Deux dérogations permettent en effet de réévaluer le loyer du logement d’habitation remis en location : les travaux accomplis par le bailleur et la sous-évaluation manifeste du loyer antérieur.
Toutefois, si un arrêté préfectoral a été pris à la date de signature du nouveau bail, la réévaluation du loyer devra respecter cet arrêté, et notamment le loyer de référence majoré.
Un tel arrêté a notamment été pris à Paris [1]
I - La dérogation au plafonnement du fait de la réalisation de travaux.
Le fait pour le bailleur de réaliser des travaux va parfois lui permettre d’échapper au plafonnement de loyer du logement reloué.
En fonction de la nature des travaux, et du moment où ils sont réalisés, le bailleur échappera en partie ou totalement au plafonnement lié à la relocation.
Dans tous les cas, il est indispensable que le bailleur conserve la totalité des justificatifs des montants engagés pour la réalisation des travaux.
Le bailleur prudent pourra même annexer ces justificatifs au nouveau bail pour éviter toute contestation ultérieure.
A - Quels sont les travaux qui permettent de réévaluer le loyer lors de la remise en location ?
Si les travaux ont été réalisés au cours du dernier renouvellement du précédent bail, il sera tenu compte à la fois les travaux d’amélioration et les travaux de mise en conformité des lieux, qu’ils aient porté sur des parties privatives ou communes.
Si les travaux ont été réalisés moins de 6 mois avant la relocation, seuls les travaux d’amélioration seront retenus.
Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter aux locataires un équipement nouveau, un surcroît de sécurité ou une qualité supérieure des prestations (ex : installation d’une cuisine, de fenêtres double vitrage…).
Ils excluent donc les travaux d’entretien et de réparation auxquels le bailleur est classiquement tenu.
Les travaux de mise en conformité visent ceux qui ont pour objet de mettre le logement en adéquation avec les critères de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Attention : sont, en tout état de cause, exclus les travaux d’amélioration ou de mise en conformité dont le coût a déjà été répercuté sur le locataire :
les travaux d’économie d’énergie auxquels auraient contribué le locataire ;
les travaux prévus au contrat de bail et donnant lieu à une majoration contractuelle du loyer.
Pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2020, le décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020, a ajouté une condition afin que les travaux puissent justifier la réévaluation du loyer.
En effet, l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (étiquette énergie de A à E).
La performance énergétique doit être constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de 4 ans, qui peut être établi avant ou après les travaux.
B - Comment est calculée la réévaluation du loyer après la réalisation des travaux ?
Si les travaux ont été réalisés au cours du dernier renouvellement du précédent bail, ils doivent représenter un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Dans ce cas, le loyer peut alors être augmenté.
Cette augmentation est toutefois elle-même plafonnée : la revalorisation du loyer annuel ne pourra pas dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Si les travaux ont été réalisés moins de 6 mois avant la relocation, ils doivent représenter un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans ce cas, le loyer peut être réévalué librement (sous réserve des plafonds applicables au jour de la fixation initiale du loyer).
II - La dérogation au plafonnement du fait de la sous-évaluation manifeste du loyer antérieur.
Selon un mécanisme similaire à celui existant pour la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail, le bailleur peut s’appuyer sur la sous-évaluation manifeste du loyer pour écarter l’encadrement du loyer lors de la remise en location.
Le bailleur pourra alors comparer le loyer qu’il pratique avec ceux constatés dans le voisinage, étant précisé que “les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique”.
Le bailleur prudent pensera à annexer les éléments de comparaison au nouveau bail, pour éviter les contestations ultérieures.
Les éléments constitutifs de ces références sont énumérés par le décret du 31 août 1990 (adresse, caractéristiques principales et équipements des habitations, époque de construction de l’immeuble, durée du bail en cours, montant du loyer, …)
Dès lors, la mise en œuvre de cette dérogation apparaît ardue et sujette à contestations, engendrant ainsi un risque élevé de contentieux.
En cas de sous-évaluation manifeste du loyer antérieur, la réévaluation du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
