Le décret n°2013-689 du 30 juillet 2013, publié au Journal Officiel du 1er août suivant et entré en vigueur ce même jour, encadre donc les loyers pour une durée d’un an dans certaines agglomérations (cf. ci-après).
Concrètement, ces mesures interdisent aux propriétaires de fixer librement les loyers – que ce soit au stade de la location initiale ou du renouvellement d’un bail.
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé, mais prévoit des dérogations à ce dispositif d’encadrement : en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée.
L’encadrement des loyers pour les logements vacants
En application de ces nouvelles mesures, le bailleur qui met en location un logement vacant au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, ne peut solliciter le paiement d’un loyer supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé par l’application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
Il existe toutefois quelques situations dans lesquelles le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué :
a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du précédent contrat de bail, des travaux d’amélioration (parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15 % du coût toutes taxes comprises des travaux ;
b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. La hausse du nouveau loyer ne peut alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
La moitié de la différence entre le montant moyen des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (sur ce point, voir l’article relatif à la réévaluation des loyers du 30 avril 2013) ;
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel TTC des travaux. Il faut alors que le bailleur établisse avoir fait réaliser - depuis la fin du dernier contrat de location - des travaux d’amélioration (parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
D’un point de vue pratique, cette mesure risque d’être difficile à mettre en œuvre, les propriétaires n’ayant pas d’obligation d’information sur les loyers antérieurement pratiqués.
L’encadrement pour la fixation du loyer d’un bail renouvelé
Pour ce qui est du bail renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, la réévaluation du loyer est limitée à celle résultant :
De la révision, aux dates et conditions prévues au contrat,
D’une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers.
Ici encore, une augmentation du loyer est possible lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué ou si le bailleur fait réaliser des travaux. Cette augmentation reste toutefois limitée.
Aussi dirigiste qu’il puisse paraître, ce décret n’a pas pour objectif de faire obstacle aux clauses par lesquelles les parties ont expressément prévu que le bailleur fera exécuter des travaux qui donneront lieu à une majoration du loyer.
Quoi qu’il en soit, en cas de différend sur l’application des mesures d’encadrement des loyers, la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente.
Elle peut être saisie à la diligence de l’une ou l’autre partie et rend un avis dans un délai de deux mois si la tentative de conciliation des parties a échoué.
Annexe :
Les agglomérations de Métropole dans lesquelles s’applique cette mesure sont partiellement différentes de celles concernées par la mesure pour l’année 2012/2013. Il s’agit aujourd’hui de certaines villes des agglomérations suivantes : Amiens, Annecy, Annemasse, Arras, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Compiègne, Creil, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulouse.
Outre-mer, les agglomérations concernées ne sont pas modifiées. Il s’agit de : Basse-Terre, Cayenne, Fort de France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe à Pitre les Abymes, Saint André, Saint Denis, Saint Louis, Saint Paul, Saint Pierre.
