LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Petite question de droit immobilier...
Soit un locataire ancien occupant un immeuble depuis de nombreuses années qui assigne son propriétaire pour un manque d'entretien de l'immeuble (limite mise en périls des passants).
Une expertise judiciaire a été ordonnée il y a cinq ans et des travaux urgents n'ont jamais été faits...
Après une nouvelle assignation, le propriétaire a été condamné à faire les travaux avant fin Février 2010 sous peine d'une astreinte journalière de 200 euros.
Le locataire a proposé maintes fois l'achat de l'immeuble; le propriétaire a maintes fois monté les enchères, tout cela avant la dernière assignation...
Depuis, plus de nouvelles ! Des devis ont été demandés (la charpente du toit menace de s'effronder, rien que cela...), mais plus rien.
Au cas où le propriétaire voudrait vendre, le locataire est bien prioritaire pour acheter, encore faut il qu'il soit mis au courant du prix de vente...
Au cas où le propriétaire sortirait un compromis de vente la veille de l'expiration du délai pour les travaux (le locataire sent le coup venir...), comment ce compromis de vente peut il contesté en l'absence de proposition faite au locataire prioritaire ?
Comment le locataire peut il faire valoir son statut de locataire prioritaire et auprès de qui ?
Merci de votre aide

Bonjour,


Sauf erreur de ma part, le locataire d'un local d'habitation ne dispose d'un droit de préemption qu'en cas de première cession après une division ou en cas de congé pour vendre. Ce n'est visiblement pas le cas en l'espèce.

En tout état de cause, une vente alors qu'un tel contentieux oppose bailleur et preneur me semble très compliquée. Difficile de croire que le propriètaire trouve un acheteur.

Cdlt.

Qu'entendez vous par première cession après une division ?
Pour le congé pour vendre, à partir du moment où il y a volonté de vendre, le locataire était, me semble t il, prioritaire pour se voir proposer l'immeuble.
Pour la propriétaire très très particulière (même le gestionnaire de l'immeuble renonce à gérer vu la complexité de la personne), il n'y a pas vraiement de contentieux.
Elle a hérité de plusieurs immeubles qui ne sont pas du tout entretenus depuis près de 40 ans et elle refuse de faire n'importe quel travaux...
Sous la pression du tribunal, un devis d'intervention d'urgence a été fait, mais plus de nouvelles depuis.
Le plus important dans cette histoire n'est pas trop la vente, mais surtout le danger que représente l'état de l'immeuble dont des volets en facade menace de tomber, la charpente de la toiture est pourrie (et le couvreur ayant visité l'immeuble pour le devis refuse d'intervenir directement dessus, mais avec des nacelles car il n'a jamais vu une toiture dans cet état...).
Il y a une réel danger de chutes sur les passants et rien n'a été fait depuis 5 ans et le rapport d'un expert judiciaire.

Bonjour,
je ne comprends pas non plus ce que vient faire une division la dedans ?!

Pour la division et la notion de première vente les choses me semblent assez simple (si il faut répondre à Lucio) :

1) Une vente sans division d'un immeuble a lieu, vente pendant laquelle le vendeur n'a pas (ou peut être qu'importe en fait) informé son locataire ...

2) Une division de l'immeuble suit et le nouveau propriétaire vend cette fois les appartements par lot. Un locataire fait alors valoir son droit de préemption.

Solution :
Soit il s'agit d'une seconde vente en division de l'immeuble après vente de la totalité de l'immeuble,
Soit il s'agit en fait d'une première vente de l'appartement concerné (qu'importe en fait la première vente en totalité de l'appartement.

Dans la deuxième solution, le droit de préemption demeure. A mon humble avis, le droit de préemption demeure aussi car sinon ce schéma pourrait facilement être usité pour spolier les locataires de leur droit de préemption.

Dans ce sens :
"Pour débouter Mme X de sa demande en nullité de la vente consentie à M. et Mme Y, l’arrêt de la cour d’appel retient qu’il résulte de la chaîne des actes successifs que l’immeuble divisé a été vendu dans sa totalité en sorte qu’une première vente concernant le lot litigieux est intervenue à cette date ; que la revente de ce même lot aux époux Y étant la seconde vente, la locataire ne pouvait prétendre au droit de préemption prévu en cas de vente après division. La Cour de cassation dit qu’en statuant ainsi, alors que la vente consentie aux époux Y, des lots donnés à bail à Mme X, constituait la première vente par lots postérieure à l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, la cour d’appel a violé la loi du 31 décembre 1975. Références : - Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifié par la loi du 22 juin 1982, article 10-III du même texte - Cour de cassation, 3e chambre civ., 16 novembre 2005 (pourvoi n° 04-12.563), cassation"

Finalement pour aller dans le sens de votre question, si le propriétaire vend, il a l'obligation d'en informer le locataire pour qu'il fasse valoir son droit de préemption simplement.

Je me contentais d'énumérer les hypothèses dans lesquelles le locataire dispose d'un droit de préemption. Mais votre développement n'en demeure pas moins intéressant Rashomon ...

Bref, pour répondre à jmp, votre locataire ne dispose pas d'un droit de préemption sur son local car, d'après ce que je peux comprendre :
- le propriétaire ne souhaite pas vendre l'appartement vide. Il ne délivrera donc pas au locataire un congé pour vendre ;
- vous ne faites pas référence à une mise en copro récente de l'immeuble. Nous ne sommes donc manifestement pas dans le cas de la première cession d'un lot après division.

Merci de nous avoir éclairé Lucio,
Je comprends mieux votre propos
(matinée pas assez caféinée ... )

Je reviens à votre premier message jmp ...

Sauf erreur de ma part, il faut former opposition au paiement du prix de vente entre les mains du propriétaire et ce par exploit d’huissier.

Peut être qu'avec un peu plus de caféine je réussirai à mieux lire votre cas ... en attendant d'autres avis pourront surement vous éclairer ...

Je précise quelques points:
1/ il ne s'agit pas seulement d'un appartement, mais bien d'un immeuble complet comprenant au rez de chaussée, une boutique à usage professionnel, et d'un logement aux étages (divisibles en deux parties différentes), logement inoccupé compte tenu de l'état de délabrement de l'ensemble.
2/ Le bail prend en compte l'immeuble complet, avec même une possibilité de sous location (ce qui est de toute façon impossible).
3/ le locataire est présent dans l'immeuble depuis plus de quarante ans, avec différents propriétaires.
4/ le propriétaire a plusieurs immeubles dans la même situation, dont un avec des locataires qui commençent à grogner fort compte tenu de fuites et autres infiltrations d'eau provoqués par un manque d'entretien....
Il n'y a donc pas de litige en particulier entre les parties, mais une réelle mauvaise volonté du proprio d'entretenir ses biens, reconnue d'ailleurs par le cabinet de gestion qui va renoncer à ce bon client !!!
Bref, en clair, le locataire de l'immeuble peut invoquer son droit de préemption "en formant opposition au paiement du prix de vente entre les mains du propriétaire par voie d'huissier"...
Dés que la vente est conclue par une promesse ou un compromis, il faut faire notifier l'opposition par huissier, mais à quel titre exactement ?

D'après les explications, je crois comprendre qu'il ne s'agit pas d'un bail d'habitation.
Merci de préciser, car s'il s'agit d'un bail commercial, le locataire n'a pas les mêmes droits

Oui, c'est bien un bail commercial puisque le locataire est commercant (boutique au rez de chaussée de l'immeuble).

Dans ce cas, il n'y a pas de droit de préemption, le bail commercial continu à courir aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.