quelques exceptions énumérées aux art. L145-17 et suivants (B).

Ce même article ajoute que

« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Ainsi, l’indemnité versée est en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce [8], ce qui nécessitera de faire une étude financière poussée.

Pour éviter le paiement d’une trop lourde indemnité, le bailleur dispose de la faculté de revenir sur sa décision et d’accepter le renouvellement à condition que le locataire soit encore dans les lieux et qu’il n’ait pas déjà loué ou acheté un autre local

Vos CCI respectives peuvent vous proposer une consultation juridique personnalisée pour l’estimation de cette indemnité. En cas de litige, la résolution du litige devra suivre les règles indiquées au point A 1/ vu ci-dessus.

B/ Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

L’art. L145-17 du c.com indique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu par le paiement d’une indemnité dans 2 conditions :
- 1ère condition : S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ces motifs doivent être indiqués dans le congé pour que le locataire puisse en prendre connaissance et, le cas échéant, les contester. Chaque manquement devra avoir fait l’objet d’une ou de plusieurs mises en demeure préalables au congé portant refus de renouvellement, sans quoi le motif grave et légitime pourra ne pas être retenu (sauf appréciation souveraine des juges du fonds) et le locataire conservera son droit à l’indemnité ;
- 2ème condition : Si l’immeuble loué est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état, ou s’il souhaite le rénover en raison de cette insalubrité.

Ce même article précise qu’en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire aura droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L145-19 et L145-20.

Enfin, l’article L145-22 ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. L’occupation devra avoir lieu dans les six mois du départ du preneur pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi l’indemnité d’éviction serait due.

Fanny Quilan
Expert Juridique Immobilier

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