Quelle est la date à retenir pour l’appréciation du caractère lésionnaire de la vente dans le cadre d’un Bail à construction avec promesse de vente ?
Telle est la question à laquelle la Cour de Cassation a répondu dans un arrêt rendu le 7 juillet 2010.
Une société propriétaire d’un terrain avait consenti un bail à construction à une société immobilière d’économie mixte (SEM) aux termes d’un acte stipulant notamment que le bailleur promettait de vendre le terrain au preneur moyennant un prix fixé à dix années de loyer (tel que ce loyer serait dû en fonction de la clause de révision pour chacune des deux dernières années du bail).
Quelques années plus tard, la SEM a notifié son intention d’acquérir aux clauses et conditions prévues à l’acte. Après que le représentant du bailleur eut refusé de procéder à la vente en se prévalant du caractère lésionnaire du prix, la SEM l’a assigné en réalisation forcée.
La cour d’appel (CA Paris, 3 déc. 2008 et 24 févr. 2009) a déclaré la vente parfaite et a ordonné sa réitération par acte authentique en retenant que l’acte initial comportait plusieurs conventions (un bail à construction assorti d’une promesse de vente) formant un ensemble indivisible.
Les magistrats du fond, ont jugé que la vente était indissociable du bail en raison du fait que le prix de l’immeuble était déterminé par rapport aux loyers versés avant la levée de l’option d’achat.
Ils ont écarté les règles de la lésion en considérant qu’au jour de la promesse (et non au jour de la vente), il existait un aléa quant au prix qui serait celui de l’immeuble en cas de levée de l’option d’achat.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Après avoir indiqué que les motifs retenus par les juges parisiens ne suffisaient pas à caractériser l’indivisibilité entre le bail à construction et la vente, la haute juridiction rappelle très fermement que l’aléa doit s’apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l’espèce au jour de la levée de l’option conformément aux articles 1674 et 1675 du Code civil.
Sources : Cass. 3e civ. 7 juill. 2010, n° 09-14.579
CABINET COUSIN
Avocats au Barreau de Paris
