A. La durée de la garantie solidaire du cédant
1. Pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014
En règle générale, si une telle clause est incluse, le cédant restera débiteur solidaire du paiement des loyers pendant toute la durée du bail. Cette obligation prenant fin par l’effet d’un congé ou d’une résiliation.
Bien que certaines de ces clauses concernent la garantie face à la défaillance de tous les cessionnaires successifs, le cédant ne sera garant de ces derniers que dans la limite de la durée du bail initial.
2. Pour les cessions conclues après le 20 juin 2014
La loi Pinel est venue limiter pour le bailleur sa faculté à se prévaloir d’une telle clause. En effet, aux termes de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, le bailleur n’est plus en mesure d’invoquer la clause que durant les trois années à compter de la cession du bail.
Quant à savoir si cet article est d’ordre public, le débat reste ouvert puisque l’article L. 145-15 du Code de commerce ne le vise pas expressément. Il n’est donc pas interdit aux parties d’y déroger.
B. L’obligation d’information du bailleur vis-à-vis du cédant
1. Pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014
Aucune obligation d’information n’était prévue avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel et la jurisprudence antérieure allait dans le sens de la perte pour le bailleur de son recours, totalement ou partiellement, dans le cas où il n’avertissait pas le garant de la défaillance du cessionnaire, laissant ainsi s’accumuler la dette.
2. Pour les cessions conclues après le 20 juin 2014
L’article L. 145-16-1 du Code de commerce précise que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
L’article L. 145-16-1 ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ses dispositions et il est loisible de penser que, conformément à la jurisprudence antérieure à la loi Pinel trouvera à s’appliquer. À charge pour le cédant d’invoquer le manquement à son devoir d’information du bailleur.
C. L’étendue de la garantie : interprétation stricte de clause de garantie solidaire
Il convient d’être particulièrement vigilant sur sa rédaction car la clause de garantie solidaire est interprétée strictement. Aussi, il ne pourra être demandé au cédant de régler les réparations locatives si la clause ne concerne que le paiement des loyers.
La Cour de cassation interprète de façon restrictive les clauses de garantie solidaire. Celles-ci prennent ainsi fin en cas de congé donné au cessionnaire pour la date d’expiration du bail ou à l’expiration du bail au cours duquel la clause a été insérée.
En revanche, la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction au-delà du terme contractuel.
D. En l’absence de clause de garantie solidaire
En l’absence d’une clause de garantie solidaire, le cédant se verra libre des obligations nées du bail à compter du moment où la cession est opposable au bailleur.
Seule une telle clause incluse dans le bail d’origine permettra au bailleur de se prévaloir d’une telle garantie vis-à-vis du cédant ; par exemple s’il est tenu à l’égard du propriétaire du paiement du défaut de paiement des loyers, par exemple, imputable au cessionnaire.
Discussions en cours :
MCC,
Dans son arrêt du 11 avril 2019, la Cour de cassation a rejeté un pourvoi et précisé que l’article L.145-16-2 du Code de commerce est d’ordre public.
Néanmoins, n’étant pas rétroactif, il ne s’applique qu’aux contrats les baux commerciaux conclus postérieurement au 20 juin 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Pinel »).
« Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, d’une part, que l’article L. 145-16-2 du code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que ce texte n’était pas immédiatement applicable ».
VBD
Si à ce jour je rédige une clause de solidarité dans mon bail , en qualité de bailleur , même si elle est limitée dans le temps pour 3ans, est ce que j’ai le droit d’indiquer, qu’elle engage le preneur envers des cessionnaires successifs ?
Je vous remercie
Cordialement
ce qui est cédé, c’est un bail.
il faut donc déterminer avant toutes choses, à quel bail la loi s’applique.
c’est la date du bail, cédé, qui est prise en compte pour l’application de la loi.
et de fait, les cessions concernant les baux auxquels ces dispositions s’appliquent, sont forcément postérieures à la loi puisque le bail lui-même
doit être postérieur pour que la loi s’applique.....
En d’autre terme, une société ayant repris un fond de commerce en 2013 ,puis l’ayant cédé en 02/2015 à une société est elle toujours à ce jour solidaire des loyers ?
Merci pour vos éclaircissement..
Bien Cordialement
M challe