Saisie immobilière : comment vendre à l’amiable ?

Vous venez de recevoir un commandement de saisie de votre bien immobilier. Sachez que, pour éviter la vente aux enchères, vous avez toujours la faculté de demander la vente amiable de votre bien.

Qui autorise la vente amiable ?

En principe, c’est à l’audience d’orientation que vous présenterez votre demande d’autorisation de vente amiable. Toutefois, en principe, vous pouvez sans attendre l’audience d’orientation, présenter votre demande au juge et celle-ci pourra être jugée avant la signification de l’assignation à l’audience d’orientation par votre créancier. Toutefois, vous devrez mettre en cause tous les créanciers inscrits sur le bien, ce qui engendre nécessairement des frais. En pratique, la plupart des débiteurs saisis attendent l’audience d’orientation pour faire leur demande de vente amiable.

A l’audience d’orientation, vous pouvez faire la demande vous-même, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire pour ce qui est de la demande d’autorisation de vente amiable. Toutefois, il peut s’avérer utile et prudent de se faire assister par un avocat. A noter que les contestations et demandes incidentes ne peuvent être présentées que par le ministère d’un avocat.

Quelles sont les conditions de la vente amiable ?

Le juge autorise la vente amiable si elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu :

- de la situation du bien,

- des conditions économiques du marché,

- des diligences éventuelles du débiteur.

Si les conditions sont remplies, le jugement autorisant la vente amiable comporte un certain nombre de mentions nécessaires à la poursuite de la procédure :

- fixation du prix en-deçà duquel le bien ne peut être vendu,

- taxation des frais,

- date de l’audience de renvoi au cours de laquelle le juge vérifie vos efforts et diligences pour vendre le bien.

Le délai est de 4 mois maximum. Il peut être prolongé de 3 mois maximum pour rédiger l’acte authentique à la suite par exemple de la production d’un compromis de vente. Ces délais s’imposent au juge qui ne peut pas vous accorder de délai supplémentaire (Cass. 2ème civ., 13 janv. 2012). Le délai de 4 mois est très court, il est donc conseillé d’anticiper et de ne pas attendre le commandement de payer et encore l’audience d’orientation pour commencer à essayer de vendre votre bien immobilier si vous n’avez pas les moyens de payer ou de négocier avec votre créancier.

Quelles sont les conséquences de l’autorisation de la vente amiable ?

La décision d’autorisation de vendre à l’amiable suspend le cours de la procédure d’exécution forcée quel que soit le moment auquel le juge autorise la vente amiable, que ce soit avant la signification de l’assignation à l’audience d’orientation, ou à l’audience d’orientation (Civ. 2ème, 23 octobre 2008). En revanche, cela ne suspend pas le délai imparti aux créanciers pour déclarer leur créance.

Quels sont vos droits et ceux de votre créancier ?

Pendant le délai de 4 mois, vous avez intérêt à tout mettre en œuvre pour parvenir à la réalisation de la vente, notamment en publiant des annonces auprès de plusieurs agences immobilières. Vous pourrez également me confier votre bien à vendre. En effet, en tant qu’avocat en transactions immobilières, je pourrai diffuser votre annonce sur le site des annonces immobilières d’avocats.

Vous ne devez surtout pas rester inactif. En effet, si tel est le cas, le créancier pourra vous assigner, à tout moment, aux fins de voir constater votre carence et ordonner la reprise de la procédure conduisant à la vente aux enchères.

Comment se réalise la vente ?

C’est le juge de l’exécution qui contrôle la réalisation de la vente. Lorsque votre dossier revient devant le juge, ce dernier vérifie que les conditions qu’il a fixées sont remplies. Si tel est le cas, il constate la vente. En d’autres termes, le jugement va homologuer la vente faite par le notaire. Il ne peut pas y avoir appel, mais il peut y avoir un pourvoi en cassation, ainsi qu’une tierce opposition.

L’acte notarié est établi sur consignation du prix et des frais de la vente.

Lorsqu’il y a eu des contrats préparatoires (compromis de vente, promesse unilatérale) et qu’une somme a été versée par l’acquéreur au titre d’un avant-contrat (indemnité d’immobilisation en cas de promesse unilatérale, acompte en cas de compromis, arrhes ou somme à titre de dédit en cas de vente sous condition), elle est consignée et est incluse dans la distribution. L’acheteur qui exerce sa faculté de rétractation peut obtenir le remboursement des sommes versées.

Le versement du prix et le paiement des frais ont un effet de purge. Le Conservateur des hypothèques publie le jugement par mention en marge du commandement de payer et procède à la radiation des inscriptions correspondantes.

A noter que si la vente n’intervient pas du fait de l’acquéreur, les sommes acquittées restent acquises aux créanciers et leurs sont distribuées.

Pierre Masquart, Avocat au Barreau de Paris
www.memento-immobilier.com

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Vos commentaires

  • Bonjour,
    Cet article est très intéressant.
    Mais quand est il des éventuels honoraires d agence ?
    Losqu une offre est acceptée avec hai vendeur, l agence est elle rémunérée de sa commission ou les créanciers passent en priorité...
    Bien cordialement.
    Maud Labaronne.

  • par Laorina , Le 12 mars 2016 à 12:34

    Bonjour,

    Mon ami et moi avons signé un compromis de vente en janvier 2016 pour une maison qui allait être saisie. Dans ce compromis, il était précisé que la signature définitive se ferait en cas d’accord de prêt et du juge. Nous avons fait toutes les démarches (banque, notaire, ...) et on nous a assuré que du côté des vendeurs, ce compromis rentrait dans les délais prévus. Or, nous venons d’apprendre que le juge a tout de même signé l’ordonnance de saisie de la maison ! Nous ne comprenons pas pourquoi cette décision a été prise. Nous n’avons pas connaissance de tous les éléments de l’affaire mais, d’après vous, quels peuvent être les raisons de cette décision ?

    Merci

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